老司机探地｜石景山首钢园7.48万/平收官 门头沟直降1.42万

北京二批次上新43宗宅地，起拍价高达1358.8亿，预计10月中旬集中出让。海淀永丰、朝阳五环里、丰台二环外……谁是热门？哪里值得买？

　　网易购房直通车从业经验十几年的老司机们，带你去探一手、客观的地块新鲜事。

　　第二次集中供应地块里，最贵的出现在石景山，地价上限81.9亿元。它和另一宗地块一起上新，宣告着石景山首钢东南区“闭园”倒计时。

　　基于同板块“前辈”的好销量，各家开发商还会继续捧场吗？

　　土拍群已建，加微信fangyouxiaoyi3或扫描文末二维码，备注“战地”；进专属区域群，备注“京西”

　　另一边，门头沟首次供应、由雅居乐底价拿下的永定镇地块还未入市，两宗地块又上新。

　　离地铁更近，销售指导价比雅居乐每平降了2000元，且竞政府持有商品住宅产权最高20%。

　　虽然不确定新地块能否摆脱“冷板凳”，但可以确定雅居乐售卖难度更大了。

　　在土拍开始前，随小易来看看各地块具体情况，在留言区说出你的判断吧

　　01.石景山首钢园最后地块，7.48万/平收官

　　二批次供地列表中，石景山首钢园东南区最后宅地全部上架。无政府产权占比，限制套内7090，都有公租房配建。

　　价格上，销售指导价7.48万/㎡，可上下浮动3%。参考紧靠的新房华润长安九里、中海首钢天玺最新网签成交价，基本持平。

　　PS：华润长安九里7万-7.3万/平，中海首钢天玺7.1万-7.2万/平。

　　首钢园区东南区土地一级开发项目1612-824、830、831地块R2二类居住用地、1612-763地块F2公建混合住宅用地（配建“公共租赁住房”）

　　该地块起拍价78亿，地价上限81.9亿，是二次集中供应的地块里，最贵的一宗。竞拍达到土地溢价率上限5%，转入高标准建设投报。

　　这个地块分为两部分，1612-763地块为F2公建混合住宅用地，“独自”分布在偏北部，紧靠华润长安九里。

　　其中要求配建的35884.5平米“公共租赁住房”，集中分布在该部分，业主不用担心公租房混居的问题；并且该地块内，还要求竞得人需要建设不少于55000平米商业综合设施，且持有年限不少于20年。

　　“公共租赁住房”户型按照建筑面积40平米（一居）、50平米（一居）、60平米（两居）进行建设，户型比例约4:3:3。

　　1612-763地块F2住宅混合公建用地位于长安九里西侧，更靠近地铁1号线古城站。配建公租房35884平米，限高80米。

　　剩余的1612-824、830、831地块R2二类居住用地，除住宅部分，还零散了一些其他公建（建绿色备注）。

　　该部分位于中海首钢·天玺东侧和南侧，靠近京昆线，限高60米，预计将建20层左右的高层产品。

　　首钢园区东南区土地一级开发项目1612-829地块F1住宅混合公建用地（配建“保障性租赁住房”）

　　该地块为F1住宅混合公建用地属性，位于中海首钢·天玺西南侧。

　　起拍价11.6亿元，地价上限12.76亿元，竞拍达到土地溢价率上限10%，转入高标准建设投报。

　　“公共租赁住房”户型按照建筑面积60平米（一居）、75平米（两居）进行建设，户型比例约1:1。

　　地块要求必须配建4000平米“保障性租赁住房”，建筑高度60米，预计建20层左右的高层产品。

　　2022年冬奥进入倒计时，京西新首钢规划利好，直接带动区域配套升级和城市界面提升，定位后肉眼可见的配套以及大品牌开发商的入驻，足以预见这些块地开拍后竞争的激烈性。

　　那么，坊间传闻势在必得的中海，会如愿吗？

　　02.曾被冷落的门头沟，邻铁地块直降1.42万/平

　　门头沟这次拿出了诚意，两宗新地块邻铁，周边各项配套较好，销售指导价6.1万/平，上下可浮动5%，均不执行套内7090。

　　竞政府持有商品住宅产权最高20%，如果触顶，意味着购房者只需要支付4.88万/平。

　　有关政府产权问题，戳：8折共有商品房，如何成为最大受益人？

　　如果4.88万/平，每平米售价比雅乐居（销售指导价6.3万/平）降了1.42万。

　　永定镇MC00-0605-0004地块R2二类居住用地、MC00-0605-0008地块F3其他类多功能用地（配建“保障性租赁住房”）

　　该地块距离北京地铁S1线四道桥站大约700米左右，由西苑路分成两部分。

　　起拍价12亿元，地价上限13.8亿元，竞拍达到土地溢价率上限15%后，转为在此价格和配建建筑规模5400平米“保障性租赁住房”的基础上，现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序，最高20%。

　　“保障性租赁住房”户型选型和面积区间应相匹配，户型按照建筑面积60平米（一居）、80平米（两居）标准进行建设，户型比例约1:1 。

　　住宅用地建筑高度60米，绿化率30%，预计会建20层高层产品。

　　另外，0004用地需配建室内体育设施一处，建筑规模约0.09万平米，不出让，将由竞得人建设后无偿移交政府主管部门；

　　0008用地需配建社区助残服务中心一处，建筑规模约0.03万方米，社区综合文化室一处，建筑规模约0.07万平方米，上述规模不出让，将由竞得人建设后无偿移交政府主管部门。

　　北京市门头沟区永定镇MC00-0017-0031 、0032等地块B2商务用地兼容B4综合性商业金融服务业用地、MC00-0017-0033地块S4社会停车场用地、MC00-0017-0044地块B4综合性商业金融服务业用地、MC00-0017-0043地块F1住宅混合公建用地、MC00-0605-0001 、0002、0003、0005等地块R2二类居住用地

　　该地块有两大部分组成，其中0031 、0032等地块紧邻北京地铁S1线上岸站和北京长安天街商业中心；0001 、0002、0003、0005等地块靠四道桥站，并且和上一宗地块挨着。

　　起拍价65.9亿元，地价上限75.785亿元，竞拍达到土地溢价率上限15%后，现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序，最高20%。

　　该项目居住用途全部建设商品住房，不再配建保障性租赁住房。

　　该地块庞大、分散、非住宅用地比重大，且整体地块总价高，非常考验开发商的操盘能力。可以预见，不如上一宗地受欢迎。

　　0031 、0032等地块中的住宅用地，容积率2.2，建筑高度60米，预计建20层高层产品，结合周边小区情况，这种可能性很大。

　　001 、003地块，建筑高度45米，预计会建15层左右的小高层或者洋房；002、005地块，建筑高度60米，预计建20层高层产品。

　　不同产品类型，方便不同需求用户选择。

　　另外，001用地内规划公厕一处，003用地内应配建开闭站一处（建筑规模约0.03万平米），均不出让，由竞得人建设后无偿移交政府相关主管部门。

　　该项目公建部分地上全部建筑规模自持，自持年限为最高土地出让年限。

　　上半年，门头沟新房成交均价仅50060元/平，折后的销售指导价继续降低门槛。

　　尽管石景山拉开供应闸门后，门头沟楼市变冷，但这次新地块还是有一定期待值的。