此刻，二手房市场有多难？

表妹，在老家一共买了两套房，一套房烂尾了，一直没有交房。另外一套准备卖了，置换到省会城市。然而，市场又给她了沉重的一击。

2017年买的将近1万的房子，眼看开发商降价到7-8千，谁知道三四线降价就像无底洞一样，永远看不到尽头，时不时的特价房，特价到让人心惊。

挂了半年，连看房的人都很少，心里瞬间破防！

像她这样的人，目前又何止占据少数呢？

徐州7月份成交套数下降27.51%，降价的业主是批量的，有数据显示24小时，超200+业主降价，幅度最高25万。

在这场楼市风暴中，没有人能置身事外，二手房正在进行一场自上而下的改革！

1

二手房的至暗时刻已至，先来看看到底有多凉：

1、杭州：

7月份的杭州日子不好过，8月份的杭州更甚，我们来看这个数据，第32周，环比下跌了19%，同比降幅为54%。

超过50%的跌幅意味着杭州成交面积相比去年已经腰斩。从图中可以看出这是除了第8周之外的，第二个低值。

成交最多的区域则是萧山，余杭这两个。新政对房票的影响比较大，不少人会选择有明显红利的楼盘，比较摇到就是赚到，而二手房持续时间比较长。

一夜之间中介至少减少30%的客户，转战租赁行业，艰难的活下去成为他们的选择。

2、成都

从图中很明显可以看出市场价格从年初到5月份都是一直上涨的趋势，成交量也是平均上涨的，而6月份进入冰封期，不管是价格还是成交骤降。

5月28日，成都发布201个小区，之后扩大范围，5+2二手房参考指导价，大部分为市场7-8折，为此，不少业主提高首付比例或者另外付款，银行贷不了那么多钱，提升了买房门槛。

举几个例子——

就以高新大源板块的万科公园五号来说，指导价是33006元/㎡，而成交参考价格就是39300元/㎡，价差6000+，降幅16%。

天府新区的锦江生态带，万科翡翠公园，指导价与参考价相差7千+，降幅24%。

两者价差最低也是8%，这也就意味着，一套房最高能降上百万。

3、深圳

深圳就是成都的前车之鉴，永远上涨的深圳也迎来魔咒。加码政策一出，资金量价齐跌。

深圳已经连续下跌三个月，4-7月份，成交套数直线下降，7月同比下跌79.07%。8月的第一周，成交套数不足600套。一套深圳顶尖学区房，降价500万，竟然流拍。

接下来，宇宙中心的深圳也是量跌价难涨。

4、西安

图片来源：买房知识库

二手房指导价出台将近月余，一季度新房的供不应求，万人摇号的加剧，刺激了二手房市场，虽然后来新房供应量上来，但是价格却是高歌猛进。

出台二手房指导价的西安，价格也是打折，如此熟悉的味道，西安距离成都，深圳已经不远了。

5、苏州

根据链家的二手房库存，苏州已经10万套有余，库存压力非常大，加上利率上涨，贷款周期延长，3-6月每周基本在1000多套的成交量上，7月初的那一周，不足1千套，环比下跌。

降价，成交套数腰斩，中介辞职，这就是现在的现状。

除此以外，70城的数据中，也已经不见了他们的身影。

7月的数据中：

新房涨幅排名前十：青岛，海口，银川，无锡，北京，长沙，济南，重庆，西安，西宁。

环比超过1%的只有前三名。上涨城市由6月的55城变成49个。

二手房涨幅排名前十：海口，长沙，北京，上海，广州，西安，烟台，杭州，无锡，太原。

涨幅超过1%的只有两个海口和长沙。

深圳，徐州二手房开始下跌，并且上涨的城市由6月份的48个，变成41个。

从新房跟二手房的涨幅相比，二手房的参考意义更大，不过这次也是凉的比较快。

为什么？

不管是新房还是二手房，调控模范的长沙竟然成为了房价上涨的前几名了，而一些城市已经不见了踪影。

就连徐州这个三线城市也开始读懂风向了。

2

未来的二手房市场将会怎样呢？

平，一马平川。

不管你是上涨还是下跌，未来都得在一定的轨道进行。

也就是扁平化更加严重，分化出来的城市，逐渐被抹平。

我们看百城二手房上半年涨幅，主要集中在长三角，盐城，马鞍山，泰州这样的三线城市，涨幅也比一些省会城市要高。

但是，千万不要以为三四线就可以放过：

8月2日，浙江金华宣布限售3年。
8月10日，义乌调控升级，限售3年，无房户限摇，禁止更名。

还有衢州等等都已经出政策，别着急，谁涨谁就会在加码的路上。

然而，有人拔尖，就有人需要救赎。

呼和浩特在7月中旬出台了人才新政，毕业5年内首次在呼购房的博士研究生、硕士研究生、本科生分别给予10万元、5万元、3万元补贴。父母养老补贴1万元等等，再来晒一波。

为什么？

呼和浩特房价下跌，在上半年跌幅中，排名第10名，二手房库存，挂牌套数破4万，有价无市。

跟呼和浩特相似的还有岳阳，直接说下跌不得超过15%。

岳阳在2018年房价直逼长沙，从2017年上半年开始起步，上涨幅度达到50%。房价也从5千+，上涨到将近1万，也是火了一把。

而潮水过后，某大，备案价从8000+到5000+，7字头变成6字头这类是非常常见，有些更是腰斩，房价直接跳水。

大降价的背后是稳定，不管是新房还是二手房类似这样的城市稳定也是最重要的。

3

二手房的凉+躺平，离不开楼市的重锤。

1、学区房是二手房市场的硬通货，然而，随着多校划片，一切变的不确定性。帝都的一些学区房开始动摇了，学区房不要太追涨，因为榜样城市已经出来。

2、不让拆了，很多老破小下场已经明了。

前几天，出台了政策，不允许大拆大建，也就意味着市中心没有溢价加持的老破小，价值进一步下降。就像成都，市内还有1万多的房子，而距离市区较远温江都卖到1.7万了。也就意味着市内的改善更加的稀缺。

3、二手房指导价，卡死流动性。

二手房停贷，上调利率，二手房指导价，最终的目的就是减少流动性，卡金融端在楼市的流通。倒逼新房减少万人摇，倒挂红利逐渐削弱。

4、集中土拍购房者的预期正在逐渐消失。

第一次土拍，杭州，重庆频出地王，地王的意义不只是开发商有信心，也让购房者的信心十足。

当大家都在自嗨的时候，第二次土拍偃旗息鼓了，改变了原有的规则，重新定义土拍，购房者的预期下降。

4

除了楼市重锤之外，本身还有大量的库存。

对于大部分二线城市来说，还是新房时期，我们来看这些城市的存量：

像梅州，连江，洛阳，防城港这样的城市，库存都在30个月+。

哈尔滨，沈阳，呼和浩特，长春，太原这样的二线城市，库存也在30+。

郑州，昆明，天津也在15个月左右。

如此庞大的新房库存，加上——

哈尔滨二手房存量 101477 套
沈阳在售二手房 155250 套
长春在售二手房 80863 套
青岛在售二手房94367 套

新房库存大，二手房积压库存去化不掉，又有房子不断的转化。

虽然有些城市限售，但是从网签到拿到房本至少也得2-3年的时间，几乎形同虚设，接下来的二手房，妥妥的进入买房市场。

在这个时候：

1、二手房是个机会，捡漏是可以的，准备好资金，因为当贷款艰难的时候，需要全款的捡漏的房子就出来了。

2、千万不要碰老破小。老破小没有未来，豪赌拆迁，终究是梦一场。

3、在三四线城市，次新学区房依旧是可以的。如果在老家自住，尽量选择学区，因为集全家之力供孩子上学的信念是不容忽视的。

4、主城改善未来更加稀缺，尽量一步到位。

总的来说，如果你有买房需求，可以多到市场上看看，多关注几个楼盘。好的城市，好的项目，依然值得入手!