浦东惠南：规划来了，预期弱了

浦东在城市发展中，各个板块都有或多或少的概念，但唯独，作为老南汇的政府所在地惠南，最近几年鲜有话题性。

当年这个热闹的老南汇中心，正在被越来越多的人所遗忘。

住宅用地规划较多，承接临近区域居住需求

前不久，惠南的整体规划已出炉，通篇看下来，其板块定位更像是服务于祝桥的居住配套，下图能够看出，住宅用地占据了惠南大部分的土地空间。

惠南国土空间规划图

再结合北面祝桥地区总体规划的情况来看，其居住用地的空间已不大，即便在祝桥居住，恐怕在宜居性上，也不如更加纯粹的“大居”惠南，因此惠南在一定程度上可以承接祝桥综合枢纽地区的居住需求。

祝桥新增居住用地规划图

再看大治河以北、泐马河生态走廊这处位置，规划为乡创文旅区，这一片区域也相对较大。

而在产业用地方面，惠南镇规划了一小处都市科创聚集区，占地面积最小，从这里或能够体现看，惠南在产业的投入或许没有住宅的投入力度大。

所以我们看到了在浦东的各个板块，都或多或少有一些概念，唯独惠南鲜少有概念出现，因为产业活力略有不足。

当然，这与惠南所处的位置也有一定关系。

从浦东整体区划来看，惠南正好位于浦东中心位置，在浦东的“腹地”，但浦东的重点发展在两极，一个是以陆家嘴、世博前滩为主要核心的中央活动区，另一个是南汇新城，也是自贸区临港新片区的核心。惠南虽在浦东城镇发展轴上，但却与这两极都有一定距离，对惠南的辐射效应稍显不足。

另外，惠南与自贸区临港新片区和祝桥航空城也都“擦肩而过”，它正处于一个夹角处，所有重点规划都没落在惠南镇上。

一个区域的发展总有强有弱、有先有后，惠南能够拿出大部分土地用于住宅来开发，或也看到了临近区域产业的强势一面，作为浦东南部相对宜居的板块，惠南或将承载临近区域的产业人群，这或也是惠南走出的另一条路径。

但也正如前文所说，惠南反而因此找准了最适合自己的发展方向，如今规划落定也算是正式“C位”出道。

惠南是浦东中南部的性价比区域

轨交16号线在惠南设有两个站点，这已经说明了惠南的重要性，但因产业相对薄弱，生活在惠南的人，或也只有一个居住需求而已，而吸引外区客来置业，目前来看，会有些困难。

惠南街景

其实从各个新房项目的客群分布就能看出，目前惠南的新房群体依旧以本地为主，最初本以为能吸引部分张江人过来置业，但最终也都被更近的周康、航头、新场等板块截流。

接下来，惠南能够引入人口，或需依托祝桥的发展了，但上海东站也要2025年后才能建成投入使用，而围绕上海东站所打造的一系列商业、产业，更需要若干年的培育，惠南想导入周边产业人口，也需要一些时间。

眼下，惠南还能有部分客户留下，或也都与房价有一定关系，今年板块内新房开盘均价3.4万/平，与更远的临港新房几乎相同。

其实从距离来看，惠南要比临港更接近市区；从通行来看，惠南还比目前尚未通地铁的祝桥也更方便一些，这些都是惠南当下的出行优势。

而在板块配套方面，可以说在近10年内，浦东中南部其他板块的公共设施或都无法追赶惠南，更关键的是，房价却都比周边板块便宜，这就凸显了惠南板块的性价比。

近日，上海第二轮土拍也拉开了帷幕，惠南一幅土地将被拍卖，房地联动价维持在3.3万/平，这也就预示着，明年惠南新房的天花板售价。

从规划上来看，惠南被赋予了居住大区的功能，在有着老南汇政府的底子在，居住是没有任何问题的；不过太过看中居住后，惠南却失去了产业发展的机会，而产业的发展或也会对房价起到一定作用。

当然，现在的房地产市场环境也在变化，土地有房地联动价、新房有限价、二手房有核验价，所有规划出台，不一定能够刺激到房价，用以前的观点来看现在的市场，可能也不是那么正确了。

但，惠南3.3万/平的价格，居住是真的不错。