自持70%、100%！北京楼市不相信眼泪

去年12月18日，中央经济工作会议提出了2021年住房工作重心：解决好大城市住房突出问题。
在房住不炒的基础上，中央经济工作会议着重指出重视租赁，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。
在土地方面，中央经济工作会议还提出，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。
事实上，2013年以来，中央经济工作会议曾多次提及发展租赁住房。
2013年，中央经济工作会议提出“加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给”；
2015年至2017年分别提出“发展住房租赁市场”“加快住房租赁市场立法”“发展住房租赁市场特别是长期租赁”；
2019年提出“大力发展租赁住房”。
在此背景下，你会发现，今年以来，北京乃至各大重点城市的土地供应都明显向自持租赁倾斜。
其实，竞自持租赁住房比例并不是什么新鲜事儿。2016年11月-2017年4月，北京土拍市场近乎疯狂，8宗高比例自持地块先后出让，其中，4宗自持100%，4宗自持70%。
与如今的理性算账、谨慎举牌不同，各大房企抱着未来可能有机会打“擦边球”的幻想，不顾一切地拿下了现在看来完全不能用常理推导的高比例自持地块。
现实的状况是，这些房企一时头脑发热拿的地，正让他们面临自持物业租赁的困境。即便设置高租金，100%满租，开发商也很难赚钱。
而针对这些自持商品住房，至今，还没有任何一家房企找到好的解决方案。
今天的处境，一定是他们在拿地之初没有想到的。否则，又怎会拿下这一个个“烫手的山芋”？
PART 1 | 太天真
前文提到，在北京，按照竞买规则，土地报价达上限后进入竞商品住房自持比例的地块有8个，自持比例100%和70%的地块各有4个。

2017年4月，北京市住建委、市规土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》。
通知中明确了两点。
首先，明确企业持有年限为70年，且不得以任何方式对外销售，也就说开发商拍完地建好的自持部分要永远租下去，断了以后能卖的念想。
其次，在对外单次租期方面，已由征求意见稿中的3年抬高至正式版中的10年，这说明ZF并不鼓励以长租期“打包”的方式变相出售房屋的使用权。
当然，10年的最长期限能让租房生活更稳定，稳定的租赁关系也会带来预期的稳定，有利于实现购租并举的住房制度。
在此之后，虽然也有不少地块出现部分自持成交的情况，但是高达100%、70%的自持比例已基本绝迹于江湖，上述通知无疑让北京市场冷静了许多。
回顾2016年11-12月，北京先后成交了4宗开发商需要100%自持的地块。拿下这些地块的，是首创&中粮&天恒联合体、万科、中国铁建。
也就是说，这些100%自持的地块并没有可销售的商品住房。
后来，就有了大兴区的中国铁建理想家，海淀区的万科翡翠书院、E_ZIKOO智慧谷。
如果说，这些100%自持地块是北京市场特殊时期的产物。那么，2017年1-4月还在以自持70%的代价冒险拿地的房企，就显得有些看不清形势了。
是的，2017年1-4月，又有4宗部分自持地块先后出让，自持比例高达70%。
除了房山区西潞街道地块被河北众美拿下外，其余3宗全部由房企合作拿下，2宗大兴旧宫镇地块被首开&中海&龙湖&保利联合体收入囊中，1宗平谷区金海湖乡韩庄村地块由保利&龙湖&首创&首开联合体斩获。
而河北众美地块暂未公布案名，大兴区的首开保利·熙悦林语，平谷区的和棠瑞著则都正面临尴尬，那就是高达70%的自持比例几乎让他们束手无策。
其中，和棠瑞著首期已于2018年9月14日开盘，合院、叠拼产品在售，495户卖了快3年，还没卖完。
与此同时，和棠瑞著的可售部分一旦售罄，就会和非自持部分已售罄的首开保利·熙悦林语一样，再无后路可退，只能想办法去兑现拿地条件中自己的承诺：70%自持。
那么，究竟该如何是好？
PART 2 | 众生相
据说，当时北京市土地部门集中出让的全自持住宅地块项目的方案设计都异常艰难，辗转几次推出解决方案均遭北京市相关部门否决。
按照拿地时间的先后顺序，先说首创&中粮&天恒联合体。
2018年10月底，中粮地产位于北京海淀永丰全自持住宅地块项目终于敲定规划方案，其设在项目地址往南2公里的展示中心，开始向到访的客户释放项目规划信息。
中粮天恒·智慧谷，就是2016年11月由首创、天恒、中粮联合体竞得的海淀永丰20号全自持住宅地块，现在对外推广的案名为“E_ZIKOO智慧谷”。
由于地块竞买条件要求企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，因此中粮天恒·智慧谷项目实际仅有办公产品可供销售。
拿地后，3家企业合资设立了北京恒合悦兴置业有限公司作为中粮天恒·智慧谷的项目公司，由中粮地产持股39%、首创置业持股41%、天恒集团持股20%。
未曾想，挣扎了1年多以后，2018年年初，首创置业选择退出项目将股权转让，据说主要因为项目不符合公司的投资标准。自此，中粮天恒·智慧谷项目公司由中粮地产和天恒集团分别持股49%和51%。
再来看市场关注度最高的万科。
2016年11月，北京万科住总联合体以59亿元代价获得永丰19号地块。
2016年12月，北京万科和住总控股子公司北京金第房地产开发有限责任公司成立各持股50%的项目公司——北京万金房地产开发有限公司。
2018年1月3日，万金房开投资人发生变更，金第地产从项目公司退出，这意味着住总彻底退出了19号地块，北京万科成为了该项目唯一的拥有者。
而18号、19号地块，就是后来市场关注的焦点万科翡翠书院。
作为北京首个全自持项目，万科翡翠书院率先亮相。
更确切地说，2018年4月中旬，万科翡翠书院开始启动预租。
据北京万科相关材料显示，截至5月13日，万科推出的首批72套房源中，出租率超过80%，客户包括幻腾智能创始人王昊、经纬中国董事总经理钱坤和36氪CEO冯大刚等人。
虽然“月租金最低1.5万元、十年租金180万元起”，让万科翡翠书院的方案饱受争议。但是，该项目的土地购置成本是109亿元，即使是在100%满租的理想条件下，每年的租金收益也不到6亿元。
也就是说，万科翡翠书院需要近19年的时间才能收回土地成本，而如果再考虑上建筑安装成本、财务和管理成本 以及折旧、贴现等因素，项目的回收期将会更加漫长，预计投资回收期将长达三四十年。
而2017年12月，位于大兴黄村的100%自持项目——中国铁建·理想家，因为“企业自持商品房租金一次付10年，押金付20年”的报道，被北京市住建委约谈，并立即启动了对该项目是否存在“以租代售”行为的调查。
对了，四个70%自持项目中，位于大兴旧宫的两个地块也出现变化。
2017年4月，保利首开中海龙湖联合体拍下位于大兴旧宫的两个70%自持项目，其中11号地块宗地面积99.57亩，成交价格为57.4亿元；12号地块宗地面积为128.94亩，成交价为69.8亿元。
2017年5月，四家公司分别成立北京和信金泰房地产开发有限公司和北京和信兴泰房地产开发有限公司两家公司，其中前者作为11号地块的项目公司，后者作为12号地块的项目公司。
在两个项目公司原始股东序列中，保利、首开、中海和龙湖各持有25%的股权。工商注册资料显示，2018年1月17日，和信金泰和和信兴泰两家项目公司均进行了增资扩股，中海和龙湖并没有跟进。
这一次增资完成后，保利和首开在和信金泰各持有49.92%的股份，中海和龙湖股权均被被稀释至0.08%。
同样，保利和首开在和信兴泰股权比例均升至49.93%，而中海和龙湖股权比例均降至0.07%。
于是，就有了后来的首开保利·熙悦林语。
而这些全自持和高比例自持项目，都仍在艰难探索。关于可持续发展、关于盈利模式，各大房企慎之又慎，但却是左右为难，举步维艰。
PART 3 | 梦醒了
据说，2017年5月，在北京首批8个企业自持租赁房项目的调度会上，很多开发商都诉了拿地成本太高的苦。
但是，客观讲，拍地时，并没有人逼这些房企做明眼人一看便知的“赔本买卖”。
说白了，当初这8宗地块出让时，开发商普遍对企业自持租赁房的政策抱有幻想，以为可以“打擦边球”，或是后续有变通的可能性。
因此，拿地热情高涨，纷纷把报价提到了地价的上限，然后在竞自持租赁房面积的环节，一冲动就报出了70%，甚至100%自持。
却不曾想到，ZF发展租购并举的决心相当坚决，随后更是出台政策，明确企业租赁房自持期限与土地出让期限一致，都是70年，不得以租代售。
此后，“限房价、竞地价”地块的争夺才逐渐趋于冷静，企业自持租赁房的面积从100%、70%……一路下降，到后来很多项目都没有支持了。
于是，当初高价拿了自持租赁房地块的房企才发现，自己拼尽全力抢到的，竟是一个“烫手的山芋”。
想必，投标70%、100%自持的开发商也是在对赌政策放松。否则，开发商长期自持土地，然后长期出租，这种模式原本就毫无胜算和利润可言。
的确，对于曾在2016年11月至2017年上半年非理性抢地的开发商来说，将面临巨大的资金压力。
因为，当时大部分开发商拿地都是以销售的思路来做拿地成本的测算。如今“以租代售”被明文禁止后，这些开发商很难获得现金流。
要知道，企业竞自持的租赁住房，在70年土地使用权期限内，开发建设主体无论自持项目，还是将项目转让给新受让主体，都只能出租，不能出售或变相以租代售等。
与此同时，承租人租赁此类住房，无论租赁期限和续租次数多少，都只能获得使用权，不能获得产权。
因此，这些房企高价获取的全自持或部分自持项目，无论如何，都不可能走低租金路线。因为，利润率为负是肯定的，开发商只能想办法提高溢价，从而将损失尽可能降到最低。
毕竟，自持住房是重资产，开发商前期有不少开发投入以及财务成本、装修成本。
如果没有资产证券化，前期的成本会非常高昂，从这个方面来说，很难走大众亲民路线，所以开发商不得不将目标锁定在相对来说能够有支付能力的群体。
为了进一步了解上述项目自持部分的现状，我们分别致电了相关售楼处。

首开保利·熙悦林语方面，对自持70%的情况完全闭口不谈，口径为项目全部售罄，无可售房源。当我问及是否有房源可租赁时，也收到了对方否定的答复。
和棠瑞著方面，叠拼和合院产品在售，530万起，当然这是可售部分的价格。
当我问及是否可以租赁时，置业顾问告诉我，叠拼产品的中叠和上叠将用于出租，可供出租的年限为50-70年，而下叠和合院为在售产品。但是，目前自持部分的租赁尚未启动，价格预计会较高，具体金额和付款方式待定。
E_ZIKOO智慧谷方面，写字楼产品在售，但是自持的住宅将如何长租，方案一直待定。据售楼处口径，在建中的高层、上叠、下叠将于今年底交付，届时能否拿出相关租赁方案，暂时不能确定。
万科翡翠书院方面，目前可租的最小户型为180平，10年租金300万左右。可以选择分期，首付100万，剩余200万十年内付清。
当我问及是否有小户型时，置业顾问透露，下半年将推出90平户型，开盘时间和价格均待定。
而高租金背后还折射出一个问题，即在现有招拍挂的土地出让模式下，想要企业自持推出一些老百姓可以接受的租金价格几乎是不可能的，还是需要从源头解决适合租赁市场的土地出让方式。
更何况，租不如买的思想已深入人心，想要颠覆国人的传统认知，作为全新产品的新商业模式探索，摆在这些房企面前的难题并不会轻松化解。
究竟，路在何方？
一方面，自持地块破解盈利难题的办法只能依赖“REITs+千人商业配比+地下空间”开发，REITs是以证券化方式来体现房地产的价值，证券发行后将大大提高流动性和变现能力。
另一方面，如果房子不能卖，无论如何，都是亏损，只是亏损多少的问题。开发商只能将可售部分卖完后整体打包，卖给基金公司或险资巨头。
或许，拿地时，开发商是按照5折或7折测算，但现实的状况可能是，即使低至3折都卖不出去。
或许，民营企业会考虑割肉卖掉，但央企、国企不能动，因为涉及国有资产流失不让动。
这些全部自持或高比例自持项目，早已成为这些房企难以言说的痛，一时间，进退两难。
其实，这也给各大房企敲响了警钟。那就是，永远不要有“打擦边球”的想法，永远不要低估ZF政策的严肃性。否则，最后买单的还是自己。