奉贤地王盘终于动工 价格能否冲新高？

在上一轮（2016年）周期里，上海出现的地王项目，到现在基本都已入市并销售，其中有些地王项目还都清盘了，即便某些盘卖得艰难，但也都有入市动作，而位于奉贤新城的奉贤发展地王盘，至今没有上市消息。

近日，金老板走访该项目时发现，该盘也已动工，有望今年开盘销售。

其实，该盘能拖这么久，原因还是楼板价太高，收不回成本，可见，开发商当年拿地时确实高估了楼市行情。

而去年下半年，上海楼市转暖，本以为地王盘能够“解套”，但这次转暖并未雨露均沾，奉贤区的整体楼市并未有多大起伏。在看不到太多希望的情况下，该盘继续拖着不入市也不是办法，还不如早点上市，尽快回笼资金。

高容积率也做成高低配社区

根据最新消息，奉贤发展地王项目案名或定“奉发·之语”，将提供448套商品房。

项目占地面积只有约2.2万方，容积为2.3，地上计容建筑面积将达到5.06万方，是一个建筑面积颇高的住宅社区，依照此容积率，常规做法是规划统一的高层住宅，这样能够保证楼间距以及公共活动空间，居住相对更加舒适。

但是该盘却在如此之小的土地上规划了高低配产品，包括4幢超20层的高层、5幢叠加别墅以及1幢10层不可售卖的保障房产品。

项目的4幢高层住宅占地面积最大，位于地块西北侧，5幢叠加别墅位于地块南侧以及东侧位置，这样的排布有利于叠加别墅的采光，但缺点也显而易见，下午位于东侧最北侧的这幢叠加别墅或会受到高层的遮挡，采光不会太好。

而4幢高层的栋距自西向东分别为53.45、46.45米，这就意味着，靠近北侧的2幢高层，约10层以下采光会受影响。

其实，开发商能够在本就不是很大的土地上实现这样的布局，还是一个“利”字，毕竟这幅地王盘亏本的风险很大，如果不做出一点有高溢价率的产品出来，那么亏损或更为严重。

别看这5幢不起眼的叠加别墅产品，它能够摊平一些亏损，换句话来说，只有这4幢叠加产品，才是开发商最为看重的最终收益。

这从项目的户型产品就能看出，该盘共有5个基础户型（高层3个户型、叠加2个户型），户型建面涵盖83-159㎡。其中叠加别墅的户型有上叠140㎡、下叠160㎡，上叠附赠露台以及一层地下室，下叠附赠花园以及两层地下室，可见开发商对叠加产品的投入有多大。

当然，为了能够弥补一些公共空间不足的缺陷，开发商在4幢高层住宅的一层空间设置了架空层，配一些儿童游乐设施、健身点等作为补充，这样客户不仅觉得项目高端，而且觉得开发商做项目很用心。

殊不知，这些都是开发商为了保证项目最大利润的套路而已。

地段附加值确实很高

奉发·之语的名字意味深长。都知道奉贤有条“鱼”，叫做上海之鱼，这一谐音无不在叙说项目就在这条“鱼”内。

也的确如此，该盘北面就是上海之鱼，最北侧的高层住宅完全可以看到上海之鱼景观湖以及一系列公园，景观环境确实不错。

而在南面，又临近南奉公路，这条路上汇聚了奉贤区一系列交通配套等设施，包括百联、苏宁生活广场以及传悦坊等集中商业配套，在项目东侧不远处还有奉贤中心医院。

而在南奉公路南侧，靠近金海路上，还有龙湖打造的TOD商业体，地下为5号线奉贤新城站，与该盘只有约1公里直线距离，步行就可抵达，另外在南奉公路还有BRT快速公交，可至8号线沈杜公路站。

而在学校方面，项目旁就是奉贤中学，此外下半年即将启动的金光路小学和金光路中学也在项目不远处，虽然新房不承诺学区，但按照今年奉贤教育局划分，该盘也在其内，所以有概率对口这两所学校。

位于奉贤如此核心的地方，奉发·之语确实是奉贤人们心中向往之地，而最终就要看项目价格是多少了。

或突破奉贤天花板售价

该盘拿地楼板价约3.4万/平，去除保障性住房，实际可售楼板价约3.6万/平。

而去年位于奉贤新城同区域开盘的龙湖天曜（TOD综合体）商品房最终售价也才约3.9万/平，在该盘旁即将入市的保利明玥湖光，据传售价或也才4.1万/平。

如果按照奉发·之语拿地楼板价来看，开盘取证售价或也能“网开一面”，如果保利明玥湖光4.1万/平坐实，那么超过这一售价或也不太难，具体多少就有待商榷了。

但问题来了，产品、地段、配套都相差不大，为何购房者要买这个更贵的房子呢？

至于叠加别墅产品，金老板预估，或有超5万/平的趋势，毕竟在奉贤区，西渡的中铁建别墅就接近5万/平的价格，该盘凭借地段也将秒杀西渡。

所以奉发·之语项目的开盘，无论是公寓、还是叠加产品，毋庸置疑都将打破奉贤区房价新高。

地段奉贤人认可，但价格还真不一定，最终该盘入市如何，我们一起期待！