核定征收引发租金上涨？个人出租住房应如何交税

自然人出租住房和出租非住房交税有何不同？

“房子是用来住的，不是用来炒的”，国家一边在打击投机炒房，另一边也在鼓励租赁住房发展。

近来，国务院多次召开常务会议，部署“加快发展保障性租赁住房”，与此同时，也多次强调完善住房租赁有关税收政策。那么，自然人出租住房和出租非住房应该如何交税？税率多少？会对房租产生何种影响？

个人出租“住房”如何交税

首先需要区分一下“住房”和“非住房”。所谓住房就是出租的主要以居住为目的的房子；而所谓非住房，指的则是出租商铺、写字楼、商业公寓、厂房等非居住性质的房产。住房和非住房的性质不同，交纳税款的情况也不同。

先说住房，虽然国家在严格控制个人购买多套房产，但由于遗产、赠与或自行购买，目前我国我国城镇居民家庭有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，拥有多套住房的比例仍不在小数。

房子多了，但没有人住，于是将闲置住房出租“变现”成为众多房主的选择。此前，我国住房出租缺乏专门的政策，加上居民没有给房租纳税的观念，我国住房出租税收规模一直很小。后来随着财政部、税务总局发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》，对住房出租作出明确规定，我国住房出租税收政策完善起来。那么，个人出租住房具体要交什么税？税率如何？

一是增值税。这是我国最常见的税种，就个人出租住房的话，适用于5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，即应纳税额=含税销售额/（1+5%）×1.5%。

二是城市维护建设税，即我们常说的城建税。以纳税人实际缴纳的增值税和消费税之和作为计税依据，再乘以相应的税率来计算最终额。就税率看，市区税率为7%、县城和镇为5%、其他地区为1%。比如，某住房缴纳增值税100元，如果出租的房子位于市区，城建税只需要交7元即可。

三是教育费附加和地方教育费附加。这两项本质上不是“税”，而是“费”。计税依据是纳税人实际缴纳的增值税税额，此后乘以相应的税率，其中教育费附加的税率为3%，地方教育费附加为2%。

四是房产税。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或者租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，法定税率12%。目前国家给予个人出租房很大优惠，将12%减按4%的税率来征收。

五是个人所得税。房租收入也被国家列入个人所得，也应缴纳个税。具体来看，一是如果所获房租每次（月）不超过4000元，减除费用800元，据此，应纳个人所得税=（不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费用-800元）×税率。二是房租超过每次（月）4000元，减除20%的费用，其余为应纳税所得额，应纳个人所得税=（不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费用）×（1-20%）×税率。就税率来看，目前按照10%的税率征收。

值得注意的是，由于国家在鼓励租赁住房发展，目前在租房税费上，国家也提供了多项优惠政策。

比如在个人出租住房增值税方面，国家出台新政，2021年4月1日至2022年12月31日，个人住房出租增值税起征点为15万（含本数），也就是说租金收入只有大于15万的才需要缴纳增值税。假如一次性收取的租金超过了15万元，也可以在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金如果低于15万元的，仍然免征增值税。

再如，在城建税、教育费附加、地方教育费附加方面，由于三者都是以纳税人实际缴纳的增值税和消费税之和作为计税依据，国家优惠政策规定，如果计算下来，纳税人的增值税、消费税免征，那么城建税、教育费附加、地方教育费附加也将全部免除。

个人出租“非住房”如何纳税

和自然人出租“住房”相同的是，个人出租“非住房”也需要缴纳增值税、城市维护建设税、教育附加、地方教育附加、房产税、个人所得税6项税，但是税种虽然一样，税率有所差异。

一是增值税方面，个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额；而出租非住房的税率为5%。

二是房产税方面，个人出租住房，按4%的税率征收房产税。而出租非住房无法享受减计优惠，税率仍按12%征收。

三是个人所得税方面，个人出租住房，减按10%的税率征收。而如果是非住房，将按照20%的税率征收。

更大的差别在于，除了上述6种税费外，个人出租商铺、写字楼、商业公寓、厂房等“非住房”，还要多交两种税费，那就是城镇土地使用税、印花税。

一是城镇土地使用税，是指国家在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。目前，税率全国不统一，一般为大城市每平方米1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

二是印花税。出租非住房，将按照租金收入的0.1%贴花，应纳税额超过1角但不足1元的，按1元贴花。举例来看，如果非住房租金收入50万，那么就需要缴纳印花税5000元。

核定征收是否引起房租上涨

值得注意的是，我国包括云南省税务局等都发布了个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告，提出如果纳税人出租（转租）房屋，不能提供合法、准确的成本费用凭证、不能准确计算房屋租赁成本费用的，可采取核定征收的方式计算缴纳个人所得税。

这对于部分房主来说会形成利好，因为按照正常的税率，在出租住房时的个人所得税方面，目前是按照10%的税率征收。但是，当采用核定征收的方式后，如果纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证，房主只需按照租金收入的5%核定应纳税额即可，相当于税率减半。

但即便如此，部分房主对新增的住房税费仍不认可，因为整体来看，在《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》没有出台前，大部分房主是没有给房租交纳税费的习惯的。但现在政策出台后，尽管也提供了许多优惠税率，整体来看仍然增加了房主的税务负担。

具体来看，租客如果在个人所得税上填报了详细的租金、个人信息，且需要开具租房票据等，那么就意味着房主的租售信息被暴露，那么房主就需要去缴纳税费。但是，房主无疑是不愿意缴纳突然多出来的税费，那么可能就会变相的提高房租，所谓“羊毛出在羊身上”，让租客去间接承担税务负担，这势必会引来房主和租客在租房价格上的“二次博弈”。因此，租房交税新政出台后，引起了房主和租户的众多论战，市场一时议论纷纷。

但观察目前的租赁市场，现租房的价格基本平稳，甚至在国家的号召下，部分区域价格比去年还出现了下滑。

对此，权威专家认为，房租税的施行，不会构成租房价格上涨的主要原因。因为只有租户提供租房费用票据或其他凭证，房东才可能把上税的价格分摊到租户。但这些都是可以商量的，只要租户不提供租房费用票据，不在个人所得税申报租房一项，便不会刺激房东提高租金，将负担转移到租客身上。

另据观察，其实房主不愿意主动申报房屋出租所得税，还有另一个原因，那就是在他们看来出租房子没钱可赚，如果还要交税甚至就会亏钱。有关数据显示，北、上、广、深平均房屋租金回报率低于2%。假设房主花费500万元买入一套房子，后来闲置出租，在不交税的情况下按照2%的回报率计算，房东要50年才能回本。而如果申报房屋出租所得税，那么房主回本的时间将再延长，同时2%的回报率将更变的更低，根本跑不赢其他理财收益，甚至银行固息存款利息。

但不管怎样，“该扣则扣，该交则交”，依法纳税是每个人的义务。目前，政策也对房屋出租所得税提供了诸多优惠，比如税率减半征收等，而且全国各地也执行了更加灵活的税收政策；同时，抵扣基数不是租金额度而是定额，也表明了本身政策已经释放了一定的制度善意，主动降低交税的基数，推动减轻房屋出租所得税的税务负担。

从规范房屋租赁的角度来讲，短期来看，房屋出租税收政策可能对租房市场造成一定影响，但从长期来看，个人租房市场的逐步规范必将是大势所趋。

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