武汉楼市：光谷最尴尬的地方在于，你没有选择

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

以下为“武汉房姐”微信公众号粉丝问答精选提问

提问：你好！房姐，中建星光城周围都是还建房，离公墓也1.5公里，离中心城核心也比较远，会不会影响未来的价格？中建星光城很难买，盘后139的30个太贵了，到手单价2.15万每平了，能买吗？预算270万左右，最佳选择哪里？单价控制多少合适？光谷东房子投资拿多久比较合适？请指点！

回答：你好，感谢付费！ 当下光谷楼市最尴尬的地方在于，你没有选择。

能下手的只有知识星球内推荐的楼盘，陪跑是常态，不给茶水就踏空。接下来的项目，一个比一个贵。 光谷东还有2.2以内的价格，都是可以无脑入的。

中建星光城这个项目并没有太多优势，唯一的优势就是价格，有确定收益，就这一点足够弥补诸多缺陷。

当下的政策不利于短炒，光谷东这类优质板块，可以长持很久。

提问：房姐 你好，因已购买房产与家人闹极大矛盾，关于这套房后续我该如何处理，请房姐急救!!急救！! 未婚女 今年31岁，月薪到手13K,19年12月入光谷南铁建梧桐两房，毛胚价1.9万元入手这个单价可能会站岗，当时考虑是与男朋友商量作为婚房 附近有华师汤逊湖学校，后面出现一些问题，决定自己一人买下来 首付加费用付53W这部分都是我个人承担，目前手上只有7W积蓄，月还贷6k,父母知道后怕我一个人压力太大了强烈要求现在就要把房子卖出 哪怕损失。近3年内房子会空，按目前我的状况可能投资居多了，我个人想法是把房子简单装修后出租一个月可以有3k，等过2年后合适机会在出手，但目前单价已1.9w，所以我也有点不确定后续是否有升空间，大概多少，装修了是否会影响以后出售价格，请房姐帮忙解答下我该如何考虑怎么处理呢？

回答：你好，铁建梧桐苑是个中规中矩的楼盘，环境不错，对口华师汤逊湖学校。未来可以随大盘涨，入手价也是市场价。不建议现在出手，等市场回暖再考虑出手。 现在先简装出租，缓解下月供压力。

提问：❤️新人首问！ 新人首问！！！房姐。坐标武汉光谷两套房一套当代国际花园（119平）一套森林小镇（80平）。金融港写字楼一套，小区商铺一套（72平）无负债。手上还有两张房票，子弹280发，准备入手琨珏府188平，求最优配置方案应该把写字楼卖掉买房吗

回答：你好，写字楼的涨幅很悲剧，就是图个租金高。 到底买哪一个，取决于你是更看重涨幅还是更看重租金收益了。 住宅产品涨幅更大。 一铺养三代的时代已经过去了。

1.能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。 影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁； 微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。 商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。 再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。 商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。 同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。

2.之前说租售比6%以上可以入。能做到真实租金5-6%的商铺凤毛麟角，你还真不一定买得到。 最重要的是：商铺的未来需求端不确定性要远远大于住宅和优质写字楼。本金能收回多少，存在非常大的变数。

3. 商住（含公寓、酒店式公寓、Loft等）、商铺、办公楼要按照增值部分的30％-60％来交增值税，导致商住等涨幅远远落后于住宅，不建议购买。 琨御府大面积适合自住，流动性会比小户型差很多。 子弹280，建议入手一套一线城市的上车盘，现在北京 广州 上海都是比较好的进场时机。 剩余子弹入手一套关山大道，光谷东，白沙洲这些潜力板块的小户型做投资。

提问：首问：你好，智慧的房姐，我是大湾区中山做地产的，想咨询一下房姐怎么才能像您一样，对每个楼盘都非常清楚，人不在那边，但能比那边本地的中介分析的更透彻，说到本质上，还可以给具体的方案！麻烦房姐带带路，利用哪些工具和方法去提高专业能力！谢谢

回答：分析一个城市的买点要看宏观大环境和微观城市市场状况和具体标的选择。 房价是货币＋信贷＋人口＋房产政策综合体现。

房产投资的体：对经济学的理解，投资品的选择，风险把控。大确定下重注，就是房产投资。房产投资的逻辑就是资产增值，负债缩水。涨幅看选筹，挣钱靠杠杆。建立一个长期的债务资产组合包。

房产投资的用：专业知识体系的建立，房产的类别有商品房 小产权 保障房 公寓 写字楼 商铺等。每一个产品都是一个流派，要成为一个专业玩家就要学会选择与放弃，那我的选择是买商品房。 商品房又细分为：上车房 刚需房 置换房 地铁房 学位房 豪宅等等... 做到精算和自己资产情况来做计划找到自己的适合的玩法。

房产投资的术：就是方法论，好比我们去看盘第要提前做好一个小区的准备，街道社区覆盖的小区有多少个。用价格来分享区域的梯队，今天要看多少个小区，小区的栋数，户数，户型，主力户型，成交数据，过去的涨幅，对标的学校，交通，商业，短期长期有没有确定性的利好。 选筹就是市场调研报告，买房是买的土地的增值，买的信息差。还要解决资金问题，名额问题。一个职业玩家一定是要付出时间精力来获取经验，成功的方法千万条，道路只有一种“勤奋，认真，努力，负责任” 如何看到本质？ 大量的阅读(输入) 方法论的学习掌握(加工处理) 多和人讨论交流。

1.有些人只有输入，看一大堆书，但是不思考不总结，不和人交流，不尝试教别人，那么看过就忘了。

2.有些人大量阅读和讨论，但对关键方法论不花时间去打磨。

3.有些人一天到晚输出，但没有输入，就是空壳子花架子。 不过，三者都做到，需要极高的效率。 非一般人智商和体力能做到。 可以快速提高能力的技巧，就是热爱和好奇心啊，没有好奇心 不是真的喜欢房地产，啥方法论都没用。

提问：新人首问。东莞光大花园有自住房一套无欠款。现有60首付计划购置第二套主要用于投资保值，近五年内正常用不上。现在能够买得起的几个地方，1.南城未来世界花园复式小两房，2.寮步松湖传奇小3房。3.沙田碧桂园2房。4.东城光大花园3房。5.新塘新都盛世名门2房。买在哪里比较合适呢？感谢解答！

回答：你好，感谢付费！ 东莞目前价格也不低了，虽有投资潜力，但升值空间不一定非常大，短期内会继续横盘。 当下建仓广州是更好的选择。 如果能破黄埔和番禺的限购，建议把光大花园做抵押，子弹凑到100以上，入手一套刚需上车盘。 如果没办法破这2个地方的限购，建议在南城和寮步淘笋，别着急买，非笋勿入。

提问：房姐，您好，我坐标武汉，向您请教一个公积金的问题。1.我06年婚前买一套房，动用了公积金，14年公积金全部还完。2.19年jlh，由老婆买了一套房子，动用老婆公积金，还没有复婚。3.目前，我公积金账户上有钱，想把公积金账户上的钱弄出来，请教有什么办法！

回答：你好，感谢付费！ 可以取出来 买房，租房，都可以提取 不会的话可以找代提取，但是费用比较贵

以上为“武汉房姐” 微信公众号粉丝提问精选

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