在上海，公有住房的使用权买卖（差价换房）一直在进行，当然实务中都是使用权有偿转让，鲜有真的差价换房者。而大家对其了解并不多。由于此类公房基本都建在成熟社区，面积较小，房价较低且交易不收取税费，对于解决刚踏入工作岗位收入不高的人群是很好的选择。与其相关的问题整理如下，供朋友们参考。
一、什么是公有住房？
根据《上海市房屋租赁条例》及相关规定，公有住房即公有居住房屋，是指政府和单位分配给职工租住使用和解放时收归国有，并且租金按照政府规定的租金标准执行的居住房屋。依法取得公房租赁权后，可取得租用凭证。
二、公有住房使用权有偿转让（差价换房）的承租人需具备什么条件？
目前，具有本市户籍的居民个人、在本市注册的单位可以通过差价换房获得公有住房承租权。顺便提一下，实务中真的进行“差价换房”的情况，基本上都是有偿转让使用权。
按照新《办法》：具有本市户籍的居民，可以通过差价换房获得公有住房承租权，但是本市户籍家庭拥有2户（套）及以上住房（包括公有住房承租权和住房产权）的，或者本市户籍单身且年满18周岁个人拥有1户（套）及以上住房（包括公有住房承租权和住房产权）的，不得再通过转让承租权方式取得公有住房承租权；本市非同一户籍家庭成员的2名及以上个人，不得通过差价换房取得同一户公有住房承租权。
独用成套公有住房为职工住宅（新工房），拆套分配给2户及以上承租人使用，该公有住房承租人为并户后房改售房进行差价换房的，经区房屋行政管理部门审核通过后，可不受上述规定的限制。（第十条）
法人、其他组织不得通过差价换房取得公有住房承租权，但市、区人民政府指定的企业除外。（第九条）
三、哪些公有住房不能进行差价换房（有偿转让）？
按照新《办法》：主要包括以下几种情况：
（一）整幢独用的花园住宅，或者差价换房后会形成整幢独用花园住宅的；
（二）产权不明晰的；
（三）已列入确定的房屋征收范围内的；
（四）已列入旧住房成套改造计划的；
（五）承租人拖欠租金尚未结清的；
（六）承租人在承租房屋内擅自搭建，或者附有违法建筑尚未处理的；
（七）已进入行政处罚程序，或者因纠纷已进入诉讼、仲裁程序的；
（八）依法应当由出租人收回的。（第七条）
执行政府规定的公有住房租金标准、由政府授权经营公房的企业代为管理的非国有住房（如由政府代管的私有房产、由政府代理经租的宗教团体房产等），其差价换房的办法，由市房屋行政管理部门另行规定。（第二十四条）
凡纳入本市公有住房出售范围的独用成套公有住房，其承租权不得通过转让承租权的方式进行差价换房。（第六条）
四、承租人办理差价换房，是否需要征得本处其他共同居住人员的同意？
按照新《办法》：公有住房承租人需要差价换房的，应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。（第八条）
五、如何向出租人申请办理差价换房意见征询？
按照新《办法》：差价换房的转让人应当在订立书面合同前，持《租用居住公房凭证》等材料，书面征询出租人的意见。
出租人应当自受理书面征询之日起15日内给予书面答复，通过公房管理信息系统打印《征询表》。不同意差价换房的，应当说明理由。（第十五条）
六、当事人如何获取差价换房合同？
按照新《办法》：差价换房双方当事人在完成征询程序后，可通过市政府“一网通办”平台“房地产交易”栏目或者“网上房地产”官网下载差价换房合同文本进行签署。
七、如何向区房地产交易中心申请办理差价换房审核？
按照新《办法》：差价换房当事人申请差价换房时，应当提交下列材料：
（一）差价换房合同；
（二）租用居住公房凭证；
（三）有效的征询表；
（四）本处有本市常住户口共同居住人签字同意差价换房的书面证明；
（五）双方当事人的身份证明材料；
（六）双方当事人承诺差价换房后不造成新的居住困难的书面材料。
通过承租权转让的方式进行差价换房，受让人还应当提交家庭成员的身份、户籍和婚姻状况等证明材料，
八、区房地产交易中心审核通过后，买方当事人如何与出租人建立公房租赁关系并申领《租用居住公房凭证》？
按照新《办法》：取得公有住房承租权的当事人应当自收到区房地产交易中心出具的《差价换房确认书》之日起7日内，持差价换房合同、租用居住公房凭证、当事人的身份证明及《差价换房确认书》等有关材料，向出租人申请办理公有住房租赁关系的变更手续，换发《租用居住公房凭证》。（第二十条）
九、区房地产交易中心办理差价换房审核是否收取交易手续费，是否收取税收？
回答：不收。
十、办理差价换房后公有住房的合用部位该如何使用？
差价换房后，公有住房中的合用部位仍维持原来的使用状况，且不得影响相邻使用人对合用部位的正常使用。
十一、新《办法》实施后，是否会影响本市户籍居民家庭购买商品住房？
本次公有住房差价交换办法修订，与本市商品住房限购政策没有关联，本市现行商品住房限购政策没有变化。也就是说，本市户籍居民家庭或个人购买商品住房进行限购查询时，其名下拥有承租权的公有住房，不计入该家庭或个人拥有的住房套数。
另外，如果买卖双方任何一方违约，仍然可以按照买卖合同的相关规定，主张违约方继续履行合同，配合完成使用权过户手续并承担违约责任等。
【作者简介】 杜继业，上海国年律师事务所专职律师，民商法学硕士，合伙人。
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