贵阳这些棚改项目为什么没动工？

导语：

所谓“挖机一响，黄金万两”。

“拆迁”这事，就仿佛抵在大部分人敏感神经上的一块拨片，但凡“风吹草动”，心总会不自觉的跟着“躁动”起来。

虽然在之前的文章中笔者曾再三强调如今早已过了“拆迁即暴富”的年代，但架不住这样的观念“根深蒂固”，不少小伙伴常常会私信询问“XXX到底拆不拆，多久拆？”

（贵阳楼市情报抖音号《贵阳楼市地产小陈》粉丝留言）

虽然当前政策下“拆迁即暴富”已然不现实，但从结果来看，“小利可图”也是不可否认的事实之一。

其也确实为“待拆户”们改善生活条件提供了更多选择的空间，所以如今依旧受到不少人狂热的“追捧”。

（电影《英雄本色》剧照）

曾经一位粉丝的留言就让笔者印象深刻。

“L子有钱也不急着买新房，在老破小‘蛰伏’多年，等的就是一个机会！”

对于拆迁这事，不少人执念之深，可见一斑……

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一块“老地”到“拆迁”都要经历些什么？

提到拆迁，那肯定和当下以贵阳老城区为主战场，如火如荼进行的“三改”工程（棚改、旧改、背街小巷改造）绕不开。

虽说国家住建部前脚刚下达了关于“减少大拆大建”的征求意见，其释放的信息也很明确，“各地要多以旧改代替棚改”。

但就目前来看，该文件尚处征求意见阶段，并不能“一刀切”。

而且对于贵阳这种“弱”省会城市而言，未来几年既已定下了“强省会”战略，那么“三改”工作肯定是现阶段的重中之重之一。

（贵阳2021年“三改”规划图 来源极速智讯）

说到“三改”，大家最关注的基本上还是“棚改”，特别是贵阳今年几个重点项目公示后，大伙关注的点更多则是“我家会不会被拆”。

但其实决定一个地块拆不拆的因素很多，不是简单的居委会上门摸过底，做过房产登记，也不是辖区内某一文件张贴后就觉得“十拿九稳”。

从规划到实施，“拆迁”就像流水线一样，也会历经好几个过程。

第一步，政府对该地块有进行“棚改”的规划意向。

这一点很好理解，政府相当于城市的“监护人”，哪里拆或不拆，都要其“点头”才行。

第二步，相关部门进场摸底登记。

首次摸底登记主要是初步了解以下几个信息。

包含地块所涉及人口、共有多少户、哪些有户头哪些没户头、该地居民对于拆迁意向比例有多少（如果小于85％，则完全放弃棚改规划），需提供多少安置房，以及回去后初步核算的红线范围及拆除成本等。

第三步，根据所得数据决定是否把其纳入政府招商项目库（等待招商）。

到了这一步，才是规划上决定该地块是否会拆的关键一步。

纳入项目库后相当于摆在了政府对外的“商品货架”上，等待意向房企们“青睐”。

第四步，意向房企跟进，再次摸底后进行测绘工作，随后规划土调方案。

相当于终于引起了“金主爸爸”的兴趣，在其交付保证金后会进行精准度更高的“二摸”、“三摸”……以及后续测绘工作。

目的是核算最终的赔付成本（涵盖赔付方式）、红线范围、愿意签订协议的业主比例、以及如何解决人口的安置、过渡等问题。

随后还会根据所得数据进行土地用途调整，让其更有利于开发。（容积率多少、居住用地比例多少、是否涵盖商业、商业用地比例多少、拿地者需无偿修建哪些“公立”性质的设施等）

第五步，土地挂牌出让及后续被成功“拿地”。

到了这一步，不出重大意外的话拆迁这事才算比较“稳妥”了。

地块挂牌后，意向房企们会在规定范围内公平竞价，最终由价高者得，随后在指定日期相关部门会公示该地块的拿地信息，也预示着离施工进场不会太远了。

以贵阳前段时间被成功拿地的人民大道04号地块为例，此前政府就承诺中交集团拿地成功后，需在一年内完成红线内的所有拆除工作。

（人民大道04号地块拿地公示 图源公共资源交易平台）

以上便是一个地块从棚改规划到进场施工的所有流程。

了解了这一切后，相信不少小伙伴都和笔者一样又有了新的思考。

“那么贵阳那些说好‘马上就拆’的项目往往又是卡在了哪一个环节，才导致其久久不能落地？”

关于这个问题我们接着往下看。

N年前你就说“马上会拆”

“拆迁”可以说是一项繁琐且较为“脆弱”的工作，哪一个环节出了问题都有可能导致该项目最终“搁浅”。

而通常所遇到的“阻碍”中，通常又以下列几种情况最为常见。（注：以下所提及位置均是政府此前或现阶段有过棚改规划的地块）

第一类，有规划，但无意向房企跟进。

（此种情况占比很大，也最为常见，以贵阳望城坡、东山棚户区改造项目为例）

（体量庞大的贵阳望城坡棚户区）

大伙要明白，“拆迁”不一定意味着高回报，但风险肯定不会低，房企也不是做慈善，其商人的本质永远是为了逐利，“大商人”比你我都精。

（搜狐新闻报道的南明区政府2019年重点工作汇报内容）

就近年来看，除了房价和售房情况相对“抗震”的观山湖，贵阳许多区域规划多年的棚改项目都因没有意向房企跟进而没了下文。

以老城区望城坡、东山片区棚改项目为例，两者都是N年前就规划过的“老面孔”了，其辖区内所开展过的摸底工作前前后后也不下两轮。

但不管“雷声”传得再大，其终因过高的拆迁成本、风险大、利润不好把控等因素，导致至今没有意向房企愿意接手。

第二类，曾有意向房企心动，甚至行动，但都最终“无疾而终”。

（以煤矿村、东山仙鹤路西瓜村、飞山街项目为例）

虽然大部分项目“冷藏”的主要原因是因为房企“看得上”，但这也不是说其被“看上”后就十拿九稳。

东山片区仙鹤路西瓜村棚改项目就是最好的例子。

（西关村棚改项目2019年5月下达的摸底通知）

（来源贵阳市政府领导留言板）

该项目于2019年就进行了首轮摸底，随后据传项目被“利海集团”所看中，该房企表示有“强烈”的拿地意向。

后来因疫情的影响，项目进度前两年一度放缓，可期间该房企一直没有放弃的意思，这也让该项目今年被云岩区政府纳入了“三改”重点棚改项目之一。

据小编所了解，目前该棚户区不少业主已搬走，原本把房子租出去的房东很多也收回来闲置着，其余在住业主基本上也都做好了随时搬家的准备。

但从本月“政府领导留言板”就该项目为何迟迟不动工的回复来看，业主们盼来的可能不是最终的拆迁公告，而是该房企甩来的“一纸休书”……

（此前不少“房产专家”抖音宣称煤矿村即将被拆）

除了西瓜村，贵阳一环内最大的城中村——煤矿村，以及当下“沸沸扬扬”的飞山街棚改项目也是相继被放过“鸽子”。

根据查阅的资料显示，开发花果园时，有关部门就曾提及过随后改造煤矿村的设想，之后相关的方案也随之开始准备，甚至曾有拆迁办在煤矿村东方艺术幼儿园下面租房办过公，还分发过一些关于拆迁的宣传资料和传单。

（煤矿村俯视图 图片来源贵阳本地宝）

除此以外，据“业内人士”透露，早在2015年的时候就有过一家来自北京的房开公司准备征收煤矿村这块地。

但经过开发商长期的测量和预算之后发现，以当时贵阳房屋均价5800元/㎡的标准计算，很多违建房的赔付款高达上百万甚至上千万……

最终因实在“拆不起”，该房企在走了几轮“过场”后也就打道回府从此没了下文。

至于眼下沸沸扬扬的飞山街项目也是，最早传闻是SKP落地，随后却不了了之。

之后阳光城还战略合作了一把，也没动静了，最近又传某湖有意向，但具体尚未最终确定。

第三类，项目已拿下，却因“钉子户”拆除工作不得不叫停。

（以白云区金东社区棚户区改造项目为例）

（项目实景图）

说起白云区金东社区棚改项目，可能了解的小伙伴不多，但其也算白云近几年从规划到动工最“流畅”的项目之一。

虽然流程上很“顺利”，但实际动工下来整个项目不算大的体量却花了四年多的时间至今都还没有拆完。

归其原因便是三个字——“钉子户”。

看着周边地块后续拿地，相继所建的中天北城、建发央著等项目一期都快卖完了，不知道拿下该项目的云城集团心里作何感想……

第四类，规划上还未确定到底是拆是改，摸底后根据房企“青睐度”进行土调。

（以解五小区、解放小区、遵义巷为例）

前段时间笔者一个家住解放小区的朋友也曾反映她们辖区近期开始摸底了，是不是意味着也要被拆？

其实从位置来看，该小区位于人民大道南段沿线，旁边就是华润新建项目，区位上综合看下来还是不错的。

关于人民大道，此前文章中小编就曾说过政府有意把其沿线打造成贵阳今后最“高端”的住宅及商业区。

所以综合以上两点考虑，周边几个老小区棚改的可能还不小，政府也更倾向于向此规划。

（遵义巷现存不少的“红砖”房 图源新浪微博“把岁月走成诗”）

但从现状来看，目前几个小区的环境又十分老旧，甚至还存在不少危房，如果不即可进行旧改势必又存在不小的安全隐患。

可大家应该都知道，旧改一样需要投入成本，而且往往旧改后该辖区短时间内就不会在考虑拆除规划，这一点除了浪费资金，国家政策上也不允许。

所以对于人民大道沿线周边的几个老旧小区规划问题，政府想拆，但眼前又不能拖太久没有动静。

踌躇之际，所以只好先进行摸底工作了解情况，顺便还能释放“想拆”的信号。

这番操作下来如果短期内有意向房企愿意跟进该项目，则政府可以“顺水推舟”做划上的调整。

反正，如果在“展示”一段时间后，依旧没有意向房企对该项目表示“青睐”，那么政府也只能从实际出发的来进行旧改工作。

这也是为什么笔者认为某些项目目前在规划上，其实还未真正确定到底是拆还是要改。

（图片来源网易新闻）

以上所提到的几种情况，便是贵阳目前大部分宣称“将会拆”的项目迟迟无法动工的几个普遍性原因。

其实从本月4号，贵阳市“两改”专班主持召开的专题会议也可发现，在最新纳入城市更新改造项目库的19个项目中，很多都是四、五年前就着手规划过的“老面孔”了。

而时至今日，也才走到了“入库”这一步，且前方道阻且长。

十九个新入库的项目分别为云岩区人民大道飞山街地块、三马片区贵阳新建汽车零部件厂、黄金路周边地块。

南明区省体育局（五寰文体）地块、送变电地块、后朝新村桑园地块、沙冲路9/10/11号地块、四方河地块、沙冲路陈庄坝、青云路（西段）、富源路三角花园、灯笼坡、财院地块。

白云区白沙关地块、大山洞片区（二期）、鸡场片区（一期）、尖山窝坑地块。

经开区乐街片区和开阳县遵义路至红军路（复烤厂）地块。

（美丽的贵阳夜景 图源市委宣传部）

总的来看，贵阳目前所停滞的棚改规划项目中，至少九成以上是因为“拆不起”、“没钱”、“找不到金主爸爸”才造成无法动工的局面。

但其实对于“拆迁”这事，笔者一直认为心态上应该顺其自然，不能强求，也不该抱着太深的执念，毕竟太容易得到的，也同样容易挥霍。

特别是小部分人不能总把“拆迁”当成自己人生唯一的转折，而蹉跎光阴。