城里有房，老家有地的注意：新规定下，或将增加2项“新收入”

过去的40年，我国城市化几乎每年提升1个百分点，城里人来自何方？除了自然出生率之外，机械的农村人入城是最直接、快的方式。40年里，有4-5亿人从农村走向城市。

农村人入城，也就代表着越来越多的区域人口开始净流出，2001-2010年我国人口净流出地区为1371个，而到了2011-2016年期间，人口净流出区域数达到了1557个。

农村人流向乡镇街道、乡镇街道的人流向小县城，小县城的人涌入市区，市区人口涌入大城市、省会城市，各省份的人齐聚国家级一线城市和二线城市以及区域中心城市。这就是城市化的基本规律，可以看出，最终只有一二线城市的人口数在增加，其他区域都呈现减少的趋势，特别是农村，成为人口净流出区域。

但是，人进入了城市，被统计为城市人之后，并不意味着这个人就实现落户了，很多人其实在城市有房子、常住城市里，但是在农村依然留有土地和宅基地。这种情况我们称之为“人地分离”，人在城市打工，土地留在农村。

数据显示，2019年，我国人地分离的人口数达到2.8亿人，常年流动性的人口为2.36亿人，占总人口的17%。

除了人地分离的2.8亿人之外，广袤的农村地区还有接近6个亿的农村常住人口，加起来农村有地的人口数达到8亿人。

根据规划，未来10至15年的时间里，我国城市化水平将超过70%，这也就意味着还会有2-3亿农村人进城。那么农村闲置土地就会越来越多。

这是近些年来，城市化的一个背离现象，农村人都跑进城市买房、追逐高房价去了，抛弃了原来看似“不值钱”的农村土地，这也是急需要解决的一个事情，总不能让大量的农村土地就这么荒废下去。

农村还有土地的人注意：土地新规下，或将增加2项“新收入”。

1、集体用地入市，解决农地闲置的问题。

在新的《土地管理法》中，有一个地方值得注意，“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。”

城市房价逐年高涨，根本的因素还是地价在不断上升，所以只要有效控制了土地价格的涨幅，房价也就能稳定下来，地价上涨的因素是什么？除了土地财政外，还有一个更重要的原因：城市商品房用地供应不足。

所以，如何成功把集体用地转换为城市建设用地、弥补城市建设用地的缺口，成为了一个双赢的解决方式。而在过去，农村集体用地是无法入市的，2020年的新规，直接打破了原有的法律障碍，为农地入市开辟了新途径，只要农村集体用地在规划范围之内、符合整体需求规划，经过依法登记、并且经过三分之二的成员同意之后，就可以通过土地出让、出租等新式进行土地入市了。

农地入市回报如何分配，不少城市已经有先例，以贵州湄潭为例，普遍采用“721”的分红方式，也就是把土地出让收入给70%的比例到农民，还有20的比例作为公积金留存，同时10%的比例用于发展公益项目。例如开展乡村旅游大会、农业嘉年华、农博会等高端项目活动。

不管这项收入有多少，终究城里有房，老家有地的的农村人都将受益。

2、城市反哺农村。

近些年，高层发出关于完善调整土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见，提出到十四五末期，地方土地出让收入用到农村农业方面的比例要达到50%以上。

这也就意味着，今后农村的可用发展资金将进一步加大，资金池将更加丰满，居住在农村的人和农村有土地的人都将为此受益。举个例子2019年全年土地出让收入到达7.8万亿，如果按照20%用为土地收入的话，那么这部分的50%比例就高达7800亿。

数据分析显示，这项政策实施之后，每年将增加600亿元至700亿元“三农”投入。

哪些农村的土地收益程度更高呢？

1、大城市圈附近的农村土地。不用多说，自然是越靠近大城市、越靠近都市圈的农村土地出让收入越高、这里的农村获得的资金回报就越丰厚。例如长三角城市群周边的农村、珠三角城市群周边的农村都将逐渐焕发生机。

2、集体土地试验点的土地。早在2017年，国家就划定了33个县作为试点区域，2019年至2020年又多增加了8个试点省市，例如北京、上海、天津、江苏、广东、重庆、浙江、安徽。这些城市城郊结合部位的集体用地将有新的升值契机。