经验总结：成都买房三不碰，刚需三不理，节约百万，幸福一生

最近有读者朋友在咨询，让我总结一下当下在成都购房的干货，建议结合自身经验，做一期简单总结，仅供参考，首先，直奔主题。

一、选房思维逻辑

曾经：区位决定下限，学区决定上限。这句话简单理解就是，选好区位就能保障房子的基础，区位在一定程度上代表了公共资源配套，区位好的地方一般而言交通、商业、医疗等配套都不会太差，这一点在保证住房舒适度及便利性的同时，也锁定了保值增值的空间。而学区则能决定房价上涨的天花板，教育焦虑在一定程度带动了学区房价格的上涨，说直白一点不过是过多的需求追求稀缺的资源罢了。

如今：上面这句话依然没错，但需要补充的是，在双减政策的背景下，学区房受政策影响的风险加大，请远离高溢价的老破小学区房。

二、买房三不碰

（一）高价二手房不碰

为什么说高价二手房不碰，原因很简单，在当前指导价的背景下，贷款难度增加、政策风险加大，买高价二手房实际成交价肯定远远高于指导价，极易高位站岗。政策严控后，二手房流动性迅速降低，增值预期大打折扣，如果政策不调整，短期1-2年时间横盘微涨的可能性比较大，在许多高价品质盘如西派国际、中大文儒德等已兑现增值预期后，现阶段入手的风险与收益不匹配，如果有条件，建议耐心选择新盘。

（二）远郊三圈层不碰

远郊三圈层不碰，简单地说除了成都11+2区域，其他板块如果是首套房，非工作原因别碰。购买三圈层尤其是与主城区非连续的区域，增值空间会大打折扣，浪费资格不说，出手都会受到影响，分化会成为越来越普遍的常态。

（三）高房龄不碰

成都有许多高房龄的小区，老破小老旧大并存是当前一大现象。买入老破小、老旧大最大的问题是流动性极差，出手困难，如果非核心功能区域，不拆一定是长期状态。当然，老破小、老旧大由于当前单价普遍较低，至少从价格上来看，风险还能接受，但需要时刻警惕高溢价的老破小，比如某小学旁3-4万单价的老破小以及房龄较大的电梯房（比如锦江城市花园之类，每过几年，价值折损会更快）。

三、刚需三不理

（一）公寓不理

针对刚需购房者，要特别提示一下，首先是公寓不理，这个是大忌。首套房一定去买住宅，不要因为过度的原因买公寓，原因之前也描述过，实在太多：比如落户、比如用气、比如高税费、比如增值空间、比如商住混用都是最大的问题。

（二）文旅地产不理

文旅地产，这个也不需要多说了，现在天府新区南边某区域销售人员已经大减，自己体会，但凡不要资格的，那一定是靠销售鼓吹才卖的出去的。

（三）新房陷阱不理

最后是新房陷阱不理，什么意思？当前新房购买的政策已经越来越明晰，顺销盘价格贵，不是刚需的首选，那些性价比盘，如果真心要购买，请一定提前做好功课。资格、预算需要同时准备，这方面可一点都不能含糊，如果确实比较笃定某个区域但资格不够，又或者是预算有限，我的建议是不要盲目等新房，尤其对刚需购房者而言，一晃几年却依然摇不到号的例子还不多见吗？

在南门上班的，还可以等等机会较多的天府新区，但在其他板块上班，通勤时间过长的朋友，不如在预算之下，选择城区二手房，毕竟对自住而言，先满足居住需求才是首当其冲需要解决的问题。

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