盘点 | 旧改爆发，越秀仍然“三年又三年”？

8月18日，广州市住房和城乡建设局发布关于印发《广州市住房发展“十四五”规划》（以下简称《规划》）的通知。对于越秀区，《规划》提出，通过对登峰村、西坑村和瑶台村等城中村进行改造，以增加住房供应。

作为广州市的老中心城区，越秀区位于广东省中部，是广东省人民政府和广州市人民政府驻地。对于自身的历史沿革和价值来说，越秀区旧改十分不易。因此，一直以来，越秀区的旧改都被吐槽“三年又三年”。

越秀区在《国民经济和社会发展第十四个五年规划和二零三五年远景目标纲要》的征求意见稿中提出，将“着力优化提升中心城区功能，打造城市更新典范”。

这五条旧村，早在十年前就传出改造的消息，但一直无实质的进展。除此，环市东片区、五羊新城、北京路高第街等旧城也在旧改进程中。

（图片来源：拆神）

从近期传来的新动态来看，随着广州旧改一路高歌，此前我们对天河、海珠两区的城市改造做过了盘点（详情见：盘点 | 天河那些黄金地段城中村、老小区，还要当多久“超级小补丁”？盘点 | 海珠旧改重点推进，广州未来看海珠？），当然，越秀旧改也在逐渐发力。今天我们就来看一看越秀区的旧改情况。

Part01

北京路高第街

越秀区即将迎来全新文化商业圈？

作为广州第一条商业步行街的北京路高第街，在停滞20余年之后，近期旧改步伐明显加快了。

2020年广州发布的《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》提及到，北京路高第街项目是三年实施计划中唯一一个旧城区全面改造项目。

2021年2月8日，广州市政府公布了《北京路步行街改造提升二期（2021-2022）工作方案》，明确提出四个重点区域的活化利用，其中就包括了高第街改造项目。

此后，在越秀区官网中多次出现关于高第街金鸿顺项目的官方公告，涉及内容从改造工作方案到编制改造可行性研究报告、造价咨询服务和房屋鉴定服务招标等。

8月24日，广州市规划和自然资源局对北京路高第街项目地块（越秀区AY0317规划管理单元）的规划调整进行批前公示。

根据公告，对北京路金鸿顺项目地块（AY0137规划管理单元）进行规划调整，区域为越秀区粤海仰忠汇西侧，地块东接北京路，西延木排头横街，南起木排头西横街，北达高第街。

据了解，此前高第街项目拆迁办公室负责人曾透露，项目为纯商业地块，不会有住宅商品。

不过，北京路即将迎来全新的文化商业圈，依然值得期待！

Part02

环市东片区

已公开改造意愿征询通知书

环市东片区总体定位为“广州中央活力区”，东至先烈南路、西延小北路和下塘西路、南起东风东路、北达麓苑路。

处于越秀区的中心位置，该片区生活配套设施齐全，文化气息浓厚，交通网络十分便利，靠近区庄、小北、淘金等多个地铁站，拥有多条公交车路线。

作为广州首个CBD，环市东片区拥有70年发展历程，是广州承载大湾区高端资源的重要节点，是越秀区产业发展的重要载体。

（环市东片区区位）

但由于该片区纷纷出现产业发展空间受限、优质企业外流等问题，当下环市东片区发展较为缓慢。

在2020年4月，广州市规划和自然资源局公示了关于环市东片区控规调整必要性的征询意见。

2021年4月，环市东片区公开贴出环市东的片区改造策划方案。

5月，环市东商圈更新改造项目东启动区意愿表决工作咨询服务招标公告发布。

7月，环市东华乐街办事处公开了改造意愿征询通知书。

环市东片区的旧改目标，是希望从传统中央商务区CBD升级为中央活力区CAZ。这次能否成功转型，让我们拭目以待吧。

Part03

寺右村

待官方证实的寺右共和片区改造方案流出

寺右村，南起寺右新马路，北至西元岗、寺贝底侧、共和村，东邻八一学校北校区、通贤里，西靠文明里、郊园塘边，接近杨箕地铁站。方圆一公里内名校遍布，其中包括铁一小学、培正中小学等省级重点名校。

（图片来源：乐居买房）

2010年，该村曾公开有关寺右村更新改造规划方案的告示，并发出房屋测量通知，此后却不闻其声。

直到2018年的广东省三旧推介会，寺右村被纳入越秀区计划全面改造的旧村中，项目总用地面积约42公顷。

同年，万科入驻寺右村改造办公室，引来不少轰动。但依旧困难重重，据了解，该办公室早就在一年多前人去楼空，如今也是大门紧闭。

2020年11月，寺右社区又公示了房屋测量的相关通知。

据悉，今年3月，业内传出一份寺右共和片区改造方案，文中提及将在片区内规划一座240米的地标塔楼，但改造方案尚未经官方证实。

目前，上半年已过，寺右村的动态仍未有所更新。

Part04

西坑村

广州城投成功拿下前期策划主体

西坑村位于越秀区东北部、白云山南麓，拥有优越的自然环境、丰富的人文历史资源；但该村交通网络不太发达，距离较近的地铁站仅有6号线沙河顶站。

（西坑村区位）

早在2009年，西坑就与瑶台、登峰、农林、寺右和杨箕6个城中村被纳入首批改造计划中，但长久以来鲜有动静。

2020年3月，广州市城市更新规划研究院开始对西坑村村属范围展开测量工作。

2021年2月，西坑村的基础数据调查成果公示。

6月8日，西坑村开展了旧村全面改造项目前期策划主体表决会，最终广州城投城市更新有限公司以97%的通过率成功拿下了西坑项目的前期策划主体。

最先与国企“牵手”的西坑村，在经过漫长的等待后，今年终于迎来了新突破，让我们一起期待西坑村的变化吧。

Part05

登峰村

珠实携手广州建筑、广州城投推进旧改

登峰村位于越秀区北部，西临越秀公园，东靠环市东商圈，南接环市路，广深铁路以北。周边还靠近麓湖公园、雕塑公园，人文与自然资源互相映衬。

在交通方面，这里有环市东路、下塘西路、恒安路等道路交叉纵横，距离地铁5号线小北站仅250米。

该片区范围约94.22公顷，改造范围约18.09公顷，包含下塘和横枝岗两个片区。

（登峰村区位）

2020年11月，登峰村举行旧村全面改造表决大会，改造意愿表决通过率为87.68%。

2021年2月，登峰村公布了基础数据调查结果。

5月19日，登峰村旧村改造项目正式发布招标公告。可是谁也没想到的“乌龙”是，招标公告仅公示了5天，广州公共资源交易中心网就发布了登峰村招标终止公告。

意想不到的是，在6月16日上午，登峰经济联合社及集团公司组织召开了旧改前期策划主体股东代表表决大会。最终，珠实集团以83.45%的同意率成为登峰村旧改的前期策划主体，并携手广州建筑、广州城投共同拉开登峰村的旧改序幕。

自此，登峰村成为继西坑之后越秀区又一国企参与前期改造的旧村。

接下来，登峰村的改造项目能否顺利推进，让我们静候佳音。

Part06

瑶台村

已有几家开发商在接触旧改项目

瑶台村位于矿泉街辖内，地处越秀白云交界处，由瑶台、王圣堂、沙涌南3条自然村组成，占地面积约281公顷。

接近机场高速、环城高速、三元里大道等公路，且距离广州火车站只有2公里的路程，附近医院、学校、商场等配套设施应有尽有。

（瑶台村区位）

作为越秀老城区的城中村，瑶台村的大部分住宅年代已久，居住环境一般。其实，从十年前起，该村就开始了改造规划，但都没有什么起色，直到去年和今年才逐渐开始发力。

2020年10月，矿泉街道办事处公示了《关于组织开展瑶台村（瑶台、王圣堂）城中村改造房屋调查的通知》。12月，瑶台村启动基础数据核查。

2021年2月，瑶台村就改造意愿进行表决，通过率为96.55%。同月，基础数据调查结果公布。

3月，瑶台村举行第二次改造意愿表决，通过率达到100%。

目前，瑶台村旧改已纳入城市更新项目储备库、基础数据调查及改造意愿表决阶段，虽然暂无新进展，但有咨询点的工作人员透露，已有几家开发商在接触瑶台村旧改项目。

作为越秀旧改为数不多的“三年计划”之一，若瑶台村改造按规划稳步推进，相信不久以后就会传来好消息。

Part07

农林村

基础数据调查成果已发布

农林村位于越秀区东部，在东风东路与中山一路之间，与东山湖和农林下路为邻，靠近区庄和东山口地铁站。除了便利的交通条件、完善的生活配套设备，附近还拥有优质的教育和医疗资源。

（农林村区位）

2020年9月3日，富力集团就在越秀区云鹤社区设置了农林村改造的城市更新展厅，有意介入该项目，但却迟迟没有迎来新动态。

2021年2月，农林村的基础数据调查成果发布。

而直到目前为止，农林村旧改工作暂时没有明显进展。纳入五年计划的农林村旧改，或许因其位置实在优越，阻力不少，难以推进。

若日后改造正式提上日程，以农林村的区位，无疑又是一个“造富神话”。

Part08

五羊新城

力促新增200万平方米以上的优质商务空间

五羊新城，北靠杨箕村，南临二沙岛，介于珠江新城以西、广州军区司令部以东，与天河城、珠江新城两大商务圈为邻，片区内以住宅区、教育区为主。

（五羊新城区位）

然而五羊新城并不“新”，它已经是拥有几十年历史的老城了，和目前的珠江新城有着明显的反差。

2020年4月底，广州市规划和自然资源局公布了《五羊新城片区控制性详细规划调整必要性论证报告》。

报告称，五羊新城未来将改造成广州中央商务区数字传媒集聚区，定位为超级国际都会、五羊智慧新城，同时将规划480米+320米+300米+280米的超高地标。

2021年7月5日，越秀“十四五规划”明确提出，要加紧推进环市东片区、五羊新城片区更新改造，对片区内100公顷的低效用地实施全面改造，力促新增200万平方米以上的优质商务空间。

如今，期待五羊新城迎来下一步实质性进展。

Part09

总结

除了杨箕村，越秀其他城中村改造项目皆处于或快或慢的进展中。其中，作为越秀区唯一一个已改造成功的项目，杨箕村旧改历时七年，由富力地产接手，投资额达到23.53亿，是旧改模板。

越秀已经足够“老”了，为了与时俱进，需要激发其新活力。各大旧村、旧城改造也正是高质量重新发展越秀的重要方法。

此次，越秀旧改，希望不是等了又等，而是真的来了就来。