供地祭出新规，楼市的一个时代过去了！

来源：金融界网

　　土地市场出现了前所未有的变化！

　　首先，据悉自然资源部闭门会议，三个重磅消息：

• 　　热点城市调整土地出让规则，限定最高溢价率不得超过15％；

• 　　不得通过调高出让底价和竞配建等方式变相推高房价；

• 　　达到地价上限以后，通过摇号、一次性终次报价和竞品质，决定土地出让归属。

　　其次，“天津模式”的信号意义。随后，天津市出台了第二轮供地方案，“竞拍规则”由“限地价+竞配建”改为“限地价+摇号”，将原先平均溢价率上限47％全部调整成15％，并将原先的达到限价后竞配建改为摇号方式。规则与自然资源部的新要求完全一致。

　　最后，深圳、青岛、上海、杭州、福州、惠州等全部撤回或中止了土地出让，据悉要按照新要求完善出让规则。

　　来源：中指研究院

　　受此影响，开发商盈利预期改善，地产股迎来了久违的大涨。

　　为什么会调整？对房地产行业的影响有多大？

　　笔者的点评如下：

　　01国家对土地出让有新的部署

　　土地市场规则的上述变化，源头是7月22日，主管领导人在部署下半年的楼市调控时，明确提出了“要加快完善’稳地价‘工作机制，优化土地竞拍规则”。

　　领导人为什么会做出这样的表态呢？

　　一方面，近年来房地产行业似乎越来越不符合高质量发展的新增长要求。整个行业在产品交付满意度，新的建筑技术和材料的采用，建筑节能和环保等方面的表现越来越差。而且，龙头企业也自降身段、降维打击，甚至逼良为娼。

　　往小了说，这不利于建筑业打造“支柱产业”和上下游产业升级和技术迭代，打击上下游科技创新的积极性；往大了说，这么乱操作，与碳达峰和碳中和的国家战略目标不利。

　　另一方面，近期调研显示，地方政府土地依赖度越来越高，并通过抬高底价、拉升溢价率、“竞配建”来托底和抬高地价，“稳地价”的调控目标并没有实现。

　　02“集中供地”亟待升级

　　集中供地，确实实现了土地从“涓涓细流”到放量供应，但并未实现“稳地价”。今年上半年的楼面地价明显要高于2019年和2020年。如果源头上的地价无法控制，会产生两个结果：要么后端的房价难以控制，要么住房产品的质量越来越差。

　　这不是管理层想要看到的，也与“两个集中”供地的初衷相违背。国家推“两个集中”，除了要增加热度城市的供地外，另一个目的就是稳定地价、结束“抢地”内卷和地价和房价的“上涨循环”。

　　今年年初，自然资源部在部署“两个集中”供地时，就预料到了可能出现的问题，文件明确提出，加强对“两个集中”实施情况的督导，“稳地价”落实不到位的，启动约谈问责，并及时调整方案。

　　03“竞配建”的罪与罚

　　“限地价、竞配建”，本质上是通过提高开发商的隐性成本，将失去的地价以另一种形势弥补回来。同时，这种模式还将本应该由政府提供的公共配套绕道由开发商来完成，混淆了政府和市场的边界，最后由商品房价格上涨来买单。

　　未来5年，公共住房、保障性租赁住房是住房工作的重点。尽管要发挥市场的作用，但政府的作用不能旁落。由开发商来配建，可能出现地方政府“落个清静”的结局，导致最后供应的质量不高。

　　上一轮，“竞配建”、“竞自持”出现了很多问题，比如接收难、让企业运营、税费减免认定不了等等，这些都由企业来背锅；开发商”竞自持”的项目在“十三五”挺多，但到现在没有了下落。有的项目商品房部分早卖完了，但自持部分迟迟不推出，甚至变相闲置或转让。

　　04“稳地价”措施需要推倒重来

　　原来的模式下，地方政府追求土地价钱最大化、价值最大化、利用最大化，导致国家“稳地价”部署在实践中走歪或被突破，也是导致实际楼面价不断上涨的主要原因。

　　新的模式下，土地该卖多少钱，要在“稳地价”原则下按市场评估地价决定，地方拿走该拿的，就打住了。最后地该给到谁？摇号、一次性终次报价（上海、苏州、东莞已经开始做了）都行。反正，不能让开发商往死里PK，竞完地价、再竞配建，甚至后续还有公建配套等等，最后还要限房价。

　　新的模式下，先控制出让底价，然后规定最高限价为出让底价的一定百分比（比如110％），地方政府就拿这么多，剩下的全部给到市场。然后，通过“地价-房价”联动，从容地对新房价格进行限制。这样，既能控制住房价，还能给开发商合理利润。

　　05新模式塑造市场新格局

　　未来，“限地价、控房价、竞品质”将是热度城市供地的普遍规则、长效机制，并写进出让合同中。当然，地价低，不是谁都可以拿。一方面，要控房价，另一方面要竞品质，品牌开发商的将脱引而出。

　　当然，土地出让规则上，国家的目标与地方不同，甚至相反。规则最终确定，将是二者目标的融合。不存在一致模版，不同城市、不同时期的形式也不同。不管如何，经营土地、推高房价的时代过去了。