作者｜张茂荣
房地产争议解决专家、信荣律师团队/粤湾律师联盟 首席律师
主攻：重大疑难复杂房地产案件
案外人执行异议之诉：“回迁房”买卖合同合法有效，具备四个条件即可排除卖家债权人的强制执行，详见“信荣说”。
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这是发生在深圳的“回迁房”执行异议纠纷成功案例，从2017年2月被查封提出执行异议，到2021年1月广东高法再审排除执行，足足用了四年时间，房价也已从最初购买的380万升值到2000万以上！
基本案情：
郑某为深圳市南山区大冲原村民，刘某为其表哥。
2014年7月至2015年6月，客户自己或委托他人，通过刘某或直接向郑某支付购房款380万元；
2014年12月25日，《大冲村民回迁自住A区物业抽签结果登记表》显示，郑某抽签获得涉案回迁房；
2015年7月1日，客户与郑某签订《南山区大冲旧村民住宅物业拆迁安置转让协议》，购买其125平米回迁房，单价3.04万元/平米，总价380万。（ps：现在单价已近20万，总价已过2000万~~~）
同日，郑某出具《收款收据》，确认收到客户购房款380万元，房款已付清，同时将房屋钥匙、门禁卡交付客户，出具《交楼确认书》，确认已将涉案房屋交付客户；
后郑某对外负债过多，下落不明，涉案房产被其债权人撬门抢夺！
2015年12月，客户求助于笔者，笔者明知涉案回迁房尚未初始登记，不具备强制过户条件，基于客户利益最大化考虑仍建议并代理其起诉强制过户；（ps：如要不到房子，连本金都收不回。）
因涉案房产没有初始登记，既不在郑某名下，也不在开发商华润置地名下，没有任何登记信息，起诉后即无法查封，也无法预查封。
初始登记时间非笔者所能控制，为防止一旦登记后被郑某其他债权人查封，笔者只能采取最原始的方式，即让助理不定期到产权登记中心口头查询；
人算不如天算，时至2017年春节后，笔者再查询时突然发现涉案房产已经初始登记并被郑某债权人陈某（债权金额高达800余万）预查封、其他债权人轮候预查封，笔者代理客户申请预查封轮候排到第三位！
2017年2月，笔者代理客户提出执行异议，请求不得执行涉案房产；
2017年6月19日，深圳市南山区人民法院裁定驳回客户的异议请求。
一审判决：可以排除执行
2017年7月，笔者代理客户以陈某为被告、郑某为第三人提起执行异议之诉，要求排除对涉案房产的执行；
深圳市南山区人民法院经审理认为：客户与郑某所签《拆迁安置转让协议书》合法有效，客户已支付完毕购房款且对未能办理过户无过错，郑某已实际交付涉案房产，查封势必影响客户对涉案房产的占有权益，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条（被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结）规定属于不得查封范围；
2018年4月27日，一审判决：撤销本院查封涉案房屋的执行裁定，停止对涉案房产的强制执行，并解除查封。
二审判决：不能排除执行
陈某不服提起上诉，深圳市中级人民法院经审理认为：客户虽然递交了郑某确认收到客户全部购房款380万元的《收款收据》，但郑某未出庭应诉，也没有刘某转付给郑某的证据，无法核实客户通过刘某支付的款项为涉案房产购房款，且涉案房产2015年没有用电记录，2016年仅产生少量水电费，2017年5月才补交物业费不符合常理，不足以证明在陈某查封前已经实际占有，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定以买受人身份主张排除执行不予支持；
2019年6月10日，二审判决：撤销一审判决，驳回客户的全部诉讼请求！（ps：此时房价已经暴涨上千万~~）
再审判决：可以排除执行
客户不服，向广东省高级人民法院申请再审，广东高法经审理认为：
本案争议的焦点是客户对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条（2020年修订版15条）规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结；
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《拆迁安置转让协议书》合法有效，郑某出具的《收款收据》属于对客户通过刘某付款行为的追认，应认定为客户在涉案房产被查封之前已按约定支付了全部购房款，实际占有物业应当以脱离房产出售人的控制、买受人实际控制房产为标注，是否使用了房产，并非实际占有使用房产的标准，二审查明的少量水电费发生，证明查封前确有使用的事实，结合郑某出具的《交房确认书》及客户2017年5月缴交的物业费、水电费等证据，应认定客户于查封前已经实际占有使用涉案房屋。
涉案房产属补偿物业，只能先登记在郑某名下再过户到客户名下，结合《拆迁安置转让协议书》约定，客户于查封前已经提起诉讼要求判令郑某及时办理过户，充分证明客户既并未超出约定的要求郑某办理更名、过户手续的期限，也不存在怠于行使权利的行为，故应认定对于被查封前不存在过错。
综上分析，客户提供的证据足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，请求撤销一审法院查封执行裁定、停止对涉案房产的强制执行，依据充分，本院予以支持。
2021年1月29日，再审判决：撤销深圳市中级人民法院二审判决，维持深圳市南山区人民法院一审判决。（ps：此时单价已近20万，总价已过2000万~~~）
（买卖合同之诉因执行异议之诉中止，现恢复审理尚未终结）
信荣说：“回迁期房”买卖合同合法有效，排除卖家债权人执行需具备四个条件，注意不要有过错！
1、回迁户与开发商签订《安置补偿协议》后，就尚未取得产证，甚至尚未初始登记、只有面积没有具体房号的“房子”与买家签订买卖合同，本质是回迁期房的预约买卖，买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，故而合法有效，在确定具体房号且初始登记后可以要求卖家（回迁户）继续履行；
2、并不是所有情况下的回迁房买卖合同都可以排除卖家债权人的强制执行，排除执行必须同时具备“查封前签约且合同合法有效”、“查封前已实际占有”、“已付全款或已付部分价款同意剩余款交付执行”、“未办理过户登记自身无过错”四个要件，缺少任何一个要件都将不被支持；
3、上述四个要件中前三个都比较好认定，第四个即在如何认定买家对未及时过户是否有过错方面，信荣房地产律师团队梳理发现司法实践中主观性非常强，法官自由裁量权非常大！甚者如四川省高级人民法居然认为购买普通商品期房也有过错，即便合同有效、查封前已经交付，愿意将剩余价款交付执行，因行为违反《城市房地产管理法》第38条第1款第六项规定，对于未过户存在一定过错，也不能排除卖家债权人查封执行，而部分法院则将买家没有及时起诉要求继续履行也视为对未及时过户存在过错，判决不能排除执行，故而需格外小心注意！
4、以买卖合同符合四个要件可以排除执行逆推，为防止签订买卖合同后房产被卖家债权人查封执行，务必尽量约定卖家早交房（如以给予房租标准的使用费补偿为对价换取卖家过户前或收到全款前交付），并在卖家违约逾期交房时及时委托律师发函，无果后及时提起继续履行合同诉讼（法律不保护处于睡眠状态的权利），本案再审判决亦以客户查封前委托笔者起诉继续履行没有怠于行使权利，认定客户对未能过户没有过错；
5、专业律师的价值在于诉讼策略的选择，在不具备胜诉条件的情况下大胆起诉并在起诉后创造胜诉条件，实现绝处逢生。
以本案为例：2015年12月涉案房产尚未初始登记，在不动产登记中心还属于“黑户”，起诉继续履行貌似天方夜谭，但如果起诉解约索赔，因郑某资不抵债即便胜诉也不可能得到执行，最终选择代理客户起诉强制过户，立案后又主动申请中止审理等候初始登记，初始登记并排除执行异议后再恢复审理的纠纷解决方案；
又如《经典案例｜购商铺18年，突遭不明身份人持证驱逐，再遭千万抵押，历时三年成功追回！》案，明知商铺已被开发商一房两卖不在开发商名下，起诉开发商强制过户不可能被支持的情况下，因开发商已频临破产，基于实现客户利益最大化的考虑，笔者仍然选择了起诉开发商要求继续履行合同强制过户，并在立案后追加后买家，变更诉讼请求要求确认开发商与后买家恶意串通合同无效，将商铺产证恢复登记至开发商名下，再由开发商过户登记至委托人名下，终审判决全部予以支持！强烈推荐阅读>>>《楼市奇案！“浑然不知”自己房子十一年前被登记他人名下多次抵押，“有惊无险”律师助力耗时三年终维权成功！｜楼事情景剧，精彩无限！》
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