住在均价3万、5万、8万的小区，各有各的烦恼？

本文来源：北高峰观察

8年前的小区，车子还没有满出来，也没有垃圾分类，更没有刷脸进门。

旧瓶装不了新酒，与时俱进，杭州物管条例迎来大修。

今天上午，市人大常委会举行新闻发布会，介绍《条例》相关内容。新修订的《杭州市物业管理条例》将于2022年3月1日起正式实施。

物业和业主最关心的问题是什么？《条例》中是如何规定的？我们问了10位物业主任和那里的居民。

电动车带回家充电，罚！

消防下月出台细则

滨江·江南之星

位于萧山北干

二手房挂价约5万/平方米

物业李主任：

作为刚需楼盘，江南之星的入住率比较高，遇到的问题也很多，我给大家具体讲讲——

第一个问题：电动车充电。

我们有固定的点，还是有人搬上楼充，现在这个问题我们很头疼，万一出事就是大事。

我们这里还有很多租户，流动性大，我们对他的掌握情况，也就没有像业主这么确切。部分租客会存在乱接电线，在房间或者阳台做饭，相对而言，安全存在隐患。

第二个问题：垃圾分类

现在我们丢垃圾都到地下固定的垃圾桶，有的业主嫌麻烦，想增设地面小型垃圾桶。还有业主因为这个不愿意交物业费。

业主李女士：

我觉得最大的问题是遛狗。比方说下雨天吧，有人就去地库遛狗，狗屎狗尿也不清理，特别难闻。我们建议设立固定区域遛狗区域，有人就不同意，现在物业还在协调当中。

业主王女士：

下雨天，有人喜欢在小区架空层跳广场舞，这会影响我们低层业主，噪音太大。有的小朋友要中考，要做作业，音乐声太大也不好。

新修订的《杭州市物业管理条例》关于以上问题：

关于电动车违规充电怎么管？怎么罚？

《条例》第六十一条：业主、非业主使用人、物业服务人不得实施下列行为：

（十）违反消防安全管理规定为电动汽车、电动摩托车、电动自行车充电。

《条例》第八十八条：

（二）违反消防安全管理规定为电动汽车、电动摩托车、电动自行车充电的，由消防救援机构责令改正，处五十元以上二百元以下罚款。

（根据应急管理部公布的《高层民用建筑消防安全管理规定》，从8月1日开始，在高层民用建筑的公共门厅、疏散走道楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电，拒不改正的，将对经营性单位和个人处2000元以上10000元以下罚款；对非经营性单位和个人处500元以上1000元以下罚款。

据了解，目前消防部门正在研究制定相关实施细则，预计下月对外发布，初步考虑将处罚权下放至镇街来具体执行。）

小区养宠物有什么规矩？

《条例》第六十一条：

业主、非业主使用人、物业服务人不得实施下列行为：

（六）违法饲养动物或者不履行饲养人义务，严重影响其他业主生活。

小区广场舞音乐扰民有办法治吗？

《条例》第六十一条：

业主、非业主使用人、物业服务人不得实施下列行为：

（十一）法律、法规、规章和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

楼上扔烟头找物业

阮家桥公寓

位于拱墅区祥符板块

二手房挂价约5.4万/平方米

物业经理陈林芳：

我们这里是回迁安置房，交付5年了。物业工作最难的主要还是楼道堆积和高空抛物的问题。

小区出租户多，经常租客搬走了，楼道里就有堆积床垫什么的。物业看到先敲门，没人处理，我们就贴告知，先拉走集中堆放。

有业主也反映，家里阳台经常掉烟头。这种事物业很难管，我们没有高空探头，不知道谁扔的，只能在楼道电梯贴告知。

业主金大姐：

楼道里的灯晚上经常不亮的，找过物业多少次，也没人来修。

新修订的《杭州市物业管理条例》关于以上问题：

楼道堆东西、高空抛物怎么解？

第六十一条：

业主、非业主使用人、物业服务人不得实施下列行为：

（五）擅自占用公共用地；

（八）从建筑物中抛掷物品。

楼道灯坏了谁出钱？

《条例》第五十条：

物业服务人应当按照物业服务合同的约定，履行下列义务：

（二）依法维护、管理物业管理区域内的公用设施。

成立业委会可以减轻很多工作量

金地·大运宸府

位于拱墅区桥西板块

二手房挂价约8.5万/平方米

物业经理李琼：

小区交付1年半，洋房和高层结合，当下最大困难是小区还没有成立业委会，这就增加了很多工作量，物业许多服务，需要全体业主投票通过。

比如最近，我们想把小区的一些架空层利用起来，打造公益的文化空间，服务业主。这事情正在规划设计，这就涉及到业主的投票问题。

不过我们接下来会尝试网上小程序投票，信息公开，便于和业主交流。

业主李先生：

我想说的也是这个事情，我们小区比较新还没成立业委会。业委会需要有人牵头申请走程序，还是需要有热心人劳心劳力的。希望业委会早点成立，许多事情需要业委会牵头。

新修订的《杭州市物业管理条例》关于以上问题：

物管委员会是不是必须的、没有怎么办？

第四十条：

物业管理委员会负责组织具备条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会或者指导换届选举业主委员会。

业主大会未能及时选举产生业主委员会的，物业管理委员会应当组织业主大会履行职责，并按照管理规约和业主大会议事规则的约定临时代为履行业主委员会的职责。

物管委员会缺了谁真不行？

第三十九条：

物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、建设单位各指派一名代表和业主代表组成，成员人数应当为七人以上十一人以下的单数，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一。

我们的问题是没有问题

德信臻园

位于拱墅区桥西

二手房挂价约7.5万/平方米

物业经理郭津：

我们小区共有7幢高层住宅共296户，多是改善型大房。物业和业委会、业主关系良好，工作开展顺利，管理过程中没有遇到什么问题。

业主张先生：

物业的管理和服务还是不错的，有事情和管家反映一下，都能及时得到处理。

（听到这里，小编不由自主露出了羡慕中带着惊叹的表情。不过做好准备，后来还将再次迎来凡尔赛）

小区内的车位必须先给业主停

萧山雍景湾

位于萧山北干

二手房挂价约3万/平方米

物业负责人（不愿透露姓名）：

停车难！这也是许多老小区的重难点问题，我们小区也一样，可开发的区域有限，缺口太大。现有停车位100多个，但实际需要快400个。

物业也想了很多办法，比如采用“疏堵结合”的方式，但行不通。跟其他单位协调，没有协调下来，因为别的单位担心业主不能按约定时间将车开走。

很多是因为有指标，所以买了车。但实际停放时间较多。

业主陈女士：

我们小区其他都还好，就是停车难。我晚上6点就能到小区，还是找不到车位，只能到处找路边空车位停。停得很远的，走到家差不多要六七分钟。

新修订的《杭州市物业管理条例》关于以上问题：

小区车位先给谁停？车子怎么停谁说了算？

《条例》第六十三条：

物业管理区域内规划用于停放机动车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

业主大会成立前，车辆停放管理制度由物业管理委员会组织制定；业主大会成立后，相关管理制度由业主大会制定。

客厅隔出一个卫生间，不行！

荷花苑社区

位于西湖区

改造后的城中村，出租为主

村管委会王主任：

荷花苑社区是由城中村改造而来，目前荷花苑出租率超过90%，大部分以租客为主，出租房安全问题有很大隐患。虽然现在管控好了，但物业每天都要投入大量工作对流动人口进行宣传。

物华物业项目经理王经理：

目前物业管理工作，最大的问题还是居民的传统观念难以改变，沟通难度比较大。

比如社区在垃圾分类与防疫抗疫的宣传，有一部分居民嘴上可能是答应的，但实际行动却做不到。

有的老年人喜欢捡垃圾、废纸板，把家里弄得很乱很糟，这对我们推进建设美丽城中村的工作也造成了极大的影响。

居民金阿姨：

我们这里住着还好的，没有什么问题啊。

新修订的《杭州市物业管理条例》关于以上问题：

出租户物业费要交吗？

《条例》第五十六条：

业主转让、出租物业或者设立居住权的，应当将管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人、承租人或者居住权人，并自合同签订之日起十五日内，将物业转让、出租或者设立居住权的相关情况告知业主委员会和物业服务人。

爆改出租房有哪些不允许？

《条例》第六十一条：

业主、非业主使用人应当遵守法律、法规、规章及临时管理规约、管理规约，按照规划用途合理、安全地使用物业。

业主、非业主使用人、物业服务人不得实施下列行为：

（一）违法拆除、变动建筑主体或者承重结构；

（二）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

楼道里装鞋架，不行！

至高·钱塘一品

位于大江东

二手房均价约2.5万/平方米

物业主任何华超：

小区2014年交付，有居民751户。现在最让我们头痛的问题有两个，一个是居民随意在家门口安装鞋柜，一个是垃圾分类不是很标准。

据我们统计，小区有一半以上住户安装了鞋柜，本来我们有统一标准规范的，但是很多住户觉得不够用，按照自己的想法装了，现在看起来很杂乱，也很不美观，影响小区的整体品质。

按照300户一个垃圾分类投放点要求，我们小区有两个定时定点投放点，早上6：30-8:30，晚上6:00-8:00。另外有一个误时投放点。投放时间好管理，分类就很难管了，厨余垃圾和生活垃圾混投情况蛮普遍。我们也很头疼，一直在想有什么办法可以解决。

业主蔡女士：

小区日常生活碰到的最大问题，我觉得是停车难吧。我们小区地下车位有650个左右，地上80个左右。但是很多家里有两辆车，回来晚了经常没地方停，停到外面马路上又不放心。希望能帮我们解决。

新修订的《杭州市物业管理条例》关于以上问题：

能不能在家门口公摊面积做大鞋柜？

《条例》第六十一条：

业主、非业主使用人、物业服务人不得实施下列行为：

（三）违法搭建、改建建筑物、构筑物，违法挖掘房屋地下空间，或者违法改变建筑物外立面；

（五）擅自占用公共用地；

（七）违反生活垃圾分类管理规定投放垃圾。

小区里的车子谁先停？

《条例》第六十三条：

物业管理区域内规划用于停放机动车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

业主大会成立前，车辆停放管理制度由物业管理委员会组织制定；业主大会成立后，相关管理制度由业主大会制定。

（简单说就是，有车位先让业主停；业主车多，怎么停？你们自己定）

六种情况，物业维修金特事特办

万科·竹径茶语

位于良渚文化村

二手房挂价

洋房约3万/平方米

别墅约5.5万/平方米

物业徐经理：

我们在良渚文化村，由洋房、联排、叠排、别墅组成。小区房型不同，物业费也不一样，诉求也不一样，协调业主间的关系是我们的一大难题。

某业主：

物业修了墙体外立面照样脱落，物业维修金用起来流程能不能简单一点。

新修订的《杭州市物业管理条例》关于以上问题：

物业维修基金什么时候能“特事特办”？

第七十三条规定，共有部分发生下列危及公共安全或者严重影响业主居住使用的紧急情况的，物业服务人应当及时报告业主委员会，并采取必要安全措施或者应急措施：

（一）电梯严重故障；

（二）消防设施、器材严重损坏；

（三）建筑外立面存在脱落危险；

（四）围墙、道路坍塌；

（五）屋顶、外墙渗漏；

（六）排水设施严重堵塞或者损坏。

发生以上紧急情况，需要立即使用物业专项维修资金对共有部分进行维修和更新、改造的，维修方案经业主委员会审核，并经所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会确认后，可以不经业主共同决定，直接申请使用物业专项维修资金。

业委会投票要方便老年人

世茂之西湖

位于滨江

二手房挂价约6万/平方米

物业主任徐亮:

交付五年多了，协调业主一直是个难题, 比如逃生楼梯经常有杂物堆放,消防通道整改时也有业主有抵触情绪,不支持。物业牵头反复清理楼道垃圾,目前情况在逐步改善当中。

业委会主任来华江:

业主意见达成一致比较难。大家会在群里发表意见,但是很难统一。所以我们每年会开一次业主大会。考虑到业主有年轻人也有年纪比较大的, 所以我们投票的方式有两种, 电子投票和纸质投票。

新修订的《杭州市物业管理条例》关于以上问题：

业主投票有什么讲究？

《条例》第二十条：

业主投票一般应当采用电子方式，但是业主要求提供纸质方式的，业主委员会应当提供。

我们的问题是环境太好了

小松鼠经常来做客

和家园

位于西湖区留下

二手房挂价

普通住宅约5万/平方米 排屋超7万/平方米

物业周经理:

目前物业工作没有遇到什么问题，业主基本是教师这类高素质人群，沟通起来比较方便，也便于落实物业工作。

业主戴女士:

我们小区蛮好，如果说有问题，就是环境太好了，经常有小松鼠到阳台做客。

（满满凡尔赛，幸福满出来。）

对自己家小区的物业管理有什么想说的，欢迎大家留言。

二手房挂牌价数据来源：我爱我家、安居客

橙柿互动·都市快报记者 殷军领 刘抗 陈彬

见习记者 王珂