燃情火炬村，富力爱两安

|两安用地独家研究系列·36·睿诚研究院|

文|罗乾波

导语：

广州地产圈曾戏说“每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”，可见富力旧改功力之深；2017年在喝下万达酒店这杯“药酒”后，不断发病，乃至今日处境艰难，实为憾事。然，凭依其旧改经验，出手火炬村两安项目，为业内做了有价值的示范，其操作手法颇为经典。

01 项目概况

2018年5月22日上午，芙蓉区[2018]长沙市029号商住地块被湖南园康富力置业有限公司、湖南园康置业投资有限公司等2人底价摘得，占地48.142亩、容积率B1R2≤5.0，B1≤7.0，成交价格54760万元，折合楼面价2894.84元/平米，住宅限价9900元/㎡。两年之后，这宗当年底价成交的限价地以“富力·芙蓉新天地”项目入市，成为了芙蓉区两安用地的一个标杆之作。

据天眼查数据显示，湖南园康富力置业有限公司成立于2016年10月13日，注册时有两个股东——富力+园康，2019年3月12日园康置业退出项目公司股权。

该地块当时主要挂牌条件有：

­宗地内使用的高压网线、高压塔基和供电线、杆等供电设施由竞得人负责按要求处理，且费用由竞得人承担。
­土地竞买人取得最高报价人资格，在签订《成交确认书》后须与长沙市芙蓉区马王堆街道办事处火炬村民委员会签订《关于返还村集体物业的协议》，需返还火炬村物业面积共计37000平方米（其中商业23%，住宅77%，安置人口约1030人，人均面积36平方米）。
­返还物业应为独栋建筑，其对应范围须与开发用地分开并安置于宗地西侧。

富力介入后，曾经在一片低矮陈旧的安置房区域，火炬村逐渐焕发出新的形象；也由于此项目的成功，2020年5月26日，位于芙蓉区火炬村编号为【2020】长沙市035号的商住地块、12.392亩，经过3轮竞价，最终由湖南园康九道湾置业有限公司以21089万元摘得，成交楼面价为5105元/平，溢价率2%。

02 调规波折

从当时操盘本项目的业内朋友处得知，在摘牌之前也发生了很多故事。

2016年初前后，园康置业与村委会签约，然后启动拆安、村民签字表决、调规等事宜，但由于该村村情比较复杂，推进工作进行得并不顺利。

全村共有6000多人，分为22个组，不知何种原因，当时将22个组分为了两个管理部， 1-11组为管理一部， 12-22组为另一个管理部。政府为了解决村里的安置问题，于2010年将12-22组1100多人整合成为九道湾社区筹备组，就是后来的九道湾社区。

此外，就是在安置政策上，涉及到60号令和103号令两部分人员，很多村民在“火炬村”、“两个管理部”及“九道湾社区”三个身份系统里纠结转换，导致安置难以落地。街道和政府依据上述两个政策，在处置两安用地上必须要求全村6000多人的三分之二的表决通过和签字才能执行该项目地块的处置与合作，在上述三个身份里，只有“火炬村”是合法的，其他两个要么是历史形成的、要么还在筹备阶段，都不是正式的合法身份，政府在面对这个问题时也是头大，难以抉择，也只能依法依规办事。

政府和村民都比较纠结，造成安置和调规等工作延迟了一段较长的时间。后面在政府、街道、村委会和企业等群策群力之下，上述问题才逐步得以有效解决，最终才能正式上会和摘牌。

睿诚研究院观察：

上面简单回顾一下该项目发展的故事，只想说明，在长沙两安用地领域，大家看到的摘牌成功，只是结果，前面很多事情都已经解决和隐藏了，每一个成功上会、挂牌和摘牌的项目，可能在前端都有各自不同的现实问题要处理，这在2018年以前都相对比较普遍，也造成此前两安用地项目推向市场的速度显得比较慢。

此后，随着政策端和市场操作端模式的日益深化和不断完善，两安用地项目走向市场的脚步有渐渐加快的趋势。

03 案例价值

睿诚研究院分析，在复盘本案例的主要操作手法，且将其放之于长沙两安用地操作的周期内来观察，主要有三个方面比较典型：

1、是首个将返还物业面积、类型和比例写进挂牌条件中的项目。以前其他的项目在挂牌条件中，都没有这样明确清晰的表达，更多是在村企合作的协议里进行了详细描述。

2、也是第一个由本土平台公司先与村委会签约、后与上市签约合作且联合摘牌、以及平台公司后期整体退出项目公司股权的典型项目，完整走完了现今许多上市房企特别喜欢的路径和介入模式，这与富力地产曾经在广深一带多年做旧改的经验和基因分不开。

从1995年靠广州旧改富丽花园项目起家到进入房企第一梯队，30年来，富力地产是中国房地产行业先行者，也是旧改领域的先锋战队。业界曾经流传着一句话，“每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”，此话语形象地说明了富力一直以来在城市旧改项目中影响力和巨大战绩。

其中最有名的是，2007年，富力联手合景、新鸿基成功竞得广州猎德村商业地块，历时3年改造，打造出了珠江新城的天汇广场、CBD行宫“天銮”，使猎德村华丽蝶变为珠江新城高档社区，由“城中村”一跃成为“土豪村”，成就了广州旧改的“猎德模式”。

因此，在火炬村两安项目上，以其丰富的在旧改项目中跟村委会、村民等打交道的实战经验，富力能第一个设计出这样的与平台公司合作的模式，也就顺理成章了。

富力的这一合作模式，为后来的佳兆业、阳光城和奥园等所借鉴。

3、同时也是第一个在平台公司和上市房企之间的股权、物业权益和退出模式上，做出了当时领先市场的一些手法。比如，在平台公司的退出路径上，充分考虑了合理溢价以及以物业返还且做分证处理的模式，有效保证上市公司财报并表和结算的干净性、独立性，平台公司也能放心退出等。

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