我是广州楼姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前已为1000人提供买房最佳解决方案。楼姐不像其他自媒体，遮遮掩掩地让你摸不清头脑！楼姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
提问：楼姐，您好，我在网上看房源，有一些小区有很多的房源，挂牌量很多，这些业主为什么都争先把房子卖出？是因为小区很受欢迎吗？还是小区房价最近涨幅十分可观？
请问怎么判断这些二手房值不值得入手呢？
回答：挂牌量激增对于购买者来说，算是一件好事，毕竟房源多了，可供选择空间大，更能买到适合自己的房子。
换个角度来看，不值得入手的房子，一定有卖不出去和高位站岗的房产。
挂牌数量庞大、成交周期漫长的小区，绝对可以算比较难卖的房子。
楼姐选取了广州在售房源超过100套，且挂牌/户数比排在高位的小区。
拿排名前三的小区来说。增城的嘉骏豪苑，挂牌数143套，13栋楼总户数1212户；新都盛世名门宏城汇，挂牌数155套，6栋楼总户数1493户；新塘新世界花园嘉华苑，挂牌数135套，50栋楼总户数1376户。
这类小区总户数不超1500，但挂牌数甚至比一些总户数5000的小区还多。反观那些真正抢手的小区，不是挂牌数少得可怜，就是上新一套卖一套。
从房价涨幅来看，这三套的房价涨幅整体都比较平稳。
既然不是因为房子受欢迎，也不是因为房价涨幅喜人，那只能是：住在这里的业主对小区并不满意，并且急于抛售。
实际上，不少人在买房时，会认真研究小区所在前景、产业、交通、学校等配套，却忽略了房子流通性的重要。
提问：楼姐，番禺和南沙，买房怎么选？
回答：番禺区和南沙区的面积都非常大，部分板块的发展是会比较突出、比较强劲的，例如：番禺的万博，有产业、配套、交通等支撑；还有番禺广场，有超强大的地铁交通枢纽，除了3号线、18号线、22号线，远期还有17号线。
南沙，目前主要是蕉门-金洲一带，配套和居住氛围相对成熟。而其本文来源地方，居住氛围比较淡薄，产业进驻较少，配套未完善。从居住氛围、配套成熟程度上看，番禺的万博和番禺广场会更合适。从宏观方面发展上看，南沙的后劲力更强劲。
提问：现在的房子是老公付的首付，房产证写了老公的名字，但婚后剩下的房贷是我们夫妻共同还的，假如发生纠纷，那房屋的产权会怎么分配呢？
回答：假如离婚，你老公将拥有100%的房屋产权，但是他要赔偿你还贷的钱和房子溢价的部分，要提醒的是，一定要保留偿还房贷的凭据。
提问：楼姐，可以中长期持有的，珠三角一带买哪里靠谱？
回答：过往10年的房地产市场已经和人口、经济的发展现实互为印证，即：珠三角核心城市的房地产市场拥有很好的增长动力，而非核心城市的房地产市场整体稳定性也明显增强。
广深一定是最优先值得买的城市，涨幅最猛、但价钱也最贵、限购也最严苛，很多外地人根本没法参与，需要考虑其他资金安置地，这是在珠三角广深以外怎么选的问题。
经常有人会对比这俩城市到底哪个强，也有人会说广州落伍。虽说，深圳肯定是比广州劲头猛，但不要看均价，看核心区域，珠江新城的价格是和深圳湾看齐的，所以广深俩都可以买。
像东莞、佛山、珠海，它们都是能够“独立造血”的城市，在与广深的互动中，他们都已经逐渐形成了自身独有的产业优势，并且在未来的10年，将和广深中心城市实现真正的“一体化”。
从过去10年房价历史看，东莞平均涨了2倍多，珠海、佛山平均都涨了1倍多，基本上没有发生过显著调整，非常稳定。
未来十年，珠三角依然拥有较为强大的人口吸附能力，围绕着珠江入海口的城市，长周期看不会差到哪里去。
从买房的角度看，未来十年，珠三角依然是你可以放心把钱存下来的最好的地方。
提问：楼姐，广州各区的教育，增城这个地方的教育怎么样？
回答：判断一个地方的发展速度，要看政府肯不肯砸钱，砸多少钱。
尤其是对于买房来说，一个地方的教育、交通支出，往往决定了往后的生活便利性。
楼姐翻阅各区2021年财政预算时，就发现一个有趣的现象。
在教育投入上，砸钱最多的，不是天河、黄埔，或南沙，而是增城。
数据显示，2021年增城教育总投入预算，达到了60.84亿，位居全市第一。
这个数据说明在接下来，增城会有大批的财政支出，涌入教育领域，提升其配套。
当然，这仅仅是当下广州东进，增城发力的一个缩影。
提问：楼姐您好，现在去广州的黄埔看二手房，像挂牌量大的小区，还能买吗？
回答：黄埔板块投资客多。这点在黄埔香雪、萝岗板块，体现得比较明显。
东进概念，人才购房政策，黄埔热门板块涌进了大量投资客。
尤其是香雪板块，挂牌房源中，有不少房源是带投资属性的。
这轮周期中，业主需要套现或置换，在价格上也开始让步了，还有多个盘集体出货。
挂牌量大的小区其实可以买，还是要综合看成交率、小区素质、周边配套。
像大型社区，如天河棠德花园、海珠“金碧三姐妹”、番禺亚运城、丽江花园、广州碧桂园、白云金碧雅苑、岭南新世界……
社区配套可以“自给自足”，价格适中，甚至还属于洼地，性价比高，简直就是为刚需量身打造。
而部分片区的热盘，前期涨幅过快，房价虚高，现在成交率反而下降。
比如天河广氮的中海康城，挂牌量不低，但半年成交量只有7套，90天内成交仅2套。
买房的过程中，别只是盯着房价和户型看，多关注房子的附加值，如地铁、学位、规划，这些都是转手流动性的“护身符”。
毕竟，以自住为目的买房，尤其是首次置业，三五年后，有可能会面临置换学位、改善的需求。
本文来源：广州楼姐
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