芜湖某高端盘自降身价，向刚需伸出橄榄枝？

近日，芜湖城南大发大家璞悦光年项目户型对外公布，89-131㎡户型，毛坯交付。

89平米户型对于芜湖市场来说，似乎是个很久远的户型，一个被人淡忘的户型，一个被开发商丢弃的户型，一个被刚需想念的户型。

不知哪一年起，应该是芜湖楼市开始火爆的时候开始吧，小户型逐渐被开发商所放弃，改善大户型当道。其实最主要的原因还是地价不断攀升，开发商在高地价的倒逼下，只能开发中高端产品，而中高端客户对于户型的需求偏大。开发商为了能让产品价值匹配地价倒推出的房价水平，只能开发大户型产品。

但是大发的这两块地当时的高地价在整个芜湖市可是屈指可数的，4月土拍大战中，大发以楼面地价10389元/㎡拿下峨山路南侧A（2112）地块，以10092元/㎡拿下峨山南路B（2113）地块，楼面地价均过万。

过万的地价，为什么不做大户型与其自身的高地价、高身段匹配呢？而去做小户型？返观同样高地价的伟星大家玖都荟户型是126-141㎡、北京路壹号户型是115-258㎡，再加上可以装得下整个芜湖的超大阳台，再来个2万+的价格，简直是为土豪量身定做，刚需看看就好哈。

而如今这个小户型又被大发“重出江湖”，究竟意欲何为？发善心回馈刚需？先来了解一下大发。

大发在芜湖市区已开发建设3个项目，待上市的有大发大家璞悦光年、已交付的有大发融悦东方、在售的有大发上坤铭悦四季。

至于目前大发在芜湖市的口碑怎么样？这个我确实不是很清楚，只知道某一年因降价幅度过大，被叫停，已经准备放弃芜湖市场的。但自从拿下扁担河的大发熙悦花园后，似乎又重振雄风，然后又大手笔拿下城南峨山路地块。

这边和大家合作开发该项目，大发、大家，大力发家致富，确实是好名字，不知道该项目能不能因此名而大卖致富。此次主打小户型的可能原因，一是，如北京路壹号、星河万里等同梯度地价、同阶段高价位的项目基本为针对改善的大户型，该项目反其道而行，主打小户型，将有小户型需求的客户吸引到该项目。二是，大发已预感到市场预期可能不会太好，做大户型与城东的北京路壹号、星河万里，城中的玖都荟、玖玺台等项目竞争，几乎无优势可言，做小户型总价低，更容易吸引客户。同时从做毛坯项目也可以看出，价格虽可能在2w+，但不会高出太多。三是，项目处于大学城商圈，对于刚毕业的大学生，有大学情节的大学生，可能会愿意在此生根发芽，定居与此。刚毕业资金肯定有限，完全可以倾其三代所有凑够180万元，拿下这个89㎡的小户型。

该地块目前周边二手房价格在1.2万元/平左右，再往东元亩塘板块，周边房价若附加车位，实际成交价基本在1.5万元/平左右（毛坯）。元亩塘板块房价上涨过快的原因也无非是“水涨船高”，整个市场地价上来了，氛围就起来了，房价肯定会紧跟其后。

所以本人很不看好，不管是刚拿地时候的预判，还是现在的想法。该位置2万+的价格我想也只能等待北京路壹号的表现，共存亡。

以89㎡，2万元/平的价格，总价约为180万元，这个价位对于刚需来说，还是有点望尘莫及吧；对于改善来讲，89㎡虽然总价可能还合适，但户型有点尴尬了。

最后的结果可能是富人看不上，穷人买不起。

并不是开发商发善心，回馈刚需。

所以刚需被想起可能只是一个“伪命题”。