东原嘉阅滨江“土壤污染事件”后续：预估治理至少五年 要求全体业主退房

因场地土壤污染问题尚未解决，东原地产嘉阅滨江项目已于今年3月被暂缓交付，在经过近4个月的等待后，全体业主被要求退房

《中国科技投资》孙珊珊

今年5月，《中国科技投资》曾对东原房地产集团有限公司（以下简称“东原地产”）的重庆市嘉阅滨江项目进行过报道。

在上述报道中，嘉阅滨江开发商在场地土壤污染问题未解决的情况下，通知部分业主于今年3月18日收房，随后被重庆沙坪坝区生态环境局喊停。

近期，嘉阅滨江多位业主向记者反映，目前开发商要求业主在7月31日前办理退房，原因是“治理时间至少需要五年，且仍具有较大不确定性”，开发商承诺退还购房款及利息、违约金等，还对该项目住宅房屋以整体增值20%、商铺以整体增值10%作为补偿标准。

但不少刚需购房者无法接受这一退房要求，该部分业主表示溢价补偿标准并不能覆盖其实际损失，并希望“开发商公开环评报告，治理好房屋再交房，并支付违约金”。记者从重庆网上房地产获悉，期间陆续有业主退房，但截至7月25日仍有近400户业主未退房。

就上述情况，《中国科技投资》记者联系了东原地产西南区域相关负责人并发送采访函，但截至发稿公司方面未予以回复。

交房被喊停

2019年1月，东原地产斥资10.88亿元、通过招拍挂的方式竞得重庆市沙坪坝区双碑组团C标准分区C10-1-1/05、C10-1-2/04、C10-2/04地块，后被开发为嘉阅滨江项目。同年8月起，该项目陆续获得多张预售许可证。

临近交房日，嘉阅滨江项目却没有如期交付。在2020年12月23日，开发商发布通知称，原定于2020年12月31日交付，但鉴于疫情影响及本项目邻近一、二期未建区域异味土尚未清运完成，房屋将暂缓交付。

在上述通知中，开发商补充表示，嘉阅滨江项目土地原址为重庆农药化工集团有限公司（下称“农化集团”）用地，在开发建设过程中发现部分区域土壤开挖时存在异味，并力争在2021年3月30日前处理完异味土壤。

不过，开发商并未在通知中详细披露异味土壤发现的时间节点，以及该项目场地究竟受到何种污染。

记者从《农药化工（集团）有限公司原址异味土壤应急处置方案》获悉，2007年农化集团原址场地进行了环境风险评估，结果表明该地块受到了有机氯农药类（“六六六”和“滴滴涕”）等持久性有机污染物的污染，且浓度值远远超过相关标准，存在明显的健康风险。

2012年4月，嘉阅滨江所在地块治理修复工程开工。经过数年的治理修复，2018年11月27日，重庆市生态环境局发布了效果评估意见函，指出“污染地块场外治理修复效果达到了修复目标”。

然而，2019年3月初，嘉阅滨江场地在开发建设过程中出现异味土壤，后续开发过程又新增异味土壤点。在此背景下，农化集团分别于2019年12月和2020年7月进行了两次异味土壤处置治理工程招标。

*截图来自于重庆市公共资源交易网消息

由于临近2020年12月31日交付日期，上述异味土壤仍未处理完毕，开发商延迟了交付时间。直到2021年3月18日，开发商才发布《房屋交付通知书》，通知一、二期共9栋楼业主集中办理交付。

然而，交付工作尚未开始，3月20日，重庆沙坪坝区生态环境局向开发商下发了通知：“因场地土壤污染问题未解决，目前暂不满足住宅用地土壤环境质量要求……在项目场地完成治理并通过验收前，不得将房屋交付购房者使用”。

这意味着，嘉阅滨江项目开发商在土壤问题并未彻底解决的情况下，通知业主收房。开发商急于交房的行为引起了业主的不满与质疑，业主们认为开发商“不顾（业主）身体健康安全，试图强行交房”。

全体业主被要求退房

今年3月23日，嘉阅滨江开发商发布暂缓交房的通知，表示具体交付时间将根据市区相关部门要求另行通知。然而，业主们并没有等来房屋的交付，而是被告知所有购房者均需退房。

记者从业主处了解到，7月2日开发商发布了《嘉阅滨江项目业主告知书》（下称《告知书》），里面仅提及退房一种解决方案。

*《嘉阅滨江项目业主告知书》，图由业主提供

在《告知书》中，开发商称：“依照环保相关法律法规，参照国内外同类型污染地块治理修复案例，经国家级专家反复论证，治理时间至少需要五年，且仍具有较大不确定性。本着切实为业主身体健康负责的原则，我们多次会同相关部门进行深入研究，公司反复讨论，慎重作出了与所有购房业主解除《商品房买卖合同》及《补充协议》或《嘉阅滨江认购书》的艰难决定……对在2021年7月31日前未办理解约退款手续的购房业主，公司将逐一寄送解约通知书，该部分业主可以通过司法途径予以解决。”

此外，开发商还表示：“退还购房款及利息、代偿银行按揭款及业主支付的还款利息、支付延期交房和解除买卖合同违约金、退还已缴纳的契税、大修基金……对该项目住宅房屋以整体增值20%、商铺以整体增值10%作为补偿标准，缴纳定金的业主，按双倍定金返还。款未完清的购房业主房屋增值补偿按已支付购房款占总房款的比例计算。”

记者从业主获悉，解除买卖合同违约金为买卖合同总成交金额的1%，而逾期交房违约金标准为合同金额乘以每日万分之一，且2021年7月31日后不再计算延期交付违约金。

*嘉阅滨江项目住宅解约退款计算规则的说明，图由业主提供

不过，多位业主向记者反映，他们并不愿意退房，希望“开发商公开环评报告，治理好房屋再交房，并支付违约金”。重庆网上房地产官网显示，1000多户业主购房，但截至7月25日仍有近400户业主未退房。

其中，业主吴谦（化名）表示：“我们都是刚需房，大家都想要的是房子。”业主陈欣欣（化名）则告诉记者：“房价太高，赔偿不到位，赔偿的钱根本没办法买到这么好的房子，因为重庆近两个月房价猛涨，银行贷款利率高升，算下来同样的贷款每个月要多还五六千元。”

“现在旁边楼盘20000（元/平），我们以前最低的10200（元/平），加20%也就13000（元/平），我们这里以前最高13000（元/平）。我一直等，因为退了买不起，同时该地段房价潜质大。”业主彭飞（化名）如是说道。

记者根据重庆网上房地产信息，嘉阅滨江项目洋房建面单价居于1.3万~1.4万元/平上下，高层则为1.1万~1.2万元/平左右。而据房天下数据，同样位于沙坪坝双碑区域的二手房首创城和华宇温莎小镇，其参考均价都逾1.4万元/平。

开发商是否有权利让业主退房？如果业主不想退房，该如何维护自身权益？北京金诉律师事务所创始人戴金花接受《中国科技投资》记者采访时表示：“从房屋买卖合同的相对性来看，开发商存在根本违约导致合同目的无法实现。若是合同确实不能实际履行，业主有权解除合同，违约方需要承担违约责任。开发商若是请求解除合同，法院也可能支持，但是需要承担违约责任。”

“一般来说，若是场地土壤污染问题确实无法解决，那么合同因无法履行而需要被解除。若是开发商的补偿不足以弥补业主的损失，那么可以请求增加赔偿。若是场地土壤污染问题可以解决，那么业主可以选择继续履行合同，并要求承担违约责任，并赔偿损失。”戴律师补充道。