写字楼租金止跌回涨 办公选址珠江新城仍最热

　　2021年上半年，广州GDP同比增长13.7%，同比增速高于全国(12.7%)、全省(13%)平均水平。强劲的复苏态势之下，广州的甲级写字楼及优质零售市场同样交出了亮眼成绩单。戴德梁行近日发布报告显示，甲级写字楼的平均租金迎来八个季度以来的止跌回涨，琶洲及珠江新城仍是办公选址的最热区域，半年净吸纳量均在10万平方米左右。仲量联行的研究显示，在新经济和金融行业的双重引领下，今年二季度租赁需求上扬，广州甲级办公楼空置率总体企稳，达10.6%。

　　经济复苏

　　新增供应刺激市场需求活跃

　　仲量联行的统计显示，上半年广州全市新增办公空间为35万平方米。二季度，全市仅有两座甲级办公楼项目入市，即位于珠江新城的万科中心和粤海金融中心一期，合计为广州市甲级办公楼市场带来约15万平方米的新增办公空间。

　　在巨量供应之下，多数甲级写字楼去化表现良好。戴德梁行统计数据显示，广州市甲级写字楼的空置率较去年末下降0.9个百分点至7.2%，租金更是在经历八个季度的连续下跌后，在第二季度迎来小幅回升至每月每平方米179元。

　　对此，戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端表示，从2018年末开始，由于中美贸易摩擦、经济下行及新冠疫情的影响，使得市场需求疲软，写字楼租金承压下行。今年随着经济的强劲复苏，加之新增供应刺激了市场需求的活跃，租金得以止跌回涨。

　　从区域来看，今年上半年，珠江新城、琶洲、体育中心及越秀的办公物业需求活跃，均为正吸纳。

　　主导行业

　　TMT、金融业引领上半年租赁成交

　　从成交面积来看，TMT、金融业仍然是上半年租赁成交的主导行业，成交面积分别占全市的35.8%和15.7%，如今日头条搬迁至赫基国际大厦，承租30000平方米办公空间。另一方面，得益于经济的持续复苏，零售行业受到线下消费恢复带动，办公租赁需求有所提升，占租赁成交面积比的11.86%，如名创优品搬迁至铭丰广场。

　　值得留意的是，今年4月揭牌成立的广州期货交易所选择入驻新建成的万科中心，租赁面积超过一万平方米，其后数家国内头部金融机构亦相继进驻。在新经济和金融行业的双重引领下，今年二季度租赁需求上扬。由于本季度办公楼市场供求渐趋平衡，广州甲级办公楼空置率总体企稳，达10.6%。仲量联行广州商业地产部资深董事江婧丽指出：“随着广州期货交易所的落地，金融业与专业服务业作为广州长期以来的两大主要产业，也将为广州未来经济发展提供源源不断的动力，并与新经济产业一同成为引领广州办公楼租赁市场发展的主要力量。”

　　供应高峰

　　未来五年新增供应九成在非核心区

　　展望下半年，戴德梁行预计部分受疫情影响而延期的项目或将陆续入市，结束自2017年以来的低供应量时期。随着77.7万平方米的新增供应入市，广州甲级写字楼的空置率或有所上升，同时吸纳量有望迎来一个小高峰。

　　关于下半年租金走向，江婧丽指出，由于琶洲大部分存量办公楼空置率皆已保持在非常低的水平，且目前租赁需求依然旺盛，新增供应所带来的竞争压力很可能仅存在于新建成的办公楼之间，而不会对现存办公楼的空置率和租金水平产生显著影响。

　　戴德梁行统计数据显示，至2025年，全市总存量或将达到842万平方米，未来五年新增供应中有九成以上位于非核心商务区。随着琶洲、国际金融城建设进度的加快，新兴商务区将迎来供应高峰，新交付物业的品质与价格或许更具性价比，未来企业在新设立或扩租时或将倾向考虑新兴商务区。

　　竞争加剧

　　体验型消费地位越来越重要

　　2021年上半年，广州市疫情仍有反复，政府防疫工作常态化。各购物中心免除部分租金、发放消费券和推出线上线下促销活动，降低商业活动所受到疫情的影响。在限制堂食的防疫政策下，商家通过直播卖货、线上曝光等增流方式维持运营。

　　今年上半年，广州新增41.4万平方米优质购物中心投入运营。租金方面，除白云因为新增供应入市的原因，租金有所下降之外，其余商圈平均租金均有不同程度上升，当前全市平均租金为每月每平方米722.7元，较2020年相比上升了2.6%。与此同时，各购物中心积极进行招商调改，全市净吸纳量达到46.6万平方米，超过了新增供应量，在较大体量新供应入市的情况下空置率持续下降至4.5%，达到近5年最低水平，体现出消费市场的活力所在。

　　仲量联行分析称，疫情的短暂反弹使得市区项目对优质零售商的竞争加剧，不少业主愿意通过降低招商门槛或提供更灵活的租赁条件来锁定租户从而应对风险，二季度市区租金也因此明显承压。另一方面，攀升的空置率进一步拖累市郊租金水平。尽管如此，个别优质项目对零售商的吸引力不减反增，租金逆势上涨，而这也是整体租金在上半年呈现稳定态势的主要原因。

　　线下业态方面，2021年上半年在时尚零售类业态品牌的新开门店占比中，运动及其相关业态品牌比重最高，达到18%。在休闲娱乐业态上，体验型消费占据越来越重要的位置，不少购物中心陆续进驻主打沉浸式场景消费等体验型业态。

　　升级需求　

　　部分项目有望转移至珠江新城

　　至于供应，下半年全市将迎来三个项目入市，均位于市区，新增供应面积共计24万平方米。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“在短期租赁需求相对疲软的背景下，新项目或将面临不小招商压力，而现有空置面积的去化周期亦将延长。可以预见下半年整体空置率改善幅度有限，租金仍缺乏增长动能。”

　　与此同时，仲量联行也观察到业主及零售商尝试采取破局方法以应对复杂多变的市场环境。首先，部分业主不再一味打造业态组合丰富的综合型购物中心，而是基于区域位置和人口结构对项目进行差异化定位。举例来说，项目零售业态占比将大幅缩小，转而增加特色餐饮和教育等业态比例，及打造各种创新高端的体验式场景以满足周边社区及办公配套需求。另一方面，由于核心商圈的优质项目日趋饱和，中高端以及承租能力较高的零售商或将寻找广州下一个能实现消费快速增长的商圈，部分消费升级需求有望转移至珠江新城。

　　采写：南都记者 夏嘉雯 郑雨楠 实习生 王珮琳