千年备胎！东莞公寓或在大平层上迎来闪光点

洋房是东莞人心中的“女神”，公寓只能是那个“备胎”。

小编之前看过一个关于备胎的段子，里面说备胎虽然只是一种工具，但是它能够“上车”。

很多购房者也是抱着这种心态去买公寓，他们将公寓的作用简要概括为容易“上车”。

公寓永远不可能替代洋房的价值，就像备胎即使转正了也不可能成为女神。

但以洋房的投资逻辑去买公寓，这肯定是错误的。

公寓的价值不像洋房一样能被一眼就看透，需要用长线的投资思维去看待。

今天除探讨公寓价值外，小编也盘点东莞目前在售/待售的公寓项目，接下来就一起来看看。

东莞人对公寓的喜爱值并不高

据房视君不完全统计，东莞目前在售/待售公寓项目超过40个。

其中，截至2021年上半年，东莞公寓库存量约86万㎡，去化周期约28个月，同比2020年上半年拉长10个月。

2021年上半年，东莞洋房去化周期约6.7个月，该数据与公寓去化周期形成鲜明对比。

公寓不仅不是主流产品，近些年来，它的热度甚至出现倒退趋势。

2018年公寓的成交均价维持在约1.7万/㎡。

但今年上半年公寓的成交均价仅约1.6万/㎡，出现明显下滑迹象。有些公寓项目从5月份就开始促销让利。

并且从2018年开始，东莞公寓的供应量和成交量逐渐萎缩。

尤其是2020年东莞公寓供应量为38万㎡，成交量为48万㎡，同比2019年均出现大幅度下滑。

东莞公寓的供需量价同时出现回落，这并非偶然。

长期以来，面积60㎡以下的公寓一直占据着东莞市场主要的成交份额。

主要供应的公寓户型面积段在20-50㎡的区间内。

这种小户型的公寓产品，总价相比住宅要低得多，能够满足刚需客户过渡的居住需求。

除了面积小、总价低的特点外，公寓这个鸡肋，也按照类住宅化的设计理念去打造。这类产品有很明显替代洋房的特征。

十多年以来，公寓被误作“洋房”的替代品，深深伤害了不少购房者的心。

公寓也有独特闪光点

公寓是公寓，不要用洋房的眼光去看待它，才能发掘它的价值点。

大部分买不起洋房或没有购房名额的人，他们置业的首选其实就是公寓，然后才会考虑投资写字楼、商铺、车位等其他不动产。

这其实可以说明在购房者的心目中，公寓还是占据着非常重要的地位，就算它是“备胎”，那也是排在第一的“备胎”。

公寓具备可住可租可商用的特点，而且租金回报率超高。

以东莞城区公寓最集中的南城总部基地周边为例，公寓每平方米的租金回报，比洋房高得多。

根据链家网数据显示，寰宇汇金中心，48㎡2室1厅公寓，租金能到2700元/月，每平方米租金56元/月。

|图源链家

恒大御湖，88㎡2室1厅洋房，租金也能到2700元/月，每平方米租金31元/月。

|图源链家

两者对比的话，洋房租金回报只是公寓的55%。论现金流，还是看公寓。所以成熟的投资者看清这一点，就明白公寓的价值。

同时，总价低的公寓，成为东莞年轻人为数不多的上车机会。

东莞大部分在售待售的公寓都做成LOFT产品，相比而言得房率更高，一般35㎡左右的户型都能做到2室1厅。

以2020年上半年公寓成交均价1.6万/㎡进行测算，一套35㎡公寓总价约56万元。首付需要5成，即是说一套35㎡公寓仅约28万便能入手。

高房价下，不少年轻人为留住首套首贷的名额，也开始选择公寓安家。

随着东莞新一线城市地位的高企，湾区都市的发展定位，未来大平层公寓，可能是雄踞城市C位的豪宅标杆。

东莞人一说起公寓，都透露着一股“廉价”的感觉。殊不知，即便是在深圳，最贵的房子既不是别墅也不是洋房，而是40年产权的公寓—深圳湾1号。

东莞开发商也开始在东莞打造稀奢的大平层公寓。

现在，厚街的晴熙云翠建面约179㎡大平层公寓，套内面积优于市面上143㎡改善型洋房，为东莞买家换房置业提供另一种选择。

万江的保利首铸天际，更是打造兼具地段、尺度和品质三大要素的大平层商办公寓产品，将改变整个市场对于公寓的看法。

东莞的大平层公寓之路，才刚刚开始。

西平的新地中心，是目前在售的东莞最核心的商办项目，但也是小户型为主。

有位住西平的朋友感叹道：如果它有大平层的四房公寓，我都会买。现在住的房子小，想改善又没名额，大平层公寓可低成本的解决我们这一类的改善需求。

开发商朋友们，听到没？

大平层公寓，正在成为刚改的主动选择。

随着CBD建设，以华润项目为首的高端项目，肯定包含大平层公寓产品，并且价格也颇为高端。

一旦CBD大平层公寓进入市场，将重新定位东莞公寓产品，改写其市场地位。

东莞43个在售/待售公寓情况

不少网友也想了解东莞公寓行情如何，有哪些可以选择…

今天小编整理东莞各片区在售/待售公寓项目，供大家参考。

滨海片区

滨海湾片区在售/待售8个公寓项目，下半年公寓潜在新增供应主要集中在虎门和厚街。

虎门的众筑滨海中央和保利时区公寓潜在供应量合计约4.2万㎡。

厚街的晴熙云翠近期加推一栋31层商办产品，主推建面约179㎡大平层商业公寓，均价约1.8-2.5万/㎡。

城区片区

城区虽然洋房供应紧缺，但公寓选择面很广。

目前在售待售11个公寓项目，大部分项目公寓均价都超过2万/㎡。

值得关注的是，万江保利首铸天际下半年公寓潜在供应量约8.5万㎡。

南城的保利欢乐大都汇在售均价约1.8万/㎡，主推21-45㎡户型产品，得益于最近公寓的促销活动，8月份公寓成交量约为78套，排名全市第一。

备受瞩目的南城CBD也有新的公寓项目入市，西平新地中心在7月17日开放湾区展示中心，项目打造约12万㎡商务综合体，主推建面约48-75㎡西平资产。

松山湖片区

松山湖片区在售/待售4个公寓项目，项目不多，但货量很足。

寮步是片区供应的主力，皇庭峰景壹号、保利卓越中环广场和金地保利领峯三个项目。下半年公寓潜在供应量合计约13.2万㎡。

茶山的鲁能公馆有一栋公寓楼，货量为726 套。

东南临深片区

东南临深片区目前在售/待售9个公寓项目（本文将黄江归入东南临深片区），塘厦、樟木头、黄江和凤岗都有公寓在售。

塘厦的公寓供应主要来自卓越，值得关注的是，卓越华堂卓著天城·辰光有一栋公寓楼，下半年潜在供应量约2万㎡。

东部产业园片区

东部工业园片区目前在售/待售6个公寓项目，基本集中在东坑、常平和桥头，除个别项目外，该片区带装修的公寓产品均价为1.25-1.3万/㎡。

值得一提的是，常平九里分别有一栋14层和20层的公寓楼，货量合计426户，下半年潜在供应约2.1万㎡。

水乡新城片区

水乡新城片区目前在售/待售5个公寓项目，目前公寓主力供应来自麻涌的湾区时光里和华阳湖1号，均价约为1.25万/㎡。

其中，湾区时光里是今年开盘的纯公寓项目，一期规划1-3号楼，主推建面约38-60㎡二至四房LOFT。

道滘有三个项目公寓项目有望在下半年入市，分别是时代香海彼岸、大新鸿基豪庭和阳光城翡丽湾。

其中大新鸿基豪庭8月份已经开盘，主推建面约40-55㎡百变创享空间，均价为1.65万/㎡。

好了，东莞在售待售公寓产品和价格盘点就讲到这里啦！

你觉得东莞公寓值不值得长线投资？

看清，是长线投资，是靠租金赢回成本的那种长线投资，10年起步的。不是短期出售变现的炒房模式。

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