贝壳穿越行业周期的底气

8月12日，备受市场关注的贝壳发布了2021年第二季度及上半年财报。

财报数据显示，贝壳今年上半年营收达449亿元人民币，同比大幅增长64.6%，调整后净利润为31.4亿元。

营收大增的背后是今年上半年贝壳总交易额（GTV）的大规模增长，这一数字达到了2.29万亿元，同比增长的幅度是72.3%。这一半年交易总额不仅超越了贝壳赴美IPO时公布的2019年全年GTV2.1万亿元，也是贝壳历史上前所未有的，突破了记录。

把这一数据拆分来看，今年上半年，贝壳的存量房GTV为1.33万亿元，同比增长70.1%；新房业务GTV达到8417亿元，同比增长70.7%；另外，贝壳新兴及其它业务营收突破12亿元，同比增长68.9%。

纵观今年上半年的市场环境，在三道红线、贷款集中度管理、限贷、限价、限购、贷款审批周期加长和贷款利率提高等一系列调控重压之下，中国的房地产行业早已进行下行周期，贝壳在困难重重的上半年能够逆势大增实属不易。

根据中原地产的统计，今年前7个月，全国各地共出台了352次的调控政策。而且在三稳基调下，现在的政策一次比一次稳准狠，市场空间也越来越小。那么，贝壳为何能在上半年实现逆势大幅增长、穿越行业周期的呢？

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在8月12日举行的贝壳投资者电话会议上，贝壳董事长兼CEO彭永东谈到了贝壳上半年的几组关键数据。

在存量房交易方面，上半年全国存量房市场交易额同比增长41%。与此相比，上半年贝壳存量房交易GTV同比增长70.1%达到1.33万亿元人民币，其中非链家门店的存量房交易GTV同比增长达89.6%。

在新房交易业务方面，根据国家统计局数据，上半年全国新房交易额同比增长39%。与此相比，贝壳上半年新房交易GTV同比增长70.7%达 8417亿元人民币，非链家门店的新房GTV同比增长达84.5%。

应该如何理解这两组数据呢？上半年贝壳交易总额之所以能超越市场平均增幅而大幅增长，其实是主要来源于非链家门店的增长贡献。贝壳正越来越接近助力行业进步的目标。

也正因为如此，贝壳在市场下行的初期阶段的抵御周期效果得以展现。

在当前的市场下行环境中，贝壳却在忙着下苦功夫、笨功夫、细功夫，就是做精细化管理和服务品质、交易效率的提升。

例如，截至6月底，贝壳已经在30个城市运营了287个签约中心，签约中心的目的则是要大幅提升客户在签约环节的服务体验和安全性。

此外，贝壳也在持续推进门店的一二手经纪人分岗。在核心的21个城市中，已有61%以上的门店完成了一二手分岗。

这一举措直接提升了合作效率。在二季度末，所有分岗门店完成的交易单里，已有14.4%由一二手经纪人合作完成，而第一季度这一比例仅为7.7%。在成都，一二手合作占比更是达到21.7%，二季度末店均效率较未分岗门店提升17%。

在提升品质和效率方面，贝壳还在力推一件事：就是赋能经纪人与客户互动的数字化工具“必行PAD”，在这个APP的辅助下，客户可以更清晰全面地了解房屋现状、未来装修效果等信息，结果一目了然。

也正因此，经纪人的服务内容会更加标准化、更丰富、更专业。经纪人和客户之间更快建立信任。

在新房业务方面，贝壳已经实现了全国所有进入城市的新房楼盘超过100个字段的描述完备率。

值得一提的是，在更丰富、真实、准确的线上信息展示基础上，贝壳更增加了新房楼盘不利因素展示模块，站在C端，帮消费者更全面了解房屋信息，做出合理决策。

对于新房市场交易，贝壳在稳步推进新房生态治理。贝壳已与97%的合作开发商签署了“五不”承诺协议，即“不截客”、“不洗客”、“不行贿”、“不收取客户资金”、“不虚假宣传”，保障开发商的利益。

成功往往来源于细节。这些看繁琐细致的内容，恰恰是奠定贝壳服务品质、交易效率提升的坚实基础，也逐步筑高了与同行的竞争壁垒。同样，也是贝壳上半年业绩能大幅增长的主要原因之一。

8月13日，日本知名投行野村证券就贝壳上半年财报发布研报，研报表示，对贝壳长期业绩增长充满信心，对短期内市场下行对贝壳造成的影响持保守态度。同时，分析师关注到管理层在电话会中已澄清，目前未收到关于限制住房交易佣金费率的信息，预期下半年存量房交易费率将保持相对稳定。

与此同时，野村证券继续看好贝壳新房业务的发展前景。研报认为，国内一二线城市的新房去化率由75%下降至65%，这将促使开发商更加依赖外部去化渠道，新房业务或将成为贝壳的下一个增长引擎。

因此，此次研报再次维持贝壳买入评级，目标价为39.27美元，较当日股价仍有98%的上行空间。

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2011年，链家的创始人左晖曾带领高管们到北京近郊一个酒店里开内部会，会议讨论的题目就是“如何干掉链家”。这么多年来，左晖一直拷问管理层：“如果我们这些人出来创业，要如何才能打败链家?”

这一灵魂拷问后来一直伴随了链家和贝壳的多年来的发展，强烈的危机意识也让贝壳不断思索：面对行业大约三年一个周期的波动，如何才能穿越周期，成为市场最后的赢家？

而现在，行业又开始一个新的下行周期。持续密集严厉的调控政策，叠加一系列综合因素，让国内不少城市的房地产市场交易出现了明显下滑。

面对这种局势，空白研究院创始人杨现领博士认为，市场调整并不可怕，应该相信市场是中性的。市场虽然有周期，但其本质是中性的，交易会在短期内 " 隐藏 "，却不会在长期内消失。

另外，也应该相信调控的终极目标是为了市场稳定。稳房价、稳地价、稳预期一直是政府的调控目标，这一点从未变化。稳定的市场是对所有行业参与者的最大支持，也只有市场稳定，房地产这块土壤才能让企业更持续、更稳健地发展。

其实，作为贝壳的掌门人，彭永东对于如何穿越周期问题的思考也一直没有间断。

在此次的电话交流会上，彭永东说，回顾过去20年的经历，每次的市场周期调整都给贝壳带来了面向未来的品质迭代、战略思考和发展机会。

“每一个市场调整都引发我们思考一个问题，有我们和没有我们对这个行业意味着什么不一样，这也激励我们践行长期主义，做出一个又一个变革促进服务品质的提升和行业的迭代。很显然，如果没有每次的市场调整和所激发的创新力量，行业就不会有今天的发展。”

这一次，彭永东依然相信，贝壳会犹如过去20年来一样，再一次向内归因，去找寻穿越市场波动，在未来长期创造价值的机会。向市场证明一个有能力的、可持续发展的、有社会责任感的向上向善的企业，能在相对波动的市场环境里为消费者和行业提供价值。

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在股神巴菲特的办公室里，贴着一张美国棒球手的海报，他就是对巴菲特投资理念影响极大的人：波士顿红袜队的击球手泰德，被称为“史上最佳击球手”，他获得这一称号的原因就是，作为一个有极强大的定力和冷静内心的击球者，泰德只打高概率的球。

巴菲特把这种策略应用到了投资领域，形成了自己独特的投资哲学：只投资高价值、有护城河的公司，其他的根本不看。

显然，贝壳也意识到，要想穿越市场周期，让市场最终认可，就必须得做一家有高价值并持续创造价值的企业。

行业周期的转换也带动着经纪行业的持续转变。按照杨现领博士的双曲线理论，现在的经纪公司正在迈向品质服务的黄金时代。这是因为，过去20多年，无论是居民杠杆，还是开发商杠杆，都达到了不可持续的临界点，这也是最近一轮调控以金融为切入点的重要原因。地产行业金融属性弱化，居住属性回归，为中介经营带来一个更平稳的发展周期，这是利好因素。

只有稳定的市场环境，经纪人的服务溢价才能最终体现，经纪人的专业化、职业化才能真正展开，行业的效率、品质驱动才能取代规模驱动。

杨现领认为，住房越来越变成一个服务业，这是不可逆的方向。从中长期来看，居住服务业必然是一个覆盖交易、租赁、物业服务、社区养老、社区改造等多品类经营的行业，也会是年轻人租房、中产买房、老年人养老的全龄化产业，而不再是单纯的交易或开发。

也正因为此，中介公司已进入品质的黄金时代。新时代，交易变得日益复杂，交易周期更长，消费者决策更理性，这对经纪人的专业化、职业化提出更高要求。

杨现领的这一判断跟贝壳正在做的事不谋而合。而贝壳也在品质竞争的黄金时代中不断深挖护城河，筑高竞争壁垒，并逐步拉大和竞争对手的距离。

当下的贝壳，除了在做前文提到的精细化管理和服务品质、交易效率的提升以外，也在积极发力布局第二赛道，满足更广泛的居住需求。

今年上半年，贝壳在不断地持续地投入产品研发，不断增强家装业务的标准化、流程化和线上化水平。经过努力，取得了良好的成效。今年第二季度，贝壳自营被窝家装在北京完成单量同比增长十倍以上，Home SaaS系统实现销售（CRM）、BIM设计、交付、供应链、中台管理等五大模块落地。

此外，7月6日，贝壳宣布与华东区域知名装企圣都家装签署合作协议。贝壳牵手圣都，有利于加速双方对家装行业的布局和深耕，提升家装行业效率与服务标准。通过复用在房产交易领域的多年产业实践经验和天然的获客、转化能力，贝壳正逐步延伸品质居住服务链条，为更多消费者创造更多元价值。

事实上，每轮周期的政策调整年份，贝壳在下一年都会做今天看来“难而正确”的事。例如，2009年开始做科学化管理，2012年开始做真房源、发力客户体验和线上，2015年开始全国化布局，2017年-2018年在做贝壳。

彭永东说，市场周期波动也在帮助企业重新思考自身存在价值，创造价值与长期主义是贝壳以上动作背后的主要思考。长期主义是经历过过往高低之后的相信和选择。“过往这么多年，我们坚持去创造价值，同时结合我们自己能力能在更大‘住’的领域去创造更大的价值，我想我们才能去穿越周期。”