用好二手房参考价，加强房价调控政策协同

近日，广州市住建局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，在全市交易活跃的热点区域建立二手住房交易参考价格机制，首批涉及天河、越秀、海珠、番禺和黄埔等五个热门区域共96个住宅小区。二手住房成为房地产市场调控重点的背景下，建立参考价政策，已成为二手房调控和管理的数据基础、技术抓手。

根据官方的解读，二手住房交易参考价以住宅小区为单位，以过去一年小区范围内二手住房网签成交均价为基础，综合考虑市场评估价、小区周边一手楼盘成交价等因素而形成。过去一年成交价格涨幅越大，与评估价格、周边新房预售价格差距也越大，意味着价格存在虚高的情况，这样的小区二手房参考价与近期网签成交价差距比较大，有的甚至在成交价基础上打5-6折。

记者梳理首批96个热点区域小区楼盘的官方参考价、贝壳参考均价发现，有93个小区的均价落差达20%或以上，其中有48个小区均价落差达30%或以上，主要集中在天河区、海珠区、黄埔区等区域前期二手住房成交价上涨较快，特别是成交均价突破10万元/平方米的区域。由此，在指导价的作用机制下，前期价格上涨较快的小区都开启“去泡沫”进程。

根据官方的解读，二手住房交易涉及的相关机构，应将参考价格作为开展业务的依据之一。可以认为，主管部门发布的参考价，将直接影响二手房市场的预期。也就是说，二手房在中介机构平台、门户网站、店铺挂牌，必须以参考价作为基准，不能显著偏离参考价，中介机构及其从业人员要以参考价来指导业主挂牌。

过去，银行将按揭贷款作为优质贷款业务，对于中介机构和购房者故意提高贷款评估价的行为，不会严格审核。参考价政策发布以后，商业银行也要以参考价作为贷款评估价的基准来发放按揭贷款，杜绝通过作高评估价套取银行贷款，防止违规加杠杆和资金违规流入房地产市场，降低房子作为抵押物产生的“金融加速器”效应，直接给楼市“去杠杆”，抑制投机炒作。当然，具体操作中，也可能会出现刚需买家不得不承担更高首付的情况。

参考价发布之前，二手房价格是由买卖双方多轮叫价，并在经纪人员撮合的模式下产生的。这确实是真实的市场价格，但由于主城区、老城区房屋供应弹性比较小，且供应规模和定价主要取决于卖家和中介，存在明显的信息不对称，他们是信息优势方，而购房者是信息劣势一方。主观也好，客观也好，前者都会倾向于将挂牌价作为价格信号，向购房者传递“供不应求、价格要涨”的暗示，以抬升市场预期、促成买家入场，获取价格上涨收益，客观上助长了房地产市场的价格波动。参考价机制的建立，是对此类现象的精准施策。

8月份发布的《广州市住房发展“十四五”规划》明确，政府将加强政策协同，优化房价、地价联动，持续做好价格指导。合理的价格体系和定价逻辑是二手房市场的公共产品，二手房参考价编制的基础之一，就是周边在售新房的成交价，新房的定价基础也会参照同区域、同品质的二手住房在售价格。参考价被采用后，消弭了新房和二手房可能存在的“价格倒挂”现象，二者联动上涨的链条就会被斩断，从而形成新房和二手房市场联动管控的局面，确保新房调控政策和二手房调控政策的系统性、整体性和协调性，这也是楼市的长效机制。