买房开始亏钱？8个省会房价跌回2019年，新房涨幅创5年新低

“无脑买房”就能赚钱的时代，一去不复返了。

据第一财经报道，记者根据国家统计局公布的70个大中城市房价变动变动情况，对包括直辖市、省会城市（不含拉萨）和计划单列市在内的35个重点城市近一年的房价走势进行梳理发现：深圳涨幅最大，达到了14.6%。另外有11个重点城市房价跌回一年前，天津跌幅最大。

蓝白看了一下涨幅前十的榜单，分别有：深圳、成都、银川、沈阳、宁波、西宁、广州、杭州、北京、上海。

一个很有意思的现象是：北上广深，在2020年房价全部上涨，这是2015年以来从来没有的现象。

杭州、宁波同属长三角热点城市，去年上半年出现的“抢房潮”，直接拉高了全年涨幅，这跟成都的逻辑有点类似，限价政策下出现“房价倒挂”，“打新房”的人变多，即便有限价束缚，客观上也会助推房价上涨势头。

而银川、西宁等地楼市的体量本就不大，很容易受到投机资金炒作的影响，房价上涨不应过度解读。

反过来说，像北上广深四大超一线城市的体量，包括杭州、宁波这样年成交数千亿级别的城市，直接跻身全国涨幅TOP10，本身就是市场“风险偏好”变化的反应。

我们可以得出一个结论：在过去的一年里，购房者越来越青睐“巨型核心城市”。

换句话说：有钱，有人，有资源的城市，哪怕有限购、限贷、限售的束缚，投机客照样趋之若鹜。

与此同时，前几年有高光表现的二线城市，陆续陷入“泥潭”。

数据显示，35个重点城市中，有11个城市低于去年同期，包括了8个省会城市，天津和重庆两个直辖市，以及计划单列市青岛。

其中，天津跌幅最深，同比下跌了4.4%。郑州作为户籍人口第一大省河南的省会，房价同比下跌了4.3%，跌幅在35个城市中位居第二，在省会城市中位居第一。

从区域分布来看，11个下跌的城市中，黄河流域、华北地区最为集中，包括天津、郑州、太原、济南、石家庄、青岛等中心城市。

这些城市的房价，全部跌回2019年。

原因是多方面的。

拿天津来说，过去3年时间，天津市GDP经过两次下修，增速连续三年低于全国平均水平，人均GDP落后于东南沿海苏浙闽三省和宁苏杭三市。

根据华泰固收张继强的计算，用一般预算收入/一般预算支出来计算财政自给率，红桥区最低，仅38.6%，同时红桥的债务率排名第1，达到265%，除和平区债务率仅为38%外，其余各区债务率均超100%。

郑州和青岛，则是因为城市扩张太过迅猛，远郊“房多人少”，需求不足，房价迟早会下跌，由此拖累了整个城市的房价。

除了8个省会城市房价跌回2019年，新房房价的涨幅也创出了5年新低。

1月4日，诸葛找房发布的《2020年全国房地产市场研究报告》显示，其监测的60城新建商品住宅成交均价创近五年来新高，但从涨幅来看，同比涨幅降至新低。

数据显示，2020年1-11月新房成交均价为16304元/㎡，较2019年同期上涨6.55%，涨幅收窄5.04个百分点。进入2020年底，涨幅回落至年底最低水平。

涨幅创新低，只能说明一个趋势：房价确实没怎么跌，但房价涨幅越来越微弱了。

有人会说，只要房价还在涨，不管涨幅有多少，买房还能有得赚。

蓝白跟大家算笔账。

1，以上海为例，如果持有一套房产，纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6％。

2，买房的资金成本（房贷利率），当前至少也有将近5％，还有房屋折旧，5年房龄和10年房龄肯定有区别，按年均4%的折旧率，资金+折旧加起来就是9%的成本了。

对比1.6%的租金收益，投资角度看，持有房子实际上是吃亏的。

更何况，全国又有哪个城市敢说租金收益比上海高？

这就是我一直跟大家说的那句话：房价不涨、微涨就是亏。

从2015-2017年，大多数人已经习惯了房价普涨，京沪深、省会、地市、县城的新房均价全线上扬，对任何一个上车的购房者来说，都能够轻易“撞大运”。

站在2021年的开端，我们可以发现：房地产市场的分化与集聚，已是大势所趋。

说到底，头部城市房价越来越高，其实也是财富和人口往“金字塔尖”集聚。

根据招行年报数据，私人银行的个人账户占总账户的比例为0.06%，而其账户内的各类金融资产之和占招行个人客户金融资产总额的比重超过30%；同时，高净值账户占比1.9%，却拥有50%的金融资产。

也就是说，招行个人账户中的2%的账户，拥有80%的金融资产。

管中窥豹，当财富分布呈现出“二八分化”时，手握重金的人们只会去买那些医疗、教育、商业、就业“资源稀缺”的城市。

对购房者来说，既要接受中西部二线、北方城市买房“亏钱”的事实，也要接受大城市房价“飞上天”的残酷。