真的凉了？！最高直降24.41%！业主心态崩了？！乌鲁木齐这些小区到底经历了什么？

转眼间，已经步入了房地产市场一年一度的“金九银十”季节，“房子”是大家生活投资都绕不开的话题。

随着政策的不断变化，大家总是徘徊在买房VS不买房，买新房VS二手房之间。哪些小区的降幅最大？是否为捡漏的好时机？这也成了很多朋友们饭后茶余讨论的热点话题。

今天小编就跟大家一起去看看乌鲁木齐9月份降价的小区，并简单的分析一下，造成这些小区下行的原因。

（注：以下表格中所列数据为2021年9月5日二手房降价房源挂牌价数据。乌鲁木齐二手房市场变化较快，基本是一天一个价，数据差异也较大，数据来源：安居客，仅供参考。)

01

天山区

降幅最大小区名称：天峰花园

降价幅度：12.95%

天山区作为乌鲁木齐最早建区的老城区之一，在交通、商业、医疗等生活配套方面也是十分醇熟。另一方面也反映了该片区居住时间久相比其他片区整体房龄较长。

此次，天山区房价略有下降的小区是天峰花园，该小区位于碱泉街49号。

该小区竣工时间为2002年，如今房龄已有19年，随着房龄时间较久总会出现房屋隔音差，下水不畅，小区绿化配套较少，整体居住环境差，所以大多数老旧小区人群将目光转移到新房项目。

至于降价原因，小编猜测有以下几点：

1.项目内小户型居多，房龄较久，房子布局以及采光相对不是很好，房东降价急售。

2.对于整体配套不够完善的小区来说，房屋整体老旧不佳，自然会导致房价出现下跌趋势。

02

沙依巴克区

降幅最大小区名称：天恒基府城花苑

降价幅度：24.41%

提起沙依巴克区，除了各种地标性建筑外，林立的商业综合体自然让不少朋友难以忘怀。

对于很多向往繁华生活，喜欢车水马龙的购房者来说沙依巴克区是他们心中的不二选择之地。

而此次沙依巴克区降价幅度最大的便是天恒基府城花苑。

该小区位于沙依巴克区克拉玛依西街712号。从该小区近12个月二手房成交均价变化曲线来看，且一直高于同区域二手房成交价。从8月开始价格下跌，逐渐趋于以往。

至于降价原因，小编猜测可能有以下几点：

1、小区整体同区域二手房价格一直处于较为稳定状态。该小区体量较小，且挂牌房源不是很多，或许也有可能是房东家中有事，急于出售，所以压价较为严重。

2、随着老城的改造重修，占据好地段的新房逐渐走进大众视野，成为居住老城且想要追求生活品质的购房人群的选择。

03

水磨沟区

降幅最大小区：玖轩花苑

降价幅度：7.05%

水磨沟区降价幅度最大的小区为玖轩花苑，该小区位于水磨沟区南湖新民路566号。

小区于2005年交房，整体房龄偏老旧，又维修不到位等因素都导致了房价下跌。

从图片可以看到绿化较少且线路裸露在外，并且压根就没有门头一说，整体建设设备不完善，户型较大房屋流通性较弱等。

从该小区近12个月二手房成交均价变化曲线来看，该小区一直高于同区域二手房成交价。整体一直偏稳定直到8月相对而言下降，环比8月下降0.38%。

所以至于降价原因，小编认为可能存在以下几个原因：

1、房屋建造年代比较远，小区内部各项生活配套相对欠缺，房屋维护也不到位，所以愿意接手的人群较少。

除非是为了该小区的附带资源，否则单单就居住而言，不是很好的选择。。

2、近几年，水磨沟片区陆陆续续涌现了不少新房项目，如若有一定的地段和配套加持，自然对二手房的冲击不小。

04

新市区

降幅最大小区：鸿祥雅轩

降价幅度：17.94%

新市区的鸿祥雅轩小区位于鲤鱼山南路1166号。

从该小区近12个月二手房成交均价变化曲线来看，小区一直低于同区域二手房均价，并且幅度一直都很不稳定，预计此后一路走低。

至于降价原因，小编认为可能存在以下几点：

1、该小区是由本地开发商建造，小区整体物业绿化等对比周边而言失去了很多优势。

2、如今的新市区发展越来越好，各大新楼盘也相继坐落于此。随着人们对生活水平的提高，很多购房者会更偏向于新房，所以二手房也随着会有些跌幅。

05

经开区

降幅最大小区：盛苑（上海路）

降价幅度：17.92%

从大小绿谷的建设到经开区万达广场的落地营业，从维泰大厦到乌鲁木齐站的修建，我们一步步见证了经开区近年来的发展变化。

此次在9月乌鲁木齐二手房市场中，降价幅度最大的是盛苑（上海路），项目位于经开区卫星广场上海路10号，

从该小区近12个月二手房成交均价变化曲线来看，随着经开区的发展小区一直高于同区域二手房均价，只是幅度很不稳定，从今年4月至7月价格浮动较大，直到这个月下降。均价约9847元，整体还是高于同区域的。

导致降价的原因可能有以下几点：

1.该小区总入户较低，小区整体园林较少，保值能力较低。

2.随着经开区近几年的快速发展，新项目配套不断地完善，导致对二手市场有了一定的冲击。

06

米东区

降幅最大小区：紫荆豪庭

降价幅度：23.67%

说到米东区，大家的第一反应都是“远”，但随着奥体中心、吾悦广场的相继落定，推动了这一片区的发展和生活，相信在未来也会有更大的变化。

米东区降幅最大的是紫荆豪庭，该小区位于米东区稻香中路660号。目前安居客上挂牌二手房房源6套，可出租房源挂牌暂无数据。

从该小区近12个月二手房成交均价变化曲线来看，小区同区域二手房均价一直处于忽高忽低状态，并且幅度一直都很不稳定。

该小区价格下降的原因，小编认为有以下几点：

1.米东区相较于其他几个片区，发展较为缓慢，因此二手房市场活跃度不高，对于挂牌房源价格波动就会比较大。

2.小编认为可能是众多开发商纷纷开始重视米东区的发展，在这里投资建设的新项目越来越多，使得区域内二手房均价受到一定的影响；还有可能是该小区前面涨价太高，现在处于回落期。

综上，就是关于乌鲁木齐9月份各区域二手房降幅排名前十小区的的简要分析。

在这里，小编不得不提醒大家一句：买二手房须谨慎。

如果仅用于自住，那么地段、交通、小区建造年代、物业、园林等方面都需要着重考虑。

如果用于投资，那么小区的附带价值、学区因素、地段等对后期易手影响较大的因素务必纳入优先选择范畴。

毕竟，无论是否置换，每个人都希望自家的房子可以涨涨涨，所以买房时一定要多加考虑、比较，方可入手。

最后，祝愿大家都可以买到心仪的房子！

【乌鲁木齐热盘推荐】

天山区

会展片区

沙依巴克区

新市区

经开区

河马泉片区

米东区