旧房成套改造调整需95%签约率 上海城市更新条例9月起施行

东方网记者项颖知8月25日报道：《上海市城市更新条例》今天下午经市人大常委会第三十四次会议表决通过，将于9月1日起施行。这一被认为将有力破解“留改拆”实践中瓶颈难题的条例亮点颇多。

上海为何需要制定这个条例？

城市更新是城市发展由“增量”进入到“存量”阶段的必然产物。上海作为高度城镇化的超大型城市，城市建设发展模式已经进入到从外延扩张转向内涵提升、从大规模的增量建设转向存量更新为主的新阶段。

近年来，市政府出台了有关“留改拆”有机更新、土地高质量利用、风貌保护、旧区改造、促进产业转型升级等一系列政策文件，在实践中也积累了一定的有益经验。此次立法，从地方性法规层面进行制度创新，破解实践难题，为有效推进城市更新工作，建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市，提供法治保障。

“城市更新”具体包括哪些方面？

条例所称城市更新，是指在本市建成区内开展持续改善城市空间形态和功能的活动，具体包括:

1、加强基础设施和公共设施建设，提高超大城市服务水平；

2、优化区域功能布局，塑造城市空间新格局；

3、提升整体居住品质，改善城市人居环境；

4、加强历史文化保护，塑造城市特色风貌；

5、市人民政府认定的其他城市更新活动。

城市更新工作主要涉及哪些政府主管部门？

规划资源部门：组织编制城市更新指引，按照职责推进产业、商业商办、市政基础设施和公共服务设施等城市更新相关工作，并承担城市更新有关规划、土地管理职责。

住房城乡建设管理部门：具体负责日常工作。推进旧区改造、旧住房更新、“城中村”改造等城市更新相关工作，并承担城市更新项目的建设管理职责。

区人民政府(含作为市人民政府派出机构的特定地区管理委员会)：推进本辖区城市更新工作的主体，负责组织、协调和管理辖区内城市更新工作。

此外，本市设立城市更新中心和城市更新专家委员会。

新规划重点

［关于征收补偿］

城市更新过程中，确需征收房屋提升城市功能的，应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，广泛征求被征收人的意愿，科学论证征收补偿方案。

作出房屋征收决定的区人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。

［关于旧房拆除重建、成套改造］

对于建筑结构差、年久失修、功能不全、存在安全隐患且无修缮价值的公有旧住房，需要采用拆除重建方式进行更新的，拆除重建方案应当充分征求公房承租人意见，并报房屋管理部门同意。公房产权单位应当与公房承租人签订更新协议，并明确合理的回搬或者补偿安置方案；签约比例达到百分之95%以上的，协议方可生效。

对于建筑结构差、功能不全的公有旧住房，确需保留并采取成套改造方式进行更新，需要调整产权和使用部位的，调整方案应当充分征求公房承租人意见，并报房屋管理部门同意。公房产权单位应当与公房承租人签订调整协议，并明确合理的补偿安置方案。签约比例达到95%以上的，协议方可生效。

公房承租人拒不配合拆除重建、成套改造的，公房产权单位可以向区人民政府申请调解；调解不成的，区人民政府可以依法作出决定。公房承租人对决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在决定规定的期限内又不配合的，由作出决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。

［其他方式的优化补偿］

更新区域内项目的用地性质、容积率、建筑高度等指标，在保障公共利益、符合更新目标的前提下，可以按照规划予以优化。

对零星更新项目，在提供公共服务设施、市政基础设施、公共空间等公共要素的前提下，可以采取转变用地性质、按比例增加经营性物业建筑量、提高建筑高度等鼓励措施。

旧住房更新可以按照规划增加建筑量；所增加的建筑量在满足原有住户安置需求后仍有增量空间的，可以用于保障性住房、租赁住房和配套设施用途。

［历史建筑及其周边保护］

在本市历史建筑集中、具有一定历史价值的地区、街坊、道路区段、河道区段等已纳入更新行动计划的历史风貌保护区域开展风貌保护，以及对优秀历史建筑进行保护的过程中，符合公共利益确需征收房屋的，按照国家和本市有关规定开展征收和补偿。

城市更新因历史风貌保护需要，建筑容积率受到限制的，可以按照规划实行异地补偿。

城市更新项目实施过程中新增不可移动文物、优秀历史建筑以及需要保留的历史建筑的，可以给予容积率奖励。

在优秀历史建筑的周边建设控制范围内新建、扩建、改建以及修缮建筑的，应当在使用性质、高度、体量、立面、材料、色彩等方面与优秀历史建筑相协调，不得改变建筑周围原有的空间景观特征，不得影响优秀历史建筑的正常使用。