深圳旧改提速：双95%变双85%，重挫钉子户！

■深圳旧改将提速，旧改签约率85%可申请Z府干预

深圳旧改将再次提速！

7月30日，深圳发布深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿），公开征求意见。

经房地内参梳理规定中涉及到的关键信息，深圳目前在加大旧改推进力度方面，主要有以下两个信息：

——签约人数达到85%以上就可借助Z府的力量来进行沟通推进；

——规定了区Z府可强制执行的情况。

除此之外，此次规定亦对未签约房屋征收的相关细节进行了明确，如区Z府负责征收、补偿方案内容、建立双向沟通机制、不配合征收情形处理方法等。

值得注意的是，如果被征收人不申请行政复议及诉讼，又拒绝搬迁，区Z府可申请强制执行，进行强制搬迁和拆除。

此类举措无疑意味着Z府在干预力度上将有所加强，这对于旧改进程的推进将起到明显的积J作用！

■拆迁有救了，钉子户将消失？

那么，为何此次规定要重点明确未签约相关细节呢？

这恐怕还要从今年年初深圳发布的“取消双百”、“规定签约率95%即可征收”的条例说起，其中规定了旧住宅区签约面积与签约人数双95%后可征收；城中村合法住宅、住宅类历史违建签约人数单95%后可征收。

但众所周知，深圳作为全国城市更新政策Z为先进的城市，当市场化程度过高时，行政干预就会相对削弱。在实际的旧改项目执行过程中，已列入旧改计划的项目，仅有不到50%取得了实施主体。

也就是说，落地到执行可谓是困难重重！这就导致在没有相关细则支持的情况下，有超50%的项目还是依然要达到100%的签约率才能真正启动旧改。

如果规定按照当前的意见稿来落地执行，一旦签约率达到了85%，针对那些无论如何也不搬走的“钉子户”，相关部门将有权对其进行强制执行，从而让其搬迁，为顺利拆除扫除障碍，有利于缩短旧改周期。

结合2021年上半年数据来看，深圳全市旧改项目分布如下：

■他山之石：香港如何推进旧改？

对于任何旧改项目，基本都是拆不动、赔不起、玩不转，旧改卡壳屡见不鲜，就连深圳隔岸房地产发展相对成熟的香港同样存在同样的问题。

目前香港参与旧改的主要包括两大块：市区重建局、私人重建。

早期阶段，香港的旧改主要以市区重建局为主导。

作为土地发展公司的前身，市区重建局很少自己操盘项目。当其有意对某个片区进行重建时，会采用先收购、再通过公开招标的形式将开发权批予开F商，从而让开F商参与后续的开发、销S以及管理环节，而市区重建局则多作监管及分红。

值得注意的是，较之于其它城市，香港地少人多，居住密度大，又因香港经济发展速度快，因此对楼宇的更新要求也快，旧楼改造需求J为迫切，私人重建的方式便成为香港旧改的主要生力军。

一般而言，老旧物业年限较久，折旧率也较低，收购成本可控，且远低于直接购买土地，因此在寸土寸金的香港，私人重建对比市区重建局的优势更为明显。

与此同时，香港早在2010年便规定：对于超50年楼龄的物业，签约率达80%便可向Z府申请强制售卖，而这一政策直接催热了开F商、投资商进驻香港旧改的步伐。

对比香港80%的签约率，深圳从“取消双百”、“规定签约率95%即可征收”再到“旧改签约率85%可申请Z府干预”，足见深圳意欲加快旧改进程的决心。届时待旧改阻力减少，各种路径介入步伐加快，这对于深圳城市面貌的更新而言可谓是利好。