2021年前三季度最全租住市场报告丨睿和研究

　　作者丨Susie 排版丨苏建红

　　来源丨地产资管网

　　进入2021年以来，“租赁”成为土拍政策新的风向标。

　　从首批22城集中供地出台政策来看呈现三个方面特征：

　　1、新政要求重点城市在年度计划中要单列租赁住房用地，占比一般不低于10%。比如，北京租赁住宅占商品住宅用地比重提高到39.5%，厦门、深圳两城市租赁占商品房用地比例也超20%。

　　2、竞自持租赁住房面积为主，占比达47%；其次为配建租赁住房和配建共租房面积，占比分别为32%和7%；纯租赁用地占比较少，共有12幅纯租赁用地或人才公寓租赁用地，合计总建面55.62万㎡。

　　3、核心城市自持自持租赁住房面积大幅提升。2021年二季度，核心八城自持租赁面积成交144万㎡，创2018年以来季度规模新高，环比增加192%，同比增加284%。并且，2021年二季度自持成交建面超越前三年全年水平。以杭州、成都为例，分别有41宗、33宗涉宅用地进入竞自持环节，分别占比72%、82.5%，成都竞自持比例最高达59%。

　　22城租赁用地供地情况（单位：万方）

　　数据来源：克而瑞

　　据统计，首批土地出让中涉租赁地块数量247宗，总成交建面高达394.41万㎡，预计未来可提供约65735套租赁住房。目前，仅有成都、杭州、无锡和合肥四城达成进度，成都计划完成情况已达56.91%，有希望超前完成供应计划。

　　从租金价格来看，多地同比增幅为10%以上。全国核心八城个人房源租金水平，平均租金达到73.08元/平米/月，和去年同期平均水平相比，大幅上涨25%。其中成都租金价格较同期上涨40%，北京、上海、杭州等的涨幅超过20%。随着政策层面对租金价格进行调控，个别城市租金一年5%或10%以上的大幅上涨现象将难再出现。

　　此外，看8月单月55城个人房源新增供应564794间，环比下跌1.22%。55城个人房源租金为33.67元/平米/月，环比下跌1.12%。以上海为例，上海从去年同期的81.67元/平米/月上涨至2021年7月的100.04元/平米/月，租金水平打破近两年记录，并保持连续7个月上涨，同比上涨22.49%。至8月，上海租金水平有所下降，但仍然保持99.34元/平米/月高位。

　　本文具体从政策环境、土地及项目供给、城市租赁市场、企业动态四大方面来盘点2021年前三季度租赁住房市场，供参考。

　　01

　　政策环境

　　国家政策

　　图片来源：睿和智库制表

　　地方政策

　　北京

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　　上海

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　　广州

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　　深圳

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　　山东

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　　郑州

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　　杭州

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　　佛山

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　　宁波

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　　河北

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　　成都

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　　南宁

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　　厦门

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　　02

　　土地供给及项目供应

　　纯租赁用地

　　6月，重点22城首批集中供地收官，土地供应向租赁用地倾斜。截至2021年6月，重点八城含自持土地累计成交量达486幅。

　　苏州、长沙、郑州、合肥、成都、上海、武汉7城第一批涉宅用地集中入市，长春第二批集中供地入市，共成交租赁土地（多以配建方式）24幅，总建筑面积累计约87.02万方，其中长春出让3幅租赁用地，总成交面积约36.37万方居于首位。上海出让成交8幅纯租赁用地，成交建面29.83万方。成都成交3幅纯租赁用地，成交建面10.55万方。

　　7月，宁波、青岛、合肥三城共成交租赁土地5幅，以竞配建方式为主，集中在代管县级市和县城区域，总建筑面积累计约7.33万方。比如，合肥肥西县、长丰县本次土地出让成交3幅涉租赁用地，成交建面5.84万方。

　　8月，无锡、宁波、青岛、合肥四城共成交租赁土地7幅，以竞配建方式为主，主要集中在代管县级市和县城区域，总建筑面积累计约5.06万方。值得一提的是，无锡8月土地出让成交2幅涉租赁用地，成交建面1.8万方。

　　而在第二批次集中供地中，部分城市租赁地块占比较大。长沙29宗地块中，限地价竞自持租赁住房地块共计24宗；9月13日晚公布的上海第二批次集中供地中涉及25幅商品房涉宅用地和2幅顾村“城中村”改造用地。此外，还公布了7块租赁房用地和14块征收安置房用地出让。其中，7块租赁用地出让面积15.12万平方米；此批次重庆集中推出的42宗住宅用地中，有17宗设置自持租赁住房的竞拍条件，占比达4成，自持总计容住宅建筑面积占地块总出让面积的比例从5%到100%不等。

　　含自持住宅用地

　　6月，22城中有7城完成了首批涉宅用地的成交，其中杭州、宁波、福州、天津共成交51幅需自持租赁用地，成交建筑面积约108.89万方。其中成都以出让32幅租赁用地，总成交面积约70.73万方居于首位。上海含自持租赁用地成交4幅，成交面积3.84万方。

　　7月、8月，宁波、青岛、合肥等多城则有租赁地块成交。2021年以来，自持用地比例提升，截至8月，已成交193.80万方，超越前面三年全年水平。成交均价方面，近年来逐年降低，目前自持用地成交均价为14373元/㎡，已至2017年以来最低点。

　　数据显示，2021年上半年度租赁用地成交建面256.89万㎡，同比上涨38.62%。近年来成交均价显现U形走势，低点出现在2018年，此后企稳上扬，2020年、2021年成交均价持续走高，环比涨幅达28.87%、40.93%。上半年成交均价为9809元/㎡。

　　比如，2020年，深圳有部分只租不售型人才公寓用地入市，由于地块包含可售型部分，整体拉高城市均价；2021年，上海杨浦区某租赁用地成交楼板价22600元/㎡，拉高整体均价。

　　图片来源：睿和智库制表

　　行业收并购及股权变更

　　
在政策引导下，众多企业聚焦精细运营：华润置地成立润沃住房租赁、恒隆地产推出高端服务式寓所品牌“恒隆府”、建信住房山东分公司与旭辉瓴寓住房租赁达成战略合作等，这些举措将有效缓解一二线城市的住房供需矛盾，提升租赁居住品质，推动住房租赁市场健康稳健发展。

　　项目供应方面

　　7月、8月，22个重点城市共计分别新增7个、8个存量改造类集中式公寓项目，共计1339间房源、1318间房源。8月，新增7个新建类项目，合计超2200间房源。

　　8月新建类项目统计

　　图片来源：睿和智库

　　7、8月新开业集中式公寓（存量改造类）项目

　　图片来源：睿和智库制表

　　此外，7月，作为北京首批集租房试点项目之一，位于大兴区西红门镇的鲁能领寓预计年前入市，总用地4.38万㎡，总建筑面积11.7万㎡；乐璟生活社区中标天津万通新城及金域蓝湾长租公寓（住房）项目。该项目配套726套房源，主要为人才安置房；9月16日，由安徽省创美房屋租赁经营有限公司和南岗镇梁墩村民委员会联合投资的蜀山区首宗集体建设用地建设租赁住房试点项目开工。

　　03

　　单城租赁市场

　　22城中，杭州以成交50宗涉租赁地块、总租赁建面111.09万㎡一马当先，租赁供应占比14.68%；成都以81.27万㎡位居第二，租赁建面占比高达17.33%。此外，本次集中供地达成10%指标的城市还有合肥和无锡。然而，第一批重庆、厦门、苏州、郑州四城本次土地出让未涉及租赁住房用地。

　　上海篇

　　以上海为例，截至2021年6月，上海成交租赁用地133块，总建面达847.30万方，按照每套租赁住房约60m²来计算，共计可提供约14.12万套租赁住房；成交集体用地5块，总建面22.76万方，预计提供租赁住房4100套。目前2021年上海纯租赁用地项目预计入市近15个；同时，多个自持租赁项目也已投入运营。

　　图片来源：睿和智库制表

　　深圳篇

　　租赁用地：深圳租赁土地成交也表现出一定的季节性趋势，成交主要集中在一、四季度。截至2021年8月，已经连续10个月未见成交租赁土地。

　　
自持住宅：近三年深圳住宅竟配建体量约32.2万方。2021年前4月则未发生含自持住宅土地交易。直至2021年5月，“两集中”政策下竞配建2块租赁用地。6、7、8月无自持土地出让。

　　7月，深圳在颁布条例要推行租金参考价制度，对租金水平进行合理调控外，8月政府又提出，各城市年度租金涨幅不得超过5%，使得8月深圳各类型房源租金影响较大。

　　北京篇

　　8月30日晚，按照《北京市2021年度建设用地供应计划》，各区已梳理出计划于本年度供应的租赁住房用地项目，北京规自委予以公布。

　　2021年度租赁住房用地项目一览

　　图片来源：北京市规自委官网

　　据睿和智库统计，2021年北京各个区域租赁住房项目数量分别为房山28个、大兴17个、朝阳12个、石景山12个、亦庄11个、顺义9个、昌平8个、丰台8个、怀柔8个、海淀6个、通州5个、密云5个、门头沟3个、平谷2个、延庆1个。

　　杭州篇

　　
租赁用地：2021年1月，租赁土地成交市场回暖升温，共成交3幅纯租赁或具有租赁属性地块，总规划面积达7.99万方。2~4月无成交记录。5月，杭州“两集中”供地成交30幅租赁用地，成交建面41.32万方。6月无租赁用地出让。

　　
含自持住宅：杭州自持土地的竞拍规则为竞自持，当竞拍价达到最高限价时，转入竞自持比例。

　　
2021年1~3月，杭州先后共出让了32宗含自持比例土地，合计自持面积达29.2万方，4月无成交记录。5月成交41幅竞自持用地，成交面积69.77万方。并有13宗地块竞自持比例超过了20%，竞自持比例最高达到40%。

　　
6月，杭州集中式公寓租金环比提升6.33%，部分项目对租金做了调整，新开项目整体租金价格高出均价，带动整体租金上涨。

　　合肥篇

　　根据合肥市住房租赁协会近日发布的《合肥市集中式长租公寓市场月度运营简报》显示，8月，合肥42个长租公寓项目新出租租赁用房858套，环比下降28%，连续3个月下滑。

　　从面积上看，8月，合肥市42个长租公寓项目新出租租赁用房2.87万平方米，环比下降20%。

　　从数据上看，长租公寓项目空置率小幅回升仍保持低位运行。8月，42个集中式长租公寓项目房屋共空置4.24万平方米，环比增长5.7%；整体空置率10.4%，环比上升1.0个百分点，主要因为部分项目已与企业签订出租合同，但企业尚未实际入驻。

　　从具体项目看，有14.3%的项目满租，占比较7月下降9.5个百分点；52.4%的项目空置率在5%以下，环比下降26.2个百分点；42.9%的项目空置率在5%～20%之间，环比提升26.2个百分点。

　　此外，8月新出租租赁用房租金环比上涨8.0%。42.9%的项目单平方米月租金在50元及以上，环比上升4.8个百分点；31%的项目单平方米月租金在40～50元之间，环比下降9.5个百分点。59%租客租房金额集中在1500～2000元之间，环比提升10%。

　　04

　　企业动态

　　据睿和智库不完全统计，2021年二季度，TOP20集中式长租公寓累计开业规模70万间以上，头部企业依然保持优势。排名第一的万科泊寓以14.7万间的成绩遥遥领先，位居榜首，也是唯一一家突破10万间开业规模的集中式品牌公寓。二季度泊寓和冠寓各新增开业2000间，魔方新增开业700间（因划拨流程等原因，尚未计入收购V领地项目房源数量，如若计入将会更多），新增开业规模远超其他品牌公寓。此外，窝趣二季度新增开业3000间。

　　新增开业的同时，部分企业也剥离了部分低效运营的物业。比如，旭辉瓴寓关闭上海醉白池、浦东大道项目，在成都新增一533间项目；佳兆业公寓也关闭了一部分运营成效不佳的项目，以致掉出开业榜TOP20。

　　企业动态方面，国企系、房企系、政府纷纷合作，多渠道打造租赁住房项目。比如，在二季度的新开业公寓项目中，华润有巢国际公寓社区泗泾店和华润有巢国际公寓社区东部经开区店的开业为华润有巢带来约1500间的增量，其中前者是集体土地入市项目，后者是租赁用地项目。

　　图片来源：睿和智库制表

　　图片来源：克而瑞

　　据统计，TOP20集中式长租公寓管理规模近百万间，环比增长3%。其中房企系重资产优势明显，管理规模71.81万间，占比72%。

　　二季度，重资产项目成为众多企业拓展租赁业务的主要方式。比如，国企背景的合房·承寓同样以重资产为主要拓展模式，目前在管公寓房源1.9万余间。

　　图片来源：睿和智库制表

　　具体动向

　　9月16日，浙江省首宗成建制开发的人才租赁住房项目——钱投·宁巢明石公寓正式投入运营。这是市钱投集团贯彻市委市政府“民生福祉”和“双招双引”系列工作部署的重要举措，标志着杭州在落实全国住房租赁试点城市“租售并举”措施上迈进了实质性的一步。

　　日前，方隅公寓旗下的杭州柏景湾方隅公寓正式开业。项目刚开始招租就吸引了周边工作的客群，为他们解决了优质租房问题。

　　9月1日，南都物业2021年半年度业绩说明会召开。该公司长租公寓业务由旗下子公司大悦商业运营，根据旧版会计准则，房租摊销需按全周期平均摊销，而实际支付的租金与摊销的租金存在差异，导致账目呈亏损状态。南都物业部分长租公寓项目已盈利，将向轻资产模式转型。

　　8月30日，我爱我家集团2021年半年度业绩说明会召开。今年上半年，在管规模24.6万套，较年初增长4.2%，收入达9.55亿元，跟去年同期比增长30.52%。

　　7月29日，广州城投与窝趣公寓合作的首个市场化租赁住房项目——宣布位于广州市天河区的“城品·窝趣公寓”正式开业。

　　7月27日，建方寓·佛山天华店项目签约意识在建方长租总部正式举行，标志着建方长租打造的首个大型社区正式亮相。

　　6月22日，蛋壳公寓名下价值为421014.05元的财产被冻结。

　　6月25日，华润置地控股有限公司新增投资企业润沃住房租赁（深圳）有限责任公司，投资比例为100%。

　　6月29日，恒隆地产宣布在内地推出高端服务式寓所品牌“恒隆府”。作为“恒隆府”品牌的首个项目，武汉“恒隆府”即将揭幕，并于今年第四季开始预售，位于无锡、昆明和沈阳三地的“恒隆府”项目则预计将于2022年和2023年开启预售。

　　5月8日，格力电器2亿元成立新公司，经营范围包含住房租赁。

　　5月25日，中原集团拟斥资2.2亿港元投资英国学生公寓，再推出关于英国学生公寓的私募基金，计划斥2000万英镑（约2.19亿港元）购入及翻新伦敦3个物业作学生公寓，预期租金回报达4厘。

　　4月15日，蘑菇租房联合“寓小二”发布重启公告，重点聚焦在银行存管系统、7*24小时服务升级、客服、运营恢复线上服务。

　　4月15日，中骏集团旗下长租公寓品牌FUNLIVE方隅在杭州的首个项目——杭州方隅未来科技城精品公寓宣布正式开业。

　　4月16日，新城控股与朗诗旗下租赁住房品牌朗诗寓签订战略合作协议。这是房企系内部合作的案例之一，也是朗诗寓为资产升值赋能的又一创新尝试。朗诗寓目前已全面布局100个项目，在营房源1.3万间，业务规模位列全国集中式公寓运营企业前五。

　　而越秀与雅诗阁之间的合作，属于房企系与其他派系的合作。双方携手打造了广州环贸中心雅诗阁服务公寓与广州环贸中心越秀星廷公寓，已于7月30日开业。这种“双品牌”的战略模式，整合了双方在各自专业领域内的资源和优势。

　　绿地酒旅与建行旗下长租业务开展的合作，是政企合作的案例之一。双方将在长租公寓经营、存量物业合作、金融赋能等方面深入合作。

　　武汉都保置业有限责任公司（以下简称都保公司）投资建设、武汉市首宗以挂牌方式出让的集中式新建租赁住房项目、首个国有集中式新建租赁住房项目武汉城建集团武昌都市青年公寓将于今年12月入市运营。项目有1416套房供出租，配备1600平米专属商业街区。

　　3月，自如旗下租住产品与服务全面进入苏州市场；万科、碧桂园成立公寓管理公司；3月1日，旭辉领寓更名“旭辉瓴寓”；长租公寓企业春节减免部分房租 提供保障服务；上海城投首个项目投入运营，租赁住房总计达1.5万套。

　　1~2月，自如推出业主委托出租新模式——增益租，主打“租金无差价、收益有保底、合约一年起”等创新机制；2月10日，南京首个全自持租赁住房项目“仙林东安青年汇”亮相。

　　此外，北京目前最大的集体土地租赁住房项目首创繁星十八里店集租房项目，总建筑面积约40万平米，估算总投资43.6亿元，预计2022年3月入市，可提供超过6500套租赁住房。

　　珠江实业的珠实新寓也在新进玩家的名单中。不仅如此，在服务式公寓这个细分市场中，房企系保利推出新产品线NPUB，首个项目落地杭州钱江新城。越秀推出新品牌越秀星廷等。一些创业系长租公寓品牌也开始陆续开展服务式公寓业务，如乐乎公寓的芷岸，自如旗下的曼居等；酒店式公寓品牌窝趣旗下的瑰悦服务式公寓等。

　　资本动态

　　今年以来，华润置地、万科、大华集团、荣安地产、浦房集团、荣盛发展、龙光控股、迪马股份、金地9家房企共发行180.63亿元住房租赁专项债券，其中万科以45.6亿元的规模位居榜首。

　　9月1日，万科企业股份有限公司发布关于拟下调“18万科02”公司债券票面利率的第一次提示性公告。据悉，万科此前于2018年10月29日发行“万科企业股份有限公司2018年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第二期）”。该期债券发行规模为20亿元。

　　8月30日，据深交所项目信息披露，渤海汇金-济南城投-泉城更新1-10期租赁住房资产支持专项计划状态更新为“已受理”。该债券发行人为济南泉城城市更新投资有限公司，拟发行金额35亿元，债券类别为ABS，承销商/管理人为渤海汇金证券资产管理有限公司。

　　8月18日，北京保障房中心簿记发行全国首单公共租赁住房类REITs产品——国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划。底层资产为北京保障房中心持有的远洋沁山水公共租赁住房。该专项计划发行总额4亿元，其中，优先级规模3.8亿元，次级规模0.2亿元，期限18（3+3+3+3+3+3）年，优先级证券评级为AAA。该专项计划发行时获得银行、公募基金等投资人踊跃认购，最终，本期产品优先级票面利率3.35%，创今年以来不动产资产证券化产品新低，创公租房资产证券化产品有史以来最低。

　　8月12日，中海20亿元住房租赁专项债券付息，利率为3.20%。

　　8月17日，华润置地发布2020年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）付息公告。15亿住房租赁公司债“20润置01”将于8月18日付息。

　　8月3日，星河控股旗下星河实业斩获长租公寓类REITs年度首单，发行规模为7.35亿元。

　　7月30日，珠海华发发行2021年住房租赁专项公司债券（第一期），该债券发行金额为5亿元，期限为5年，票面利率为4.68%。

　　7月27日，中国电建发行2021年住房租赁专项公司债券，该债券发行金额为50亿元。

　　7月26日，万科发行2021年住房租赁专项公司债券（第三期），该债券发行金额为30亿元，期限为5年、7年，票面利率分别为3.17%、3.45%。

　　7月14日，保利发布公开发行2021年住房租赁转向公司债券（第一期）发行公告，保利本期债券发行规模不超过11.9亿元，拟于上交所上市。

　　
6月28日，据上交所信息披露，金地集团2021年住房租赁专项公司债券更新为“已反馈”。该债券名称为金地（集团）股份有限公司2021年公开发行住房租赁专项公司债券，债券拟发行金额为50亿元。

　　结语

　　总体看，2021年上半年长租公寓仍将处于阶段的调整和出清阶段。

　　数据显示，2021年全年预计总成交超500万㎡，三、四季度将有更多纯租赁用地出让，土地资源向头部企业集中。获取涉租赁土地TOP30企业成交规模占比超租赁用地成交总量的60%。目前，已有涉租赁用地项目开始入市，由建设期转入运营期。

　　图片来源：克而瑞

　　从租客端看，市场应解决供需错配，提供更适合租客需求的多样化产品供给。

　　从运营模式看，在资产证券化还未全面放开的情况下，未来长租公寓市场还是会回到服务本质，出现相对长期和持续的委托运营模式，将风险从运营环节中剥离。

　　市场瞬息万变，到年底，租赁市场格局又会怎样，一切都是未知。

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