东莞TOD，热҉热҉热҉热҉热҉热҉热҉热҉热҉热҉

TOD，是近年来的东莞建设规划热词，更是楼市风向热词。

TOD概念起源于美国，在日本、新加坡等国家也有典型范例，它是以公共交通站点为中心，以400-800米为半径所建立的集办公、商业、文化、教育、居住为一体的城市综合体规划。

TOD旨在解决城市中心地区衰落、社区纽带锻炼、能源与环境等综合性问题，简单理解，就是提高土地利用密度、丰富城市功能。

东莞作为新一线城市，目前人口不断增加，同时还承担着大湾区中轴枢纽的角色，正进入都市圈高速扩张和发展期。

因此，土地的集约型发展很有必要，东莞发展TOD项目有着现实的迫切性。

无论是在留言区，还是在群组内，地产佬发现，在众多TOD项目当中，茶山TOD和虎门TOD的讨论热度都是非常高的，为什么呢？

东莞还有哪些TOD项目值得期待？

茶山TOD：莞北枢纽志在千里

1、茶山继承石龙站的“TOD基因”

在东莞本土著作《石龙铁路世纪行》当中，对石龙站的辉煌时期是这样描述的：

售票大厅内，增城菜心、东莞荔枝龙眼，一筐筐等着过秤；

绿皮车厢里，广州话、东莞话、客家话、普通话共冶一炉，气氛欢快；

逢年过节时，衣着光鲜的返乡者更是在进站通道排起长龙。

东江流域生产的山货、干货、蔬菜、大米等农作物，甚至禽鸟都经过石龙站流通到深圳乃至香港。

在庞大的客货量带动下，石龙一度成为东莞商贸重镇，不少的配套设施业相继建立起来，形成了以中山路骑楼商业街、新桥路汇联步行街为代表的商圈体系。

可以说，当时石龙站的发展，就是“原始的TOD”。

2013年，石龙与茶山交界的新石龙站正式更名“东莞站”，2014年1月8日，拥有103年历史的旧石龙站停止客运业务，原停靠旧石龙站的所有城际列车改停“东莞站”。

从此隔壁的茶山“东莞站”正式继承石龙站的历史地位，担负起莞北交通枢纽的重任。

就交通优势来看，东莞站自身有广深城际铁路链接广深都市圈，同时直接为东莞地铁2号线北端始发站，规划中的地铁17号线也将在茶山附近设置站点。

此外，桑茶快速路、“东莞火车站-生态园-松山湖”线有轨电车，也将在未来提供多维出行选择。

3、宏观环境SWOT分析

S（优势）：茶山TOD的是依靠东莞站建立起来的，不仅有数十条公交线路无缝接驳，更是东莞首条地铁2号线北段起始站，拥有成熟的强大交通网。

W（劣势）：虽然在大的片区概念上，茶山TOD属于松山湖片区，还紧贴主城片区，但实际距离主城区、松山湖核心区都比较远，不少基础设施配套老化。

O（机遇）：根据近期网签价格茶山25400元/平，而主城和松山湖核心区大部分早已突破40000万/平。

相较之下，茶山TOD具有较高的价格优势，投资门槛相对较低，此次TOD项目或许是以点带面、焕发新生的机会。

T（威胁）：茶山近几年GDP排名在20名开外，虽然增速有所提升，但相较主城和松山湖核心区，投资热度不足。

3、巨头强势布局

国内房地产巨头，早已暗自布局，展开角力。

2020年4月24日，龙湖与金地联手，以约32亿的底价拿下茶山TOD巨无霸地块，总面积达139677.76㎡，未剔除配建和自持商业，起始楼面价约为7256元/㎡。

该地块紧贴东莞站，享有周边交通、学校、商圈等多重优势，是“真·地铁上盖”项目，规模震撼，但其未来的发展前景更加震撼。

据官方宣传，东莞火车站片区将会打造以商贸为主导、商业服务为特色的一个综合功能片区，定位为“东莞市东北部发展新核心”以及“东莞市区门户的中心”。

这一TOD项目的商业规划及体量空前，可与南城CBD比肩。

拿下这个巨无霸的联合体之中，龙湖的来头不小，它是唯一参与起草中国首个TOD通用技术和评价标准体系的房企。

截止2019年，龙湖已经成功打造过20个TOD项目，其中重庆沙坪坝“龙湖光年”项目，五轨合一，成为“站城一体化”的样本，是全国第一个商圈高铁TOD项目。

龙湖是否会把重庆经验复制到东莞呢？

据有关报道，该项目命名为“龙湖金地·天曜城”，占据“东莞北中心”的优势区位，筑造一站式高度复合综合体。

该项目集“枢纽交通、天街商业、高尚住区”功能于一体，要凭借龙湖&金地双千亿房企、世界500强的超级品牌实力，打造湾区超级天街TOD大城。

虎门TOD：无法低调的实力

1、经济重镇的区位优势

虎门是东莞第一人口大镇，2020年七普数据为约83万人口，比2019年新增人口约20万，人口红利势头不错。经济方面也在东莞第一梯队，2020年虎门以644亿排名全市第二。

虎门地处珠三角几何中心，毗邻中国（广东）自由贸易试验区，即广州南沙新区片区、深圳前海蛇口片区、珠海横琴新区片区。

虎门有“5轨4高”的宏大交通网布局：

5条轨道交通：京港高铁、沿海高铁深茂段、穗莞深城际轨道、中虎龙城轨、东莞地铁2号线，并设立9个站场。

4条高速公路：广深高速、广深沿江高速、潮莞高速、莞佛高速

可以说，虎门集高速铁路、城际轨道、城市轨道、高速公路与粤港航线交通网络之大成，承担着粤港澳大湾区核心枢纽的重大任务，是粤港澳一体化进程不可忽视的关键一环，可实现1小时大湾区生活圈。

2、宏观环境SWOT分析

S（优势）：“5轨4高”湾区级立体枢纽交通网，都在虎门站周边，在东莞很难找到与虎门相匹敌的交通优势选手。

W（劣势）：部分办公楼与住宅楼混杂，共用一个花园，商住人员复杂，可能对居住舒适度产生负面影响。

O（机遇）：2020年以来，虎门新房网签价格从每平2万元向每平3万元迈进，整体正处于房价上升期。

虎门TOD临近东莞三核心之一的“滨海湾新区”，目前正集全莞之力推进建设，未来发展有着广阔前景。

T（威胁）：2019年后，虎门丢失多年稳坐的东莞经济一哥位置，屈居第二，被长安迎头赶上，并且拉开了不小的差距。

长安已进入800亿俱乐部，而虎门仍然停留在600亿位置，去年还出现负增长。

3、双央企“捧场”的超级TOD

2020年6月29号，保利+国铁以66亿元的大手笔，拿下了虎门白沙社区近20万平方米的TOD地块，成交楼面价6275元/㎡。

其中商务金融用地楼面价2904元/㎡，城镇住宅用地楼面价14680元/㎡。

该地块是环虎门高铁站地块，也就是拿地房企需要围绕着扩建后的虎门高铁站外围区域进行综合性开发。

按照规划，该地块将建2栋150米超高层住宅，5栋超200米商业高楼，最大高度可达240米。

项目已于去年9月正式开工，项目宣发案名为“保利·时区”，今年7月24日，保利·时区的虎门TOD城市展厅已开放，同月31日开放样板间，有传闻称将在近期开盘。

绕不开的南北端TOD

一条东莞地铁2号线，将东莞站、虎门站联系在了一起。东莞站是北端始发站，虎门站是南端的始发站。

它们的发展历程各不相同又相互联系，作为东莞两大较为成熟的TOD项目所在地，很难不引起莞人热议。

市场热议 “茶山TOD”与“虎门TOD”项目的过程中，本质上是在分析“龙湖金地·天曜城”与“保利·时区”两个项目的发展前景。

地产佬根据目前公开的消息和数据，整理了一下两个项目的差异：

从上表可以看出，从规模、投资额来看，保利·时区约66亿的投入是令人震撼的，虎门不愧是成熟的“真·高铁站”，有着不可比拟的交通优势。

从价格来看，龙湖金地·天曜城备案均价2.6万，与茶山网签均价差别不大。而保利·时区目前市场吹风价已去到3.7万-4万每平。

据地产佬调查，保利·时区目前已进行大规模的宣传，并对一部分意向客户进行50万的冻资，可以参观样板间，目前还未有具体开盘的消息。

从项目配套设施看，龙湖金地·天曜城小区自带配套设施不多，但10万平的天街商业中心还是非常值得期待的。

还有哪些TOD项目值得关注？

某种意义上说，TOD已经成为东莞楼市的重要引擎，是各大楼盘在宣传上都想沾光的利好项目。

那么东莞还有哪些TOD项目值得关注呢？

据官方文件，2020年东莞发布了55个站场TOD的规划，2021年东莞将推进全市线站位已稳定轨道站点TOD综合开发。

同时，将完成城市轨道TOD地区约8158亩土地收储计划。

具体项目上，将推进东莞火车站、虎门高铁站、松山湖北站部分项目基本建成，东莞东站、常平火车站、汽车总站等站点TOD、TID综合开发初具规模。

地产佬根据线上调查、线下走访，总结出以下较为受东莞市场瞩目的TOD项目：

实际上，除了以上项目，还有常平东站TOD、黄江TOD、塘厦TOD、樟木头TOD等等，东莞的TOD项目可谓遍地开花，正快速推进当中。

从体量来看，滨海湾站TOD的规模显然是最吸睛的。

2019年4月26日，滨海湾新区站北市政公园区城市更新项目，前期服务商确定为华润置地。

这一项目一经公布，一石激起千层浪，受到高度关注。

其一，项目面积惊人。

该项目位于东莞市滨海湾新区沙角半岛，总占地面积共约164.21万平方米，紧邻沿江高速，属地共包含宴岗、路东以及南栅共三个社区。

该项目西侧以太沙路为界，南侧以蚝坦涌与路东社区新安大道为界，北侧以广深沿江高速为界，东至广济河。

如此超级巨无霸，在东莞也是罕见的。

其二，交通优势突出。

根据东莞市相关规划，目前确定接入滨海湾站的轨道线路多达5条：东莞地铁2号线、地铁9号线，还有广州地铁22号线、深圳地铁20号线，以及中南虎龙城际铁路。

其三，开发商自带流量。

华润置地是“东莞CBD首拆”，即水涧头村拆迁的综合服务商，还是东莞CBD的城市综合运营商。

在东莞，华润的万象城（汇）项目可以说是闻名遐迩。

华润置地公布了官方效果图，并表示将会把滨海湾新区站北片区，打造为东莞南部中央核心片区新地标、湾区都市新门户、产城融合新样板。

滨海湾站项目只是众多TOD项目的缩影，从中我们可以窥探出：

东莞正通过顶层设计，以各大站点为核心，利用TOD综合开发项目，打造出一个面向未来的交通枢纽型都市圈集合体，来适应东莞作为粤港澳大湾区中轴城市的新角色。

TOD上的新东莞，

您准备好了吗？