捆绑销售强卖车位浙江金华正流行 行业人士指"背后"是中海宏洋?

7月23日，住建部等八部委发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，本周《红周刊》封面文章聚焦房地产新规之下的行业变化，及行业背后依然存在的乱象。根据《红周刊》记者采访，捆绑销售车位的情况在浙江金华楼市较为普遍。金华楼市知名公众号作者严进文告诉《红周刊》记者，虽然官方“明面上”并不允许捆绑销售，但因楼市火热，房屋销售受限价政策约束，捆绑车位的销售行为在金华十分普遍。

　　严进文表示，2021年2月开始，金华楼盘普遍开始要求捆绑销售车位，在当地首开先河的是中海九樾，随后其他楼盘纷纷效仿。以中海九樾为例，一期开盘时，中海九樾虽并未开始销售车位，但其告诉购房者，车位的预期售价为35万元/个。而到了二期开盘，车位正式售卖，中海九樾又改口表示，车位为38万元/个，且必须购买。

　　值得一提的是，在被住建部点名约谈后，金华在8月2日晚发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中明确指出，加强房地产开发企业销售管理，严厉打击发布虚假广告、违规收费、捂盘惜售等行为。

　　也是在8月2日，《红周刊》记者以购房者身份咨询中海九樾楼盘销售情况时，一位房屋经纪人表示，目前中海九樾已经售罄。且在售期间，该项目并无绑定车位的销售行为。

　　不过，据《红周刊》记者梳理发现，在中海九樾“售罄”之前，克而瑞研究中心发布的一则报告指出，“金华高端项目中海九樾项目均价逼近3万元/平米，还以全款优先、绑定车位等方式筛选客户，也依旧能取得开盘去化80%-90%的佳绩。”如果这份报告是调研所来，那么中海九樾绑定车位销售的情况应是确实存在过。如今中海九樾销售人员声称没有绑定车位销售过，可能只是在“顺应”监管要求。严进文推测，相关整治政策出台后，销售人员已统一口径。

　　中海九樾的背后开发商为中海宏洋。而中海宏洋捆绑销售的行为也并非上述一例。有业主反映，中海宏洋旗下的晋江项目中海悦江府存在“捂盘惜售，捆绑销售”行为。该业主在3月21日于“人民网领导留言板”上表示，自己在2021年3月前往中海悦江府销售大厅咨询购买时，销售员表示已全部售罄。然而根据业主查询，彼时晋江房产备案查询系统显示中海悦江府11幢还有100多套房可供销售。而同样负责该楼盘销售的房产中介告诉上述业主，只要买店面或者两个车位，就能安排买房。对于该业主的投诉，晋江市住房和城乡建设局在4月30日给予回应，称“晋江市湖商商业管理有限公司与泉州市中海宏洋海创房地产开发有限公司就中海悦江府项目11号楼79套住宅达成购房意向，截至2021年4月14日，晋江市住房和城乡建设局查询晋江市房产登记管理系统，中海悦江府11号楼所有住宅均已售出。”晋江市相关部门的回应实际并没有回答以上业主为何在3月查询时“有房可售”的情况，也没有回答中海悦江府是否存在“捂盘惜售，捆绑销售”的行为。

　　在中海宏洋旗下多个楼盘捆绑销售背后，其2020年的销售额表现并不理想，2020年中海宏洋实现合约销售额647.1亿元，并未完成其给自己拟定的700亿元的年销售目标。而在2021年，中海宏洋上半年完成合约销售额432.87亿元，销售增速明显，同比增长55.3%，其中，捆绑销售的车位贡献几何？值得探究。

　　随着对捆绑销售车位等突出问题的有力整治，中海宏洋的后续销售情况值得关注。

　　“捆绑销售车位问题普遍存在，归根结底，还是行情太热，开发商想要赚取额外溢价。”严进文介绍说，在此之前，金华的车位价格一般在10万元/个～15万元/个左右。而自捆绑销售开始流行后，金华多个楼盘车位价格甚至卖到近40万元/个。按照目前车位的捆绑销售价格，一个车位可以额外溢价25万左右。假设一个小区有1000套房子，车位配比为1:1.2，那么整个项目可以溢价1200×25万=30000万。

　　捆绑销售车位是房企变相涨价的手段之一。与此同时，往往还伴随捂盘惜盘、囤积房源、违规收取预付款、茶水费等多种手段变相提价。比如，在上述提及的中海悦江府项目中就存在“捂盘惜售，捆绑销售”的现象。

　　而且，“价外加价”和捆绑销售似乎成了许多项目变相提价的手段。在福州，据当地媒体报道，位于仓山区三江口、打着清华附中“学区房”概念的滨江正荣府在备案价基础上，加价20万元、捆绑36万元车位销售。另据人民网报道，福州楼盘国贸学原、保利阅云台、大东海江山府等存在捆绑车位的销售行为；大名城紫金9号、建发和玺存在“价外加价”，实际销售报价高于楼盘备案价。

　　若整治“价外加价”和捆绑销售，将对一些房企的利润空间形成不利影响。严进文指出，尤其对2020年下半年之后所拿高价地影响较严重，因为限价存在，公司利润是薄利甚至会亏损。

此外，捆绑销售强卖车位也阳光100重庆项目中出现，在重庆阳光100阿尔勒购房，需要捆绑35万元/个的车位；整治下拉长资金回流速度，有房企已停“招拍挂”；多房企花式“挪用交易监管资金”，资金到位2-3月就被“套现”……

具体全文已刊发于8月7日《红周刊》，作者熊颖，原标题为《中小房企”踩红线“地产业洗牌提速》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。相关内容也可在“证券市场红周刊”公众号查阅。