二手房新政观察：热门板块行情未现明显变化 房东仍然乐观

上海二手房核验价已经出台一个星期，期间，很多热门板块的高价房源已在网络“消失”，如今二手房到底面临什么样行情，房东如何看待核验价？

前滩：吸收新政需要周期，二手挂牌价波动有限

前滩是上海出名的一二手房倒挂区域，板块内新房最高售价也才约12万/平，在二手房核验价政策没出台前，前滩二手房价格普遍在20万/平左右。

在经过一个星期的政策发酵，链家网上展示的二手房源数量骤减，但目前展示的最高价格也超过了20万/平，为中粮前滩海景壹号项目，这也说明，此价格已坐实。

除中粮前滩海景壹号有超过20万/平的挂牌价外，其余几个已展示的二手房挂牌价都约17-19万/平之间。

相对于前滩去年开盘的新房来说，二手挂牌价确实高于新房。

根据兔博士提供的前滩二手房成交价来看，前滩板块前5个月的成交均价稳步提升，到5月份板块成交均价达到峰值为196958元/平，随后6月集中出台新政后有一些回落，至154385元/平，与2月成交均价基本持平。

来源：兔博士前滩二手房成交价截图

一般情况下，板块成交均价是要低于挂牌价的，但前滩板块二手成交均价与挂牌价基本接近，这或也说明，板块的房价确实坚挺。

一位当地大型中介人员告诉金老板，“现在要购买前滩50平左右的1房，总价要900多万，折合成单价约18万多/平”，这与兔博士监控的二手成交价也基本吻合。

其实，新政出台对区域的二手房产生了些许影响，金老板调查发现，其中一套东方悦耀约51平的房子，房东诚心出售，最近有过一次小幅降价，虽然降幅不多，但新政确实起到了一点作用。

这套房子的降价也是个别现象，大部分房东对新政的出台，都需要一定时间来吸收，因此不会立刻刺激房价。一位当地中介经理告诉金老板，现在大部分房东心态依旧很平稳、很乐观，房东们都知道前滩是浦东核心，“像太古里再过2个月就营业了，还有演艺中心也在建设中，这些规划的东西都将落到实处，再加上学区加持，房价很坚挺”。

太古里正在施工中

位于前滩钱隆广场沿街店铺的中介门店

而金老板走访多个中介发现，这些在第一波和第二波买到前滩房子的房东，有许多都是投资或刚需客，第一类房东并不缺钱，而第二类房东又有着学区等刚性需求，所以这些房东一时半会是不太会突然降价出售房子的。

当然，新政的出台，影响房东定价只是一方面，而另一方面则体现到了成交量上。根据当地中介介绍，去年整年，前滩的中介加起来估计成交100多套房源，这一数量在偌大的前滩还是非常可观的，只是这几个月，尤其是最近这段时间，政策出台有些频繁，成交量确实下来一些。

兔博士近半年的监控数据显示：前滩1月份成交量达60套，2-6月的成交不仅是夭折，更是每月只有几套房源成交。

来源：兔博士前滩二手房成交量截图

为什么从2月份开始成交量就断崖式下降？中介补充道“今年贷款收紧，审批都要1-2个月时间，放贷至少要4个月，这还是比较乐观的状态。所谓成交量的下降，事实上是交易周期拉长所致。”

橱窗房源信息均未张贴，需到店内咨询

由于前滩地段优势明显，目前来看，大部分房东的心态都很乐观，面对这一行情，房东对客户的付款方式也都有诸多要求，当地中介称，无论客户是首套还是二套，大部分房东都会要求客户多付首付，甚至要求客户的首付达到7成以上才会进行交易。

当然，现在的新政是有利于购房者的，如果客户付款条件好，其实也就有了与房东谈溢价的筹码，虽然谈价空间不大，也也能为购房者节省一定购房成本，上述中介补充道。

北外滩：标杆小区挂牌价普遍较高，全部下架

内环内北外滩今年也是沪上购房置业热点，其中瑞虹新城是板块内最为经典的观察对象。

目前在链家网上，瑞虹新城的所有二手房信息均已下架，这也表明，当前所有房东对外报价均高出规定的核验价，再换句话来说，房东的心里价位和指导价可能落差较大。

根据附近中介店员描述，“目前瑞虹新城一期与二期的房子，建成时间约1998-2005年间，核验价约8-8.5万/平左右，但目前房东挂牌价大约都在10-12万/平之间，小户型可能达到12万多/平”。

图为中介推送的内部房源，尚未展示外部

根据兔博士监控数据显示：瑞虹新城二期近3个月的成交价为约12万/平，这与中介店员所说的挂牌价也基本相符。

来源：兔博士瑞虹新城二期二手房成交情况

当然，市场认可了这一价格，但相对于核验价来说，这里的价格是有些许偏高的。

而瑞虹新城五期、六期（2016年前）相对次新的房源，核验价约在12-13万/平，但当前普遍挂牌价都在约15-16万/平。中介也介绍到，他们店里最近刚成交一套六期房源，成交均价就为16万/平。

图为中介推送的内部房源，尚未展示外部

而兔博士监控显示：瑞虹新城六期房源近3个月的成交价约为14.56万/平，依然高于其核验价。

来源：兔博士瑞虹新城六期二手房成交情况

当然，就瑞虹新城所在的临平路板块来说，由于板块内有不少老公房，二手房成交均价相对瑞虹新城来说，是略低的，但整体来说，这半年时间，成交均价依旧稳步上涨。

来源：兔博士临平路板块二手房成交价

而在二手成交量方面，兔博士显示：板块交易在1月份达到135套的峰值后，2月起同样出现大幅回落，经过震荡后交易量开始稳定在60-80套左右，对比前滩这样的新兴板块来说依旧较为活跃。

来源：兔博士临平路板块二手房成交量

或也是板块行情所致，区域内的房东对房价把控也比较强势，这主要体现在：

其一，北外滩的地段因素，毕竟这里位于上海内环，土地本就稀缺，再加之落户的人也相对集中，供不应求；

其二，今年虹口、黄浦拆迁户很多，这些家庭在拿到拆迁款后，一般也都会再次置业，需求进一步增加；

其三，瑞虹新城还有第十期房源等待入市，房东心里十分清楚新房限价且货量少，当大量准客户买不到新房后，就会流入二手房市场。而这类客群更容易关注区域内次新房，而非老破小。

所以在需求不降反增的情况下，房东心态都表现得不错。

当然，中介也补充道“对于购房者来说现在买房，也可以适当观望下，毕竟现在是政策敏感期，也是房东与购房者的博弈阶段，看看后续市场反馈再做决定也不是不可”。

整体来说，那些未核验通过的房源，虽然无法展示在网络上，但去中介门店询问，这些房子都还在。

对于购房者来说，现在购买二手房更像是要回到了5年前，甚至是10年前线下看房的状态，一些优质房源又回到了价格不透明的状态中。但对房东来说，核验价不是最终成交价，更不是以这个价格去售卖，只要还没有出台二手房交易指导价，从目前新政的效果来看，对房东心态造成的影响仍然有限。