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浦东惠南:规划来了,预期弱了

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浦东在城市发展中,各个板块都有或多或少的概念,但唯独,作为老南汇的政府所在地惠南,最近几年鲜有话题性。

当年这个热闹的老南汇中心,正在被越来越多的人所遗忘。


住宅用地规划较多,承接临近区域居住需求

前不久,惠南的整体规划已出炉,通篇看下来,其板块定位更像是服务于祝桥的居住配套,下图能够看出,住宅用地占据了惠南大部分的土地空间。


惠南国土空间规划图

再结合北面祝桥地区总体规划的情况来看,其居住用地的空间已不大,即便在祝桥居住,恐怕在宜居性上,也不如更加纯粹的“大居”惠南,因此惠南在一定程度上可以承接祝桥综合枢纽地区的居住需求。


祝桥新增居住用地规划图

再看大治河以北、泐马河生态走廊这处位置,规划为乡创文旅区,这一片区域也相对较大。

而在产业用地方面,惠南镇规划了一小处都市科创聚集区,占地面积最小,从这里或能够体现看,惠南在产业的投入或许没有住宅的投入力度大。

所以我们看到了在浦东的各个板块,都或多或少有一些概念,唯独惠南鲜少有概念出现,因为产业活力略有不足。

当然,这与惠南所处的位置也有一定关系。

从浦东整体区划来看,惠南正好位于浦东中心位置,在浦东的“腹地”,但浦东的重点发展在两极,一个是以陆家嘴、世博前滩为主要核心的中央活动区,另一个是南汇新城,也是自贸区临港新片区的核心。惠南虽在浦东城镇发展轴上,但却与这两极都有一定距离,对惠南的辐射效应稍显不足。


另外,惠南与自贸区临港新片区和祝桥航空城也都“擦肩而过”,它正处于一个夹角处,所有重点规划都没落在惠南镇上。


一个区域的发展总有强有弱、有先有后,惠南能够拿出大部分土地用于住宅来开发,或也看到了临近区域产业的强势一面,作为浦东南部相对宜居的板块,惠南或将承载临近区域的产业人群,这或也是惠南走出的另一条路径。

但也正如前文所说,惠南反而因此找准了最适合自己的发展方向,如今规划落定也算是正式“C位”出道。


惠南是浦东中南部的性价比区域

轨交16号线在惠南设有两个站点,这已经说明了惠南的重要性,但因产业相对薄弱,生活在惠南的人,或也只有一个居住需求而已,而吸引外区客来置业,目前来看,会有些困难。


惠南街景

其实从各个新房项目的客群分布就能看出,目前惠南的新房群体依旧以本地为主,最初本以为能吸引部分张江人过来置业,但最终也都被更近的周康、航头、新场等板块截流。

接下来,惠南能够引入人口,或需依托祝桥的发展了,但上海东站也要2025年后才能建成投入使用,而围绕上海东站所打造的一系列商业、产业,更需要若干年的培育,惠南想导入周边产业人口,也需要一些时间。

眼下,惠南还能有部分客户留下,或也都与房价有一定关系,今年板块内新房开盘均价3.4万/平,与更远的临港新房几乎相同。


其实从距离来看,惠南要比临港更接近市区;从通行来看,惠南还比目前尚未通地铁的祝桥也更方便一些,这些都是惠南当下的出行优势。

而在板块配套方面,可以说在近10年内,浦东中南部其他板块的公共设施或都无法追赶惠南,更关键的是,房价却都比周边板块便宜,这就凸显了惠南板块的性价比。

近日,上海第二轮土拍也拉开了帷幕,惠南一幅土地将被拍卖,房地联动价维持在3.3万/平,这也就预示着,明年惠南新房的天花板售价。


从规划上来看,惠南被赋予了居住大区的功能,在有着老南汇政府的底子在,居住是没有任何问题的;不过太过看中居住后,惠南却失去了产业发展的机会,而产业的发展或也会对房价起到一定作用。

当然,现在的房地产市场环境也在变化,土地有房地联动价、新房有限价、二手房有核验价,所有规划出台,不一定能够刺激到房价,用以前的观点来看现在的市场,可能也不是那么正确了。

但,惠南3.3万/平的价格,居住是真的不错。

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