再谈方桥，现在是风险最高的时候吗？

关注老司机，你会更懂楼市

很多年以前，老司机认识一位奉化老板，人说生意做得很大。这位老板常穿着东南亚风格的大花衬衫，戴着很粗的金链子，讲起话来嗓门大得吓人。

后来，听说这位老板的资金链出问题了，在方桥和人合伙的一个楼盘卖不掉，房价才三四千。

当时奉化最贵的房子卖九千，那是奉化楼市最艰难的一段时光。

当时还没有高架，机场路高架名副其实——过了机场就落地了——通过地面道路连接奉化东环路。在方桥这里，有个很大的红绿灯路口，旁边就是在建的一个楼盘，名字起得很霸气：

宁南新城。

老司机眼里，那时候的方桥，一马平川、河道纵横，真是个抓黄鳝钓龙虾的好地方啊。

当奉化撤市设区后，方桥作为奉化离宁波最近的桥头堡，以其超低的房价，直通市区的交通，以及奉化融城，迎来了改变命运的机会。

方桥与宁波，就有点像新泽西和纽约。

国内也有很多这样的实例，比如上海人住在昆山，深圳人住在东莞，所以宁波人完全也可以住在方桥。

虽然规模要小得多。

于是我开始跟一些人谈方桥，说这里距离鄞州大道只有6公里，但房价却低的惊人。听者之中，绝大部分人不知道有方桥这么个地方，很多人认为奉化的房子都没什么好买的，何况还是在一个镇上。

后面的故事大家都见证了，方桥不但成为宁波楼市最炙手可热的一个板块，也成为奉化最贵且涨幅最大的一个板块。

当然，背后最大的功臣是以“去库存”为代表的一系列政策及其后面的“大放水”。

但方桥能异军突起，有几个非常重要的条件：

1、奉化撤市设区，方桥又是离宁波最近的一个镇（后改为街道），天然容易被宁波购房者”发现“；

2、借着”改区“的东风，奉化在方桥制定了雄心勃勃的规划，引入了金茂等央企做一级开发，舆论风头一时无两。

2、方桥房价起步低，当时在同等距离上，这样的价格绝无仅有，对于中低层的投资者极具吸引力。而不断上涨的房价又裹挟了更多的投资者入局。

3、大规模推地，多个开发商进驻，共同造势让板块迅速成为热点。

4、机场高架南延及地铁3号线建设，打开了融入宁波的想象空间。

从默默无闻到楼市明星，房价从四五千到过二万，方桥最近几年的发展可谓传奇。这个传奇的背后，有各方因素的合力，当然也少不了投资者的盲从。

当老司机看到数千人哄抢方桥房子的时候，我感觉到了风险，从2020年上半年开始我就在不同场合提示这种风险，包括公众号、电台、见面会以及私下交流。

还有不少人通过来咨询过我能不能投资方桥。

在我看来，方桥的房价上涨是必然的，既有大牛市这个背景，也有上面所说的各项因素的兑现。但方桥不可能一直这样涨，”改区“”地铁“等等利好逐步兑现之后，下一步继续增长的动力是什么？

老司机曾开玩笑说，方桥的潜力，难道真靠第一医院搬迁吗？

但就是这么一个根本无法左右楼市的因素，在网上却吵得热火朝天，甚至有人还煞有介事的去”问政“了，他们关心的问题的核心是：

第一医院到底是整体搬迁，还是新建院区。

当得知第一医院还会保留柳汀街老院区时，不少投资客感到失望，他们认为整体搬迁对于方桥的房价更有支撑。

这种异想天开的投资客不在少数，但他们忽略了很多事实，比如杭州湾也有上海交大附属医院这种专业的三甲医院，比如雅戈尔在集士港也在建一个高起点的三甲医院。

这些板块的房价，并没有因为有好的医院而变得异常有潜力。

在老司机看来，新城最终是需要全方位配套的，除了配套，还要有产业、就业机会。方桥的一个设想是承接鄞州南部的溢出，但这些年鄞州的重心已经东移，下一步更要往东钱湖转移，城市南部快速扩张的时代已经过去了。

促使老司机对方桥态度发生改变的有两点，第一是房价涨幅，第二是投资者规模。

可能是想为奉化楼市树个标杆，在方桥的限价上，老司机认为步子迈得有点大了，从去年下半年开始，不少地块的限价就来到了二万元区间，这在我看来这是顶着天花板在卖。

自2016年以来，大家对涨价都麻木了，感觉三万四万都不是个事，二万简直就像捡了大便宜，所有人都忘记了对于价格最基本的敬畏。

在大放水时代，一部分人可以轻松的获得资金，因此对未来的市场特别乐观，但一旦资金收紧，就像现在一样，就会发现当初那些乐观都没了依据。

老司机还记得去年不少人言之凿凿的说方桥会在3年之内到3万，现在这么乐观的人应该不多了。

在宁波市内，2万的单价超过了横街、洞桥、九龙湖，也超过了东吴、贵泗、老慈城。

目前已经和骆驼、慈城新城、小港、集士港的新楼盘在一个价格区间了。

方桥的产业和城建大都还停留在规划上，现在出效果的基本上都是商品房，同期如骆驼、小港、慈城、集士港等，都有十多年的开发积累，以及大量的产业和配套建成。

如果要说到规划前景，小港有科创大走廊、集士港有临空示范区、慈城有姚江新城、贵泗有材料科技城，无论哪个拿出来都不比方桥差。

所以，二万以上的方桥，如果一定要说增值空间，我认为还有更好的板块可以选择。

那么，方桥现在真的就成了”毒药“了吗？也不是，从新房价格来说，由于地价是垄断的，新楼盘的价格也是限定的，因此新房出现大规模降价的可能性很小。

当然，卖不动的楼盘，会想方设法搞优惠，包括让利给渠道商（分销）。

方桥其实已经过了”不能碰“的阶段，真正”不能碰“的阶段就是哄抢的阶段，就是老司机反复提示风险、但不少人认为我是在”黑“方桥的阶段。

现在市场冷下来，反而说明风险已经得到了控制。对于自住用户来说，如果通勤距离可以接受，工作生活在附近、3号线沿线或者南部商务区周边等，购买力有限而又不想住老破小，方桥当然是可以买的。

由于距离主城较近，作为奉化开发的门脸，方桥的规划实现率，应该还是会高于奉化的其他乡镇的。

当然，如果你不是特别急，又特别追求低价，也可以关注方桥今后的二手房。这里大规模交付的时间还没来，一旦交付潮到来，方桥的二手房市场，“捡便宜"的机会或许更多一些。

这也是新城大规模开发的一般规律。

如果从历史角度看，所有的新城，都经历过大规模开发的阶段，也都经历过大面积调整的阶段，在这个过程中，必然伴随着一部分投资者的踩踏和割肉。但也正是这样一群投资客，用他们的金钱和勇气，托举出了这个新城的雏形。

向他们致敬，投资（买房）是一件严肃甚至有些沉重的事情，没有人应该被嘲笑。