樟木头二手成交疯了，全市第二！

早在上世纪90年代初，房地产行业最先在东莞起步的镇区中，不得不提那个曾经的“小香港”——樟木头。

说起东莞樟木头，是前期依靠招商引资，大量港商进驻发展起来的一个小镇，而后更是市内最早建设起轻轨和高铁的镇区之一。赶上了改革开放的好时代，在几十年间高速发展。

从整个大湾区看，因为早早的建设高铁和轻轨， 大大缩短了樟木头与各省市的时间距离。

但随着人工成本提高、内地企业崛起，港资不再变得吃香，伴随着疫情香港封关的打击、广深铁路班次的“大砍”，樟木头仿佛一度陷入发展停滞的状态。

临深九镇中，樟木头可以说是房价洼地，其他镇区都忙着“破三冲四”，樟木头却慢慢悠悠徘徊在2万/平……

樟木头楼市，似乎因为广深高铁班次的剧减，和相对落后的镇区规划，而限制了房价的发展空间。但新政过后，保利在樟木头的封顶土拍又激起了浪花。

樟木头楼市的虚虚实实，让人捉摸不透。其未来楼市走向何处，是否会和其他临深镇区一样“破三冲四”？让我们一起来探讨探讨。

01

破旧的樟木头雄起了，楼面价飙到1.6万/平

一周前，本以为伴随新政的高压，土拍热度会相对下降，但樟木头樟洋社区的土拍又再次被保利刷新了记录。

此前樟木头最高楼面价为11706元/平，而保利拍下的地块破5年楼面价纪录，约为16010元/平！

可以说不鸣则已，一鸣惊人。

不禁让人深思，嗯？保利封顶抢樟木头，难道樟木头要破三了？

根据8月11日，东莞市住房和城乡建设局发布《2021年7月东莞市商品住宅网上签约销售情况》。目前樟木头新房市场的均价在19273元/平，二手房市场均价在14640元/平。

房价与土地楼面价的关系，大约是2倍的关系，顶多上下再浮动个10%，即1.8~2.2倍。可以简单粗暴地理解为：房价=楼面价x2。这个估算方法里面包含了开发商要赚的利润，并非保本售价。

但楼面价高房价不一定会高，如果在市场温度冷却、区域价值较低、周边新房售价的情况下，为了降低风险和回本，樟木头这一地块不一定会卖到x2，也就是3.2万/平。

但是，从未来交通和那一地块整体的居住属性来看，土地价值可能随着时间的增加而升高，水涨船高之下，房价也会对应拉高。

这一地块周边的新房，保利林语花园售价也就在1.5~2.1万/平。反而二手房的价格更高。保利生态城二手房售价大部分在2.5万/平，有高达3.4万/平的！绿茵温莎堡在2.5~2.9万/平间。

图源贝壳找房APP

此后樟木头新房是否会“破三冲四”？我们接着往下看。

02

交通建设退步30年，TOD终于来“救”樟木头了

6月24日时，樟木头政府官网发布了《东莞市轨道交通1号线支线TOD综合开发规划——帝豪花园站》。

帝豪花园站属于东莞轨道交通1号线支线，从黄江至塘厦，最终连接深圳22号线，镇内设有三个站点：帝豪花园站、樟木头火车站和樟洋站。

保利拿下的地块位于樟洋社区，距离樟洋站非常近，周边汇集了大大小小的楼盘，是樟木头一些中高端小区、别墅区。

未来规划的樟洋站，位于樟洋社区北部，目前属于工业区。总规划属于服务于南部产业区的商务及生活服务中心，属于产城融合型社区站点。

但目前樟木头的交通优势大减，目前樟木头的站点，一个是广深高铁——樟木头火车站，一个是轻轨站点樟木头东站。

广深高铁使樟木头居民能20分钟到深圳、40分钟到广州，但由于班次“大砍”，从一天70~80班，到现在一天不到15班。

本来疫情的封关已经严重影响深圳、香港两地在樟木头的流动，这一举措等于是在樟木头目前的“大动脉”上砍了一刀。

班次变少，深圳、香港等主力购房客更不想选择樟木头了。

而樟木头东站又建设在裕丰社区，尘土飞扬、距离非常非常偏远，从镇中心过去都要花半小时，日常出行的使用率非常低。

目前樟木头的交通情况，可以说是不仅没有进步，而是直接倒退回三十年前，还是要看未来广深的班次调整和1号线支线的建设了。

保利拍下的这一地块要求在2025年9月13日前竣工，按照目前樟木头的情况，不大可能卖到3.2万/平。但5年后，随着1号线支线建设成功，我认为还是很有可能卖到3.5万/平以上。

03

樟木头成交疯了，位居全市第二

别看樟木头好像房价又低、镇区建设又慢、天天修路，但是它在2021年上半年的二手房市场中，实实在在地名列前茅，获得第二名的惊人成绩。

那为什么看似平平无奇的樟木头，二手房交易量如此惊人呢？

先说最直接的，房价低，属于典型的临深价格洼地。

图源贝壳APP

第二点，天然的临深地理优势，广深铁路的便捷性依旧具有优势。

第三点也是最本质的一点，宜居。樟木头两边绿色的是山脉、水库，灰色的工业用地基本分布在外侧，中间最多的黄色部分是居住用地，整个镇基本都是居住区。

成交量高的几个二手房，例如中惠香樟绿洲、御景花园等，基本位于河东居住团，绿茵温莎堡、中惠香樟半岛等通常说的别墅区，则主要位于南部新区居住团。

这两个居住区多建在山边或石马河边，空气相对清新，景观也比较好。加之河东居住团离两个商圈——天河City和天一城都离很近，15~20分钟车程。

东莞1号线支线三个站点，分别经过先威居住团、中心居住大组团和樟洋居住团。未来三个站点建设完成后，应该会改变小区和区域的热门情况。

04

樟木头房价能“破三冲四”吗？

樟木头的工厂少了，也没有强有力的大型企业支撑，就业机会少，因此樟木头人口不多，大部分年轻人也不愿意留下。

如今樟木头这个拥有着“小香港”称号的小镇，已没有往日辉煌，在松山湖和城区双中心的未来下，樟木头似乎应该做出更多的努力来改变当下镇区情况。

首先是道路建设方面，尤其是双商圈，也就是镇中心，道路建设一团乱麻，不是在修路就是在修路的路上，混乱的交通，一到高峰期堵得一塌糊涂。

其次投入高、建设时间长，填埋河道建成的首信步行街。这个步行街在建设时，吹锣打鼓说要建成樟木头第二个镇中心、新商圈……如今首信步行街大大小小的餐饮店，倒闭了十几家又开了十几家，实在是看不到所谓“商圈”。

不过从帝豪花园站TOD的建设，感受到樟木头破局的决心。意识到镇中心道路混乱的局面，目前樟木头东城一带，道路建设和设施配套都在渐渐升级。

天河City的翻新重建，也吸引了众多的连锁商家入驻，例如KKV、优衣库等。曾经连知名连锁奶茶店都没有的樟木头，也渐渐吸引了喜茶、奈雪等店铺。

伴随东莞1号线支线的带来新的前进力，和保利土拍的破纪录，加上价格洼地，客群受众面广泛，二手房市场成交活跃，似乎樟木头看到了未来光辉的曙光。

樟木头的房价能“破三冲四”吗？

二手房市场以刚需为主，疫情后，购买力主要集中在本地居民或者一部分深圳客户，并且樟木头二手房楼龄偏高，一两年内，“破三冲四”可能性不大。

而新房市场的选择上，樟木头产业加持太少，未来规划不如一些产业园、高新科技区，飙升的概率更低。

等到香港通关和1号线支线建设投入后，樟木头的楼市应该会再焕发一点点生机。

以上为个人对樟木头的看法，你对樟木头未来楼市有什么想法？欢迎在评论区交流讨论。

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