北京二批次集中供地节奏明显加快，土拍规则进一步升级

8月30日，北京土地交易市场发布了本年度第二批次住宅用地出让公告，共计43宗用地，土地总面积约245公顷，总建筑规模约495.95万平方米。除平谷1宗共有产权房招标外，42宗地块总起始价约1358.77亿元。从供地规模、供地区域、供地性质、土地出让规则来看，二批次供地较首批供地均不同程度地发生了变化。

二批次供应规模：供应数量、规模均较首批集中供应明显增加

1、整体供应节奏较首批次明显加快，供应总量较首批次大增约44%

从供应宗数来看，二批次供应数量由首批供应的30宗上升到此次43宗，环比增长43%；从供应规模来看，二批次供应总量由首批供应的约345万平上升到此次约496万平，环比增长约44%，整体供应节奏较首批次明显加快。

表1：2021年北京一、二批次集中供应规模情况

数据来源：中指数据CREIS、北京市规自委

2、一二批次供地总量已近全年计划供应量四成，已超2020年全年供应量三成

截至目前，2021年北京一二批次已累计供应73宗宅地，累计推出规划建面840.94万平，已超2020年全年供应量（648.23万平）的30%，合计推出总用地面积约414公顷，已完成2021年北京全年土地供应计划（1060公顷）的39%。

二批次供应区域：远郊区域整体供应比例增加，区域较首批新增顺义、平谷

1、多点及副中心地区成此次供地主力区域，远郊区域整体供应比例增加

从供地区域来看，与首批供地相比，中心城区供地比例下降7个百分点至37%；多点及副中心地区供地比例仍为44%，成为此次集中供地主力区域；远郊生态涵养区供地增多，供应比例较首批土地供应增加7个百分点至19%。

表2：2021年北京一、二批次集中供地区域分布情况

数据来源：中指数据CREIS、北京市规自委

2、单区县来看，朝阳仍是供地主力区域，房山、门头沟供应力度明显增加

从区县分布来看，朝阳仍是供地主力区域，二批次推出11宗宅地，累计供应规模达76.96万平，居各区供应量首位。与首批供地相比，区域分布上出现了部分调整，供地区域新增了顺义、平谷，分别推出2宗、3宗宅地，同时密云、延庆此次暂停供地。

从区域供应量占比来看，房山、门头沟、昌平、平谷、顺义土地供应力度增大，其中房山、门头沟供应量占比较首批次增加9个及以上百分点。而通州、大兴、朝阳供应力度明显缩减，供应量占比较首批次减少7个及以上百分点。

图1：2021年北京一、二批集中供地各区供应比例变化

数据来源：中指数据CREIS、北京市规自委

3、整体来看，一二批次朝阳、昌平供应力度明显增大，顺义供应力度明显下降

从区域一二批次供应总量占比来看，57%的区县一二批次供应力度在下滑，其中顺义供应量占比较2019-2020年宅地成交占比下降7个百分点，在各区县中降幅最大，供应力度明显缩减；而朝阳、昌平2021年宅地供应力度明显增大，较2019-2020年宅地成交占比分别上涨15个百分点、6个百分点。

表3：2021年北京一二批次集中供地占比及2019-2020年宅地成交占比变化

数据来源：中指数据CREIS、北京市规自委

二批次供地性质：土地供应向保障性租赁住房倾斜，着力解决大城市住房突出问题

从供地性质来看，此次土地供应向保障性租赁住房倾斜，通过集中建设和配建两种方式进一步加大了公租房、保障性租赁住房和共有产权住房用地供应，着力解决大城市住房突出问题。此次43宗地块中涉及3宗共有产权房用地，累计供应规划建面36.28万平，较首批共有产权房用地增加27.01万平；石景山区首钢项目中选择了1宗独立地块建设公租房，建筑规模约3.59万平；此外，中心城区、多点及副中心区域中毗邻产业园区、轨道交通站点的13宗地块配建保障性租赁住房，着力解决新市民、青年人等群体住房困难问题，总建筑规模约23.6万平。整体来看，二批次供地中14宗地块配建租赁住房用地总建筑面积合约27.2万平，约占供应总规模的5.5%。

二批次出让规则：首现摇号+试点现房销售，二批次土拍规则进一步升级

从土地出让规则来看，二批次集中供地延续了首批次供地主旋律，同时在此基础上新增了地价上限后“防马甲”摇号限制产权转让，并以大兴区黄村镇地块探索创新试点地价上限后竞现房销售高标准建设方案机制，进一步完善了土地出让竞拍规则。

同时，二批次土地供应继续实施商品住宅销售价格承诺制，并严控整体宅地成交溢价率，从公布的地价上限来看，二批次地块的整体溢价率控制在10%以内，单宗溢价率不高于15%。这表明北京继续保持从严调控定力，坚决落实“三稳”目标，预计后续北京将继续纵向推进精细化调控，进一步完善北京房地产市场长效机制，促进北京房地产市场健康平稳发展。

此外，北京二批次供地进一步健全住宅用地市场准入机制，加强对房地产开发企业购地资金来源审查。土地竞买参拍前需提交关于购地资金合法、合规的承诺书；土地成交后，土地竞得人需说明购地资金来源、提供相应的证明文件。

表4：2021年北京一二批次集中供地出让规则变化

资料来源：中指研究院监测整理

二批集中供地影响：市场供应结构进一步发生改变，对房企运营能力提出更高要求

1、土地供应向保障性租赁住房倾斜，未来住宅性质、产品供应等供应结构将发生改变

北京二批次供地通过集中建设和配建两种方式进一步加大了公租房、保障性租赁住房和共有产权住房用地供应，受此供应结构调整影响，未来北京住宅市场供应结构将进一步向纯商品房、新型共有产权房、租赁住房结构进行转变，逐步形成“租购并举”的住房市场结构。

2、朝阳、房山、门头沟二批次供应比例较大，或将加大未来短期新房市场阶段性竞争程度

从区域分布来看，二批次朝阳供应体量仍较大，供应量超70万平，叠加首批次供应量，朝阳累计总量已超170万平，供应比例较2019-2020年宅地成交比例提高15个百分点，未来新房供应规模相对较大，竞争程度或将增加；从供地变化比例来看，二批次房山、门头沟供地比例增幅明显，且供地规模均超50万平，未来新房供应规模将增加，短期阶段性市场竞争程度或将增加。

3、试点竞现房销售将对房企资金、运营能力提出更高要求，或将影响中小企业对此类地块拿地意愿

二批次土地出让规则中的“试点竞现房销售”，与北京土拍竞建高标准商品住宅、《关于进一步规范商品住房销售行为的通知》等政策一脉相承，从各个环节确保房屋交付的品质和质量，将改变房企现有的高周转运营模式，影响房企运营节奏和产品设计，对房企运营能力提出了更高要求。同时，也将延长房企资金流转周期、增加房企资金使用成本，对房企资金运营能力也提出了更高要求，某种程度上提高了此类用地的拿地门槛，或将影响部分中小企业或民企对这种地块的拿地意愿。

附件1：2021年第二批次住宅用地明细（43宗地块）

资料来源：北京市规自委官网公告