经开区这个绿化率高达62%的湖景房怎样？实探南艳湖北岸的东华园

对于一个小区常见的数据有容积率、绿化率、车位配比等，其中容积率越低居住舒适度越高，与之相反的是，绿化率越高小区环境就越好。

现在新房比较常见的是容积率2.0或2.3，绿化率基本上都固定在40%，那如果一个小区容积率仅1.54，而绿化率高达65.2%，是一种什么样的体验？今天班长就带大家去体验一番经开区的东华园小区。

东华园这个小区的位置是在经开区的石门路和始信路交口东侧，在合肥第二轮集中供应中即将上市的经开区JK202112地块就在楼盘的西侧。

在道路交通方面，楼盘主要依托南侧的石门路，转习友路和始信路等主干道。在公共交通方面，始信路和石门路交口有在建的地铁7号线，距离在400米左右，还是比较近的。

在配套方面，有东华园幼儿园，小学是习友小学，中心是46中海恒分校，学区较为普通，在楼市中认可度偏低。

在商业方面，周边比较缺乏大型商业，除自身配套商业外，东侧有海恒商业街、农贸市场等，日常生活所需是没有问题的。另外南艳湖南岸有李宁全民健身中心，有一个很好的体育健身场所。

在环境方面，东华园可以说是好坏参半，其中劣势的一面是西向的佳通轮胎，北侧也有海尔工业园等工厂、科技园。不过佳通公司现有厂区预计自2025年5月开始搬迁，2026年12月搬迁结束，对于一直想要尽快解决佳通轮胎废气排放问题的经开区附近居民来说，无疑是个期盼已久的好消息。

利好的一面自然是南侧的南艳湖公园，在高楼林立的城市之中，能够临湖而居是一件非常难得和惬意的事情，更何况东华园出门就到南艳湖，非常的方便。

接下来我们进入小区看一看，从小区的展示平面图上可以看到，小区建成于2010年10月，至今接近11年时间，房龄并不是很久。一共是6栋9层、10栋18层和1栋24层住宅，同时配建综合楼、幼儿园、篮球场和网球场等。

小区内部是属于一个人车分流，景观和绿化是东华园的主要特色，水系景观非常多，营造出一种公园住家的感觉，小区里楼间距非常大，小桥流水，亭台楼阁，环境怡人。

但是物业在绿化的维护上面，还有一段路要走，我们可以看到有不少绿地已经黄土裸露，也缺乏定期修剪，略显杂乱。

在小区内也见到了前面平面图中介绍的篮球场和网球场，小区内体育设施完备，加上丰富的绿化和南侧的南艳湖公园，可谓健康生活。

接下来我们进入楼栋看一下。班长随机选择了一栋楼后，见到了比较尴尬的一幕。入户门大开，门禁系统躺在一旁，等待维修。

相比小区内的绿化，楼栋内部公共区域装修就要略逊数筹，年代感较强，大白墙比较多。而且大高层和小高层差距也比较多，大高层的装修要更差一些，单元大厅就是一处玻璃房，一楼电梯厅也就是大白墙。

地下车库不出意外也是一个大白墙的状态，而且墙面污渍较多，感官不是很好。车库内部表现尚可，主要电梯间和通道略显不足。

在售产品方面，东华园挂牌房源比较少，户型是3室到5室，单价在2万到2.5万之间，三室的总价最低在200万+，具体一房一价，仅供参考。

总体来说东华园的优点在于绿化、景观和楼间距，但是楼栋内部的品质和绿化相比较为弱势，同时物业对于绿化、卫生、固定设施等方面的维护也有待提升。

如果能够进行一定成程度的改造和翻新，小区的居住舒适度必然再上一个台阶，更加宜居。不过和前些天踩盘的浅水湾类似，想提升这一块是比较困难的。

另外东华园西侧的经开区JK202112号地块即将上市，限价21485/平（毛坯），如果加上精装比周边二手房价格还要高一些，再加上同期经开区有四块住宅用地上市，购买要容易很多，大家可以保持关注。