随着城镇化建设进程的加快，高楼大厦似乎成了大城市的象征。据统计，中国拥有超过100米的摩天大楼超过1500座。广州塔、深圳地王大厦、厦门双子塔，一度成为城市地标。
随着人口向大城市集聚，高层住宅的出现，缓解了城市用地紧张的状况，建筑向空中发展时，可以通过增加建筑面积提高土地利用效率。
开发商也热衷于建设高层住宅，一方面，超高层的楼房成为城市地标后，一般可以带动周边房价和租金的上涨。另一方面，楼层越高，货值就越高，开发商可以获得更多的销售额。但是随着城镇化发展速度进入中后期，城市人口密集度提高，高层住宅的缺点也开始暴露。
在居住环境上，楼层越高，电梯、楼梯、配电房等设备空间就越大，会占用公摊面积，高层住宅的性价比在下降。一般小高层的公摊在18%以内，高层住宅公摊在25%-30%左右。同时，高层住宅容纳人口多，等电梯时间长、噪音大、碳排放量高都影响着业主的居住满意度。
在建设成本上，高层住宅建筑的设计、建造具有更大难度，对开发商的资金要求提高。一个典型的例子就是天津117大厦，起初规划高度接近600米，项目动工至今已经有十几年，依然没有竣工。
在消防设施上，我国的消防云梯高度最高101米，也就是能达到33层楼高的高度，如果高层住宅发生火灾，逃生变得困难，后果将不堪设想。101米高度的消防云梯造价上千万，许多小城市没有能力配备。盲目建设高层住宅反而会增加地方债务负担。
高层住宅在居住环境、建设成本、配套消防设施方面的问题，已经被国家注意到，从2021年开始，住建部等相关部门对高层住宅的建设标准发布了新规，今后，城市建设不会再盲目追求高楼了。
“限高令”发布，各地一般不得新建500米以上建筑。
2020年，住建部发布通知，要求加强城市与建筑风貌管理，一般不得新建500米以上建筑，新建100米以上建筑应充分论证。250米以上建筑会受到严格限制。
2021年，住建部等15部门发布通知，要求加强县城绿色低碳建设，防止摊大饼式无序蔓延，县城新建住宅，高度应以6层楼为主，最高不超过18层。50米以上建筑要加强消防安全管理，配备相应的消防设施。
今后，许多没有财力配备相应的消防设备的中小城市，250米以上建筑计划可能就会停止。
各大城市你追我赶建设摩天大楼的现象也会减少了。
4层以上住宅应安装电梯。
2019年，《住宅项目规范》指出，4层以上的新建住宅应当安装电梯。此后，不少城市相继发布新版《住宅设计标准》，安装电梯的门槛不再是7层，而是降低到4层。
2020年北京、贵州、江苏新版《住宅设计标准》要求，4层以上需设电梯。
2021年新疆《住宅设计标准》要求，新建住宅满四层就得装电梯。
2021年山东《住宅设计标准》要求，4层以上的新建住宅，或者住宅入户层楼面距离室外地面高度超过9米的，应当设置电梯。
高楼迎来“限高令”，住宅安装电梯的门槛从7层降低到4层，以后6层高的新建多层住宅将自带电梯，充分表明，以后的住宅建设将重视人居环境，新建多层住宅的优势进一步凸显。而另一项关于旧城改造的新规，也影响着高层住宅的命运。
旧城改造支持加装电梯。
旧城改造是关系到老旧小区业主居住环境的大事。8月31日，住建部副部长黄艳表示，“十四五”期间，要推动有条件的楼宇加装电梯。
过去，很多老旧小区的高楼层业主，苦于没有电梯，不得不花高价买周边的新建高层住宅，但是，这个问题在2025年底之前就能得到解决，这期间，不仅会加大老旧小区改造力度，开展水电设施维修、停车位改造等，还会给有条件的楼栋安装电梯。关于加装电梯的费用，财政部等14个部门发布的《近期扩内需促消费的工作方案》要求，老旧小区加装电梯支持提取住房公积金。
6层高的多层住宅需要安装电梯，老旧小区中具备条件的楼栋也会推动安装电梯，许多老旧小区的业主不必为了上楼方便而买有电梯的高层住宅了。
随着“限高令”和加装电梯新规的实施，多层住宅原本没有电梯的不足得到弥补，高层住宅在居住环境上的不足更加凸显，2021年起，有2类房子要吃香了。
1.密度较低的新建多层住宅。
多层住宅，一般指六层及以下的小区。和高层住宅相比，多层住宅具有公摊面积小、通风采光好、居住密度低的优势。多层住宅一般一梯两户，每户都能实现南北自然通风，基本可以实现每间房的采光要求。
而两梯四户、三梯四户的高层住宅，大多会牺牲中间户的采光和通风效果。以前，7层以下的多层住宅基本上没有电梯。但是现在，安装电梯的门槛降低，6层高的多层住宅也会安装电梯了。安装电梯后，密度较低的新建多层住宅在通风采光、居住环境方面的优势进一步放大。
2.经过改造的、基础条件较好的市区老房子。
基础条件较好的市区老房子，在经过改造、加装电梯后，价值得到进一步提升。位于市区的老房子，本身具有交通方便、商业配套齐全的优势，接送孩子上学也比较便利，美中不足的是，受到过去建筑技术的限制，许多老房子没有电梯，业主年纪大了之后，下楼不方便。
现在国家支持旧城改造，不仅包括维修外墙、维修水电网络、规划停车位等基本内容，还会给有条件的楼栋加装电梯，宁波、杭州、南京还给加装电梯20万/部的补贴，这就是给老旧小区业主发福利了。安装电梯之后，住在高楼层的业主、家里有老人和小孩的业主都可以享受到电梯带来的方便，房子出租或者出售都更容易了。
多层住宅在人居质量上要优于高层住宅，如今高层住宅被“限高”，多层住宅安装电梯的门槛降低，你会更青睐哪一类房子呢？
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