北京楼市：准备买5环外？这边文章一定要看

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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐，您对一个城市的远郊盘，怎么看？远郊多少距离没有投资价值

回答：买远郊，要地铁和人口导入并重，才值得投资。很多远郊只是政府画饼，没有大的基建和配套投入的远郊普通人难以入住，投资更要远离。

要想有人气，无论是新区还是板块，都不可以离主城区太远。

传统人口过千万的大区中心、强二线城市一般在15-20公里。

一般省会城市不要超过15公里。城市重点开发方向2公里每年，一般方向1公里每年向外围拓展。

超过这个距离，无论是国家级新区、自贸区、科学城、会展城、空港新城都会陷入没有人的泥潭。

这里没有租客、没有二手房市场、引进来得仅有的几家大产业企事业单位还拥有公租房、人才公寓。

真正以居住为导向的热点板块需要符合以下几个特征：

距离老市中心不超过15公里

干净的数千亩土地（无老破小和工厂，拆的干干净净，但又与老城区无缝连接，单单隔条大马路）

学校、医院、商场、运动场、社区中心配套都有规划或者在建

拥有在建设或者已经公示立项的轨道交通线路，最好是双线、三线换乘。

在昌平买房，首套首付预算150-160，求推荐，谢谢！ 个人情况：首套刚需婚房，首付预算150-160左右，本人在西二旗上班，对象在昌平县城上班，想买好一点的两居室或小三居，新房二手房均可。 考虑区域：昌平县城、南邵、沙河、回龙观、海淀北部新区（排名不分先后，有其他区域推荐也可）。 关注点优先级：优先考虑居住环境、升值潜力、通勤时间，其次是学区。不优先考虑学区主要原因是计划5-10年内进行一次置换。 目前已看： 新房： 1、北京怡园，三居（有点超预算） 2、招商都会湾，88平小三居，明年交房 二手房： 1、保利罗兰香谷，88平左右两居 2、龙湖滟澜新辰西区，两居或三居 对目前已看房并无明显偏好性，其他小区也可以。 另外刚进星球看房姐比较推荐回龙观，回龙观能否推荐几个小区？还有领秀慧谷这个小区怎么样呀？谢谢

回答：1. 这两个新房的位置有点偏，不太推荐。建议看华润万橡悦府 2.二手就看回龙观板块，领秀慧谷还不错，有合适的标的可以入，还可以看看新龙城 新盘能拉高杠杆如果能持有10年左右，推荐看新盘

提问：新人首问：房姐辛苦！ 1.请问丰台大成路保利和光99平如何？自住或投资均考虑。 2.另看您一直推荐二套全款抵押，子弹不够的话按揭+二抵是否也可以呢？差别在哪呢？

回答：1. 保利·和光逸境价格贵了，投资角度一般 2. 全款可以淘笋这是一个明显优势，一抵能最高能做到评估值的7成 杠杆更高，二抵只能6成，利率上也会有差异

提问：美丽的房姐您好！首次提问 我52岁，目前北京一套公寓房月租金5000元；香河两套房，一套全款一套未还完，崇明岛一套有按揭未还完，按揭款均几十万。在北京满5年社保，税后收入约4万，再过3年退休，预计在北京买个2-3居，居住舒适，不考虑学区，有车，未来老两口居住。首付子弹200万，想将香河大爱城房全款房卖掉是否合适。旧宫的宣颐家园，大城小镇，亦庄的金色漫香林，和成璟园怎样，有没有推荐的，总价520以内的。谢谢您！

回答：香河出掉是正确的，香河只有北京城区上涨后，投资需求外溢才有上涨动能。旧宫那个地方，老北京太多，很难发展起来。亦庄不错，可以重点看

提问：房姐您好，家庭名下一套来广营景山朝阳分校的品质三居，一套牛街一居室。目前在西二旗上班，住来广营。孩子二年级已在景山朝阳就读。全家户籍在西城牛街。牛街房子能卖500以内，手上子弹300，考虑孩子回西城小升初派位或回西城中考，同时兼顾手上现金保值。考虑有几个方案，请帮忙评估。或者还有其他更好方案建议吗 1. 出掉牛街，添上手头子弹可全款置换德胜佳苑一居室占坑，小升初或回西城户籍地中考，如今年有二胎再考虑租房 2. 出掉牛街，添上手头子弹，高贷400，置换德胜学区三居室公房，出租几年等孩子初中或高中再自住，同时可能今年二胎，兼顾二胎在德胜上学。家庭年收入可支持高月供。 3. 留着牛街等孩子中考用，手头300子弹做JLH购入望京一居室出租，如此条件可行，有无推荐楼盘？ 4. 留着牛街等孩子中考用，手头子弹做JLH购入融泽嘉园两居室出租 不管几个孩子，小学在哪上都不重要，重点考虑中考，能在西城读高中。感谢房姐给予专业的指导！

回答：学区票占坑就好，过大的资金砸入学区房，资产的风险敞口过大。 建议方案三，可进可退，未来无论想换学票，还是想兼顾自住+学区，都留有操作空间，短期配置上更均衡。看看 上京新航线、慧谷阳光、澳洲康都

提问：房姐你好，新人首问，目前有一套北京南三环万柳园的房子，由于楼龄较长，打算置换，但还在犹豫，一个方案想置换六里桥地区海淀丰台交界带一套海淀中等学区房，但是目前还没孩子，不知道是不是换的太早。另一个方案想换套更有价值区域的投资房。置换房首付差不多能到300，年收入30+，不知置换总价多少的房子比较合适？如果不换学区房，这个价格区间投资的话，目前哪个板块比较合适，谢谢

回答：建议先做投资，学区不用提前考虑。300首付看一套600上下的标的，选择朝青和四惠板块，例如 东恒二期、爱城三期、青年汇嘉园

提问：房姐您好，本人计划在田村区域买一套房自住。看到永达逸家一套三居室价格还可以。但是想知道1. 这个小区房子买了5-8年之后是否好出手？2. 田村目前处于海淀区的价格洼地，加强治理之后是否有升值空间？3. 这个房子刚刚超过140平米，算是非普通住宅，有点亏，有无可能请测量公司勘测后更改房本建筑面积？4. 五棵松的永金里社区98年已购公房是否还值得购买？谢谢回答

回答：田村本身的大环境不行，而且没有好学区，交通也一般，所以一直是海淀的洼地，虽然在五环内。升值空间是有的，但老小区不建议碰，淘下次新盘。 相关测绘单位基本不受理此类业务。房产证上的面积是以房管局或建委登记的备案面积为准的，二手房再交易的时候以备案的为准，即使以前是错的，也不再重新测绘和更改。而且单独测绘一套房子的面积是不准确的，需要测绘一幢楼的建筑面积及公摊面积，花费庞大的经费，这个费用个人难以承担。 98年公房可以入

提问：房姐您好，想咨询一下，我们换房改善型需求，对学区要求不高将来有学上即可，整体预算在900左右、包括卖掉一套老破小，现在看的团结湖和朝阳公园一带，目前觉得合适的如丽水嘉园、团结湖公寓等，请问这些有什么大问题吗？另外朝阳公园西门的博雅园如何？谢谢啦

回答：团结湖公寓价格相对较低， 因为产品小众，流动性比较低，除非有低于市场价的才考虑，这个盘的优点是比其他公寓得房率高，视野，位置都不错。丽水嘉园这个盘还行可以优先考虑，博雅园三栋楼连体，没有成规模的社区，不过楼房品质还行，有合适的标的可以考虑

提问：房姐您好，我们现在在长三角城市，刚刚卖掉一套房子，手上有现金250万，老公有京户，想去北京暂时投资一套房子，可能以后几年会回北京发展。现在城市有一套房子贷款200万，北京买可能要二套贷款了。请问房姐有哪些投资区域、楼盘推荐？期房还是二手房？贷款方式？

回答：推荐主看朝阳板块 甜水园、金台路、十里堡等地段紧凑两居，或者常营附近次新。丰台 马家堡、草桥、角门等地也可以淘。二手为主，用等额本息，还款周期越长越好

提问：新人首问！房姐您好，我们最近在看婚房，不知道应该选个低总价小两居不考虑学区，还是一步到位有学区的大三居，东南西北都看过，跑断腿还是很迷茫。 我男朋友海淀京籍，名下一套昌平别墅不打算卖，父母住清河。 我是非京籍，住在崇文门。 我们工作性质原因在北京工作地点不固定不坐班，积极换工作中，但怕一时半会换不掉，未来可能工作地点在阜成门，东单，丽泽或者望京，所以现在住崇文门偏中心的去哪都差不多的位置。 预算在全款1000-1500，如果有特别满意的可以到1800，含各种税和重新装修。 我们看过的三环左右平层新房: 丽都悦府、天坛府、西钓御玺、世贸天誉、宋家庄金茂府、懋源璟岳、北京书院、中海甲叁、长安太和、东直门8号… 虽然希望买三环内新房，但新房交楼几年后，今年如果结婚很难住进去，面临继续租房的情况，觉得二环的天坛府和东8很好可是都没预售证，永定府又没消息。 我们看过的地铁二手房: 双井富力城（单价12w觉得同品质应该有别的？除了没有好学校，其他也没有硬伤） 国瑞城西区（没有小区，学校很一般，保值有风险？中区回迁多太密集，商品房很少） 雍和家园（维护得没有富力城好，商业没有国瑞城好，户型差，但偏北也离地铁近学校也可以） 主语家园（离商业远，我们平时很少去海淀，但是学区好，适合一步到位） 其他还看了很多就不提了都是泪。 我们考虑了很久需求排序是: 1. 要离双线地铁站500米内，最好偏北边离父母西小口30分钟内车程 2. 户型尚可采光好 3. 两个卫生间 可能两年后才要孩子，不了解学区政策不断变化要不要考虑10年后孩子上学的事，但学区又是保值前提。如果是刚需婚房，我们希望能保值好卖的，所以看了维护的较好的富力城。如果是一步到位的大三居，就希望有较好的学区和小区绿化。现阶段看房看得很迷茫，不知道应该选哪些高性价比高保值的次新地铁。也不知道该不该等新楼盘，望房姐指点几个可以上车的小区！

回答：10年后孩子上学，现在完全不用考虑学区问题，过早持有顶尖学区，才是最大的风险，最近上海对学区房的新政，对一批优质学位房都是利空 现在重点考虑自住就好，未来再单独购买一套学区标的，学位房+自住房的配置，即能满足需求也能将风险最小化 淘二手为主，建议看下双井九龙山的 首城国际、富力城D。崇文门新世界、新怡家园。还有奥森板块的 国奥村、澳林春天、美伦堡、倚林佳园、上林世家。

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