人口普查揭示安徽16市房价未来不同走势，四城看好，十二城要慎重

在上一个十年中，“长三角”的区域范围不断地扩容。安徽也从合肥、蚌埠、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州及宣城九个城市在接近上个十年末的时候，终于全境划入。这为安徽的十四五期间实现跨越式发展提供了强有力的政策保障。

未来，总是可以期待，但又有着许多的不确定性。回头看，已在较早版本长三角区域内呆了许久的安徽九城，在这十年中并没有如我们想象那般乘政策东风扶摇直上。这一点从很多的经济指标上，都可以看得出来。我们不谈GDP，不提财政收入，只从涉及百姓民生的工资水平、平均房价和人口增长等几个维度看，都没有一个让人骄傲的扛鼎数字。

单从城镇非私营单位就业人员平均工资这一百姓最关心的指标看，全省只有合肥接近了10万元，安徽其他长三角老八城则只有8万元上下，均远远落后于长三角其他省份城市。正是利益的需求吸引和推动了人口与资本的城市流动，同时改变着城市发展格局。这一切，与住宅市场都息息相关。

从历史的眼光分析未来，从生产力中最活跃的“人口”这个因素分析住宅市场今后的走势，我们仅对合肥等四城看好，其他12市只能给予“谨慎”的评价。

PART 1 人口与经济及住宅市场的基础逻辑

分析之前，我们首先要与大家谈及一个基础逻辑。只有了解读懂了这个逻辑，才能读懂这篇文章。大家都知道，人是生产力中最活跃的因素。世界性的人口流动规律，都是追逐利益而去的。正所谓“天下熙熙,皆为利来;天下攘攘,皆为利往”。人们所追逐的利益，包括直接的经济利益、城市带来的公共福利等等。

可以简单地说，人口的流动受到城市地位与资源、公共福利及薪酬水平等因素的吸引最大。反过来，城市地位、资源、公共福利及薪酬水平等因素又得到人口红利的反哺而实现经济发展的同时得以提高。即，人口流入推动经济发展，经济发展增加城市人口集聚能力；人口流出则导致劳动力人口减少、人口老龄化愈发严重，城市经济愈发落后，人口再进一步加快流出。

这是两个不同的良性和恶性闭环态势。如果没有足够强的力量扭转，这两个闭环都极难突破，尤其是后者，将落入不覆之地。

对于住宅市场而言，住宅的核心价值源于城市价值，在价值中枢上下浮动的价格变化受到供需因素的影响。在前面所说的良性闭环城市中，城市价值高则房价天然定位高，人口在城市地位和经济发展的吸引下趋之若鹜大量流入，住宅需求源源不断增加，则长期来看必然是一个价格长期走牛的趋势；而在后者的恶性闭环中，一切皆反之。

PART 2 安徽16城的房价及同比涨跌情况

既然我们谈的是住宅市场价格，那我们就有必要首先了解一下当前安徽16城的房价及同比涨跌情况。

首先看下图：

从上图看，安徽16城市的平均房价可以简单划分为三个层次。合肥作为安徽核心城市及省会，站在2万元线之上；芜湖、马鞍山和黄山为第二梯队，平均价格在万元以上；其他城市总体平均在8000元上下。

这个价格水平，我们可以与国家统计局发布的《2021年1—6月份东中西部和东北地区房地产销售情况》进行对比。

虽然安徽仍划属中部地区省份，作为长三角的重要一员，城市平均房价应高于整个“中部地区”房屋价格才是合理的。但事实上，安徽除合肥、芜湖、马鞍山和黄山之外的其他12市房价仅仅与之相当。

我们再看今年以来16城市的房价涨跌幅情况，如下图：

由图可见，2021年以来安徽16城平均房价受到货币宽松及大宗商品价格、通货膨胀等诸多因素的影响，在南方城市房价如潮涨势的带动下，也呈风起云涌的态势。全省16城市中，马鞍山、合肥和芜湖分别以34.2%、25.9%和15.9%的同比涨幅列三甲之位；除阜阳、淮南、六安和宣城四个城市小有下跌外，其他城市也是不甘寂寞地奋勇争先。

PART 3 安徽16城住宅市场的长期支撑要素：人口状况

既然明确了逻辑，了解了安徽城市房价现状，我们就需要从人口的逻辑来观察房价的支撑了。

不客气地说，从《安徽省第七次全国人口普查公报》情况看，多数城市表现出来的人口流出，并不支持它们的房价超过通货膨胀率的上涨。之所以说“超通货膨胀率”，是因为必须考虑货币因素推动的房价上涨因素，也就是允许在保值范围内的涨幅。

我们一起观察安徽人口七普较2010年六普的人口变化情况，如下图：

从图中数据看，全省十年人口增长的城市由高至低分别是：合肥 191.4、阜阳 60.2、亳州 14.8、蚌埠 13.1、芜湖 9.8、滁州 4.8万人，仅有以上6个城市人口正增长；负增长城市则是：黄山 -2.6、宿州 -3.1、宣城 -3.5、马鞍山 -4.2、池州 -6.1、淮北 -14.2、六安 -21.2、铜陵 -25.3、安庆 -30.9、淮南 -31.0万人。

以上增长城市中，合肥作为安徽第一城人口大幅增长在情理之中，但让人惊奇地是，阜阳居然以60万人的人口增长位居第二；芜湖作为一直以来的安徽第二城却远远落后，10年人口仅增长9.8万人，甚至不敌亳州这个2020年GDP总量不足其一半的城市，更遑论蚌埠了。

比较人口与房价。看下图：

在人口正增长的城市中，合肥人口与房价大幅齐增同涨；阜阳房价背离人口增长微幅下调；亳州和蚌埠人口增幅分列第三、四位，房价均为同比微幅上涨；芜湖则人口增长中等，房价涨幅居前；滁州则人口与房价均为正向小幅增长。可见，这六个城市中，最有价值的白马自然是合肥，而未来的黑马则极大可能是阜阳。最为可惜的是，在下一节的分析中，滁州和芜湖会由于另外的因素在进一步的优选中被剔除。

在本节中，我们只需讨论人口增长的城市便已足够。因为按照我们的逻辑原理，货币政策及土地因素能够影响房价的短期变化，但从长期的维度看，如果没有人口的支撑，是难以维系上涨持续态势的。那么，就意味着目前没有人口支撑的城市，当前涨的越多，则风险越大。无论刚需还是改善需求，入手置业都需特别的谨慎。

比如马鞍山，常住人口十年减少4.2万人，当前房价却同比暴涨34%。其他的人口流出10年间在10万人以上的城市，如淮北、淮南、六安、铜陵和安庆，入手务必特别谨慎，除非刚需。

毕竟，没有谁是希望自己买了房就贬值而导致资产缩水的。

PART 4 安徽16城人口老龄化对住宅市场供需变化的影响

人口老龄化，意味着越来越多的人口失去了新置业需求；同时随着时间的推移越来越多的老人逝去，意味着更多的住房被推向二手房市场。一反一复之间，供需转换。正因此，人口老龄化状况对住宅市场价格的影响长期来看是巨大的。

我们看安徽16城2020年七普人口老龄化状况，如图：

可以看到，安徽全省60岁以上老人占比为18.79%。其辖下16个城市中，只有合肥、淮北、亳州、宿州、蚌埠和阜阳低于全省平均水平，尤其是合肥、淮北、亳州和阜阳四市，尚不足17%。这是安徽拥有劳动力人口最多、最具活力的四个城市，同时也拥有着最大的住房需求群体和较低的二手房供应。

此外的10个城市，人口老龄化几乎都在20%以上，住房需求与供给的转换将呈逐渐呈现，影响着未来的价格变化。

【结语】

文章已经很长，但还有很多方面不能尽述。但从以上的分析中，我们已经可以得出结论。安徽的16个城市中，我们看好人口长期增长且老龄化相对较轻的四个城市，即合肥、阜阳、亳州和蚌埠。

其他的城市，房价与人口这一影响房价最根本、最长期的因素背离，我们只能说置业需谨慎。如此之说，并非是这些城市房价一定会跌，毕竟还有着通货膨胀这个因素会起着作用。但作为家庭资产的主要组成，我们要的不仅的保值，最好是有所增值，不是吗？