烂尾楼历经司法拍卖交房后，还能要求违约金吗？

房地产项目烂尾后，经过司法拍卖由新的开发商接手，那么，原开发商逾期交房造成的违约行为，现开发商是否有支付违约金的责任？

其实，不同法院的观点也不同。

近日，随着二审法院的一声槌响，青岛一处著名烂尾项目关于违约金的诉争，也尘埃落定。

这起诉争历经一审、二审，围绕着竞买人如何“承接原购房合同的权利义务”，以及“违约金”是否属于合同权利义务的扩大化，各方争执不休。不仅业主与现开发商争执，两级法院也观点相左。

一起来看一看详情吧。

卓越天元的前世今生

2006年12月28日和2009年3月13日，青岛金海荣春置业有限公司、青岛东海明珠实业发展有限公司通过拍卖方式竞得黄岛区金沙滩北、滨海大道南北两侧两宗商住用地，共315亩，开发青岛紫檀山项目，后因资金危机项目停工烂尾。2014年，项目更名为公元海，但是仍然销售不佳举步维艰，最终进入司法拍卖程序。2017年11月初，青岛卓越集团以15.64亿元的底价拿下，改名卓越天元。

司法拍卖的出让公告显示，此次拍卖的是北侧一期地块，面积232亩，已经建成7栋高层住宅和1栋高层商业楼。其中，已有49套房产网签，并大部分缴纳了全款。公告提示，对该49套房产在拍卖成交之前已经起诉的，按照法院生效法律文书执行，未起诉的由买受人承接原《购房合同》的权利义务。

市民曹先生就是这49户业主之一。

2012年10月15日，曹先生与金海荣春公司签订商品房预售合同，约定交房日期为2014年12月31日前，逾期交房，金海荣春公司向曹先生按日支付已交房款万分之一的违约金。

合同签订后，曹先生按照约定支付了全部房款，并向有关部门缴纳住宅专项维修资金。金海荣春公司给曹先生开具了青岛市房地产业预收款专用收据。

历经波折后，2020年6月26日，青岛卓越御海公司、卓越置业集团（青岛）有限公司发布交付公告称：卓越天元合同约定于2020年6月30日前交房的1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼已具备办理房屋交付手续的条件，请各业主按照我司邮寄的交付通知书注明的时间、地点，携带有关证明材料办理房屋交付手续。

卓越御海公司、卓越集团公司均具有独立的法人资格。卓越御海公司系卓越集团公司的全资子公司。卓越集团公司拍卖取得公元海项目在建工程后，全资出资成立了卓越御海公司。

违约金之争

因为违约金之争，曹先生诉至法院，请求判令卓越御海公司、卓越集团公司（以下简称卓越公司）支付违约金（自2015年1月1日起至房屋实际交付之日止），暂计算至2020年8月17日，合计约80万元。

曹先生主张，执行法院当时的拍卖公告写得非常清楚，买受人需要承继原购房已付全款的购房合同权利义务，而且对全体竞买人具有法律的约束力，因此，卓越公司承继了曹先生与金海荣春公司购房合同中约定的权利义务。

卓越公司则不同意支付逾期交房违约金，理由主要是以下几点：

曹先生不认同卓越公司的理由，他认为执行法院未公示购房合同不是问题，卓越公司作为一个经验丰富的开发商、一个买受人对合同进行审查是必须的，而且当时执行法院有买受人的合同文本。

两级法院判决相左

一审法院认为，卓越公司在拍卖中竞得了涉案在建工程，承继了曹先生与金海荣春公司购房合同中约定的权利义务，理应承担本案的民事责任。卓越公司在支付违约金后，如认为应当由金海荣春公司承担，可向金海荣春公司另案主张。

据此，一审法院支持了曹先生关于违约金的诉请。

但是二审法院推翻了一审法院的判决。

二审法院认为，卓越公司通过司法拍卖竞得涉案房屋，其取得的是涉案在建工程本身的权利，并非系承继了曹先生与金海荣春公司《青岛市商品房预售合同》的权利义务。

理由是，项目工程出现烂尾，金海荣春公司不能履行向曹先生等购房人交付房屋和办理产权登记的义务。二审法院在另案执行中拍卖涉案在建工程时，为了 解决业主因购房面临的困境及保障业主的合法权益，在拍卖公告中注明要求竞买人承接原购房合同的权利义务。

二审法院认为，卓越公司通过司法拍卖取得涉案在建工程并投入资金完进行建设，完成原购房合同的交付房屋和办理权属登记的主要合同义务，极大的维护了购房人的权益。因此，该拍卖公告中要求竞买人承接原购房合同的权利义务，不能扩大地解释为合同权利义务的概括转移，也不符合合同权利义务概括转移的构成要件。该权利义务应当理解为代金海荣春公司继续完成原购房合同的交付房屋和办理权属登记的主要合同义务，曹先生主张金海荣春公司的逾期交房行为由卓越公司承担违约责任，无事实及法律依据，亦有悖于公平原则，不予支持。

二审法院同时主张，曹先生若认为金海荣春公司逾期交房应当承担违约责任，可另行主张。

最终，二审法院撤销了一审法院关于逾期交房违约金的判决，裁定卓越公司不必承担违约金责任。

原房地产开发公司逾期交房造成的违约行为，现开发商是否有支付违约金的责任？

这个问题，涉及到合同权利义务的转让和继承。合同法规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。

一审法院也是据此认为，现开发商的承接不止于建设开发的权利，也同时承接了《青岛市商品房预售合同》中约定的全部权利与义务，包括交付房屋、赔偿逾期交房违约金等。

这个就涉及到合同权利义务的转让和继承。《合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”开发商在承接这个楼盘项目时，并不是单独的只承接建设开发的权利，也同时承接了《商品房买卖合同》中约定的全部权利与义务。这其中就包括了向购房者交付房屋，也包括赔偿购房者逾期交房损失，所以一审法院依据《商品房买卖合同》中的约定判决开发商按已付房款万分之一每日支付违约金。

但是本案所涉及项目的承接，是通过司法拍卖来完成的。承接方不是购房合同的参与者，而购房合同的当事方曹先生也不是司法拍卖的参与者，在此过程中，没有合同转移的意思表示，只有拍卖公告的说明事项，对购房合同的权利义务承接进行了确认。

各说各有理，如何理解拍卖公告，就成了案件的关键。

拍卖公告是二审法院发布的，解释权也应该在他们吧。

文/楼外楼

编辑：董楠

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