郑州买房区域该如何选择，这四个区域尽量不要碰！

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下郑州购房答疑内容，来自微信公众号“郑叔说房”的粉丝精选提问：

提问：郑叔，你好，郑州本地人，目前一套房自住，夫妻两人都在工作，有一些存款，可以拿出总价预算在200-300万之间，现在打算在郑州买一套保值能力强一点房子，想麻烦您分析一下郑州主城区各个板块价值？

郑叔：你好，分区域分析不同片区的价值如下：一、中原、金水、管城、二七老城。交通上地铁线路多。教育资源上有郑州外国语等学校，集中在中原、金水区。商业上有二七广场等商圈。住宅上以高层住宅为主。老城区域成熟，资源优质，商业在升级中，部分区域在进行旧改。二、金水北。交通上有地铁2、3、4号线。教育资源上有外国语中学分校等。商业上有宜家广场等。住宅上安置房较多，大盘多。金水区受北龙湖资源外溢，前景不错，目前城市界面一般，但商业与学区都不错。三、常西湖新区。交通上有1、14号线。教育资源有郑州一中等学校。商业上CCD在建。住宅上以高层为主。常西湖属于西部核心，目前楼市横盘，没有大的变化趋势。四、高新老城区。交通上有1号线。教育上有郑州大学等。商业有高新万达等。住宅上以高层为主，小部分有洋房。高新老城区科创产业聚集，资源优质，教育资源丰富。五、管南。交通上有2、4号线。教育上有管城区外国语等。商业待完善。住宅上以高层和洋房大盘为主。管南属于开发阶段，适合刚需和地缘改善群体，未来配套会逐渐完善。六、滨河新城。交通上有3号线。教育上有滨河一小。商业上待完善。住宅上以高层、洋房为主。片区规划丰富，但落地速度慢，适合改善群体。七、白沙象湖。交通上有8号线。教育上有东枫杨外国语。商业上以临街商业为主。住宅上以高层、洋房为主。白沙有着省级行政服务的优势，但住宅不多。具体买房选筹详见内部分享。

提问：郑叔，你好，最近手里有一套102㎡房子满五年，想转给亲戚腾出购房资格，这种情况是选择买卖方式还是直接赠予啊？二手房缴税要缴纳哪些？赠与是不是也要纳税？

郑叔：你好，买房有些税费可以避免，包括：一、契税。九十平以下的房产契税税率是1%，首套房九十平以上，契税税率是1.5%，二套房九十平以上契税税率是2%。二、增值税，房屋产权证时间不足两年需要全额缴纳增值税，两年以上非普通住房销售按差额5.6%征收，两年以上普通住房销售免征增值税。三、个人所得税，交易差额的20%，满五唯一免征个人所得税。四、中介费，一般是2%。五、其他费用。如交易手续费，2、3米每平；产权登记费，80-100元每套；土地增值税或土地出让金，针对非住宅类房子。在继承、买卖、赠与三种方式中，赠与费用最高，继承费用最少。因此，在房子满五唯一的情况下，相比较下，建议直系亲属间选择买卖的方式节省税费。

提问：郑叔，你好，郑州买房，看到管南最近房价上涨很快，有地方已经涨到一万八，这个价格会不会溢价太高了？总觉得不太靠谱。管南房子有上涨潜力吗？可以仔细分析一下管南板块的优缺点吗？

郑叔：你好，管南房价上涨轨迹是有迹可循的，从九鼎公馆开始，九鼎华府跟涨，随后各个楼盘相继涨价，售楼部人气旺盛。管南楼市热销的原因在于：1.小李庄火车站规划；2.城市主干交通路网畅通；3.生态优势突出；4.均价适合刚需。目前规划还未落地，管南房价仍有较大上升空间。管南房价变化说明市场以刚需为主，管南和二七都是定位刚需客户群，管南在发展规划上胜二七区一筹。话虽如此，管南的区域能级不够高，规划缺乏亮点，价格过高，对刚需而言性价比低，建议刚需可以考虑其他区域。

提问：郑叔，你好，无房，刚需，在郑州工作多年，现在手中有一些存款，第一次买房，没有什么经验，害怕踩到雷区，请问有哪些区域是不建议购买的呢？

郑叔：你好，在郑州买房，无论是刚需还是投资，都不建议购买杨进片区、郑州的西南区域、经开物流园区和绿博这四个区域，这些区域没有地铁规划，还有着自己的劣势。杨进片区距离北龙湖近，但是有飞机场、污水处理厂和编组站，难以发展成型，周边配套缺乏，价格上对刚需不友好，品质上满足不了改善人群的需求。郑州的西南区域距离主城区较近，但是配套不齐全，缺乏人气，居住氛围不浓厚，还有较多的墓地和陵园，影响城市面貌和区域成片发展，价格较低。经开物流园区环境较差，大车和物流车多，噪音较大，规划不好，配套缺乏，在附近上班的地缘性客户可以考虑，其他人不建议购买。绿博自然环境优美，但是距离主城区较远，配套设施不完善，生活不够便利，也不建议购买。