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奉贤地王盘终于动工 价格能否冲新高?

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在上一轮(2016年)周期里,上海出现的地王项目,到现在基本都已入市并销售,其中有些地王项目还都清盘了,即便某些盘卖得艰难,但也都有入市动作,而位于奉贤新城的奉贤发展地王盘,至今没有上市消息。

近日,金老板走访该项目时发现,该盘也已动工,有望今年开盘销售。


其实,该盘能拖这么久,原因还是楼板价太高,收不回成本,可见,开发商当年拿地时确实高估了楼市行情。

而去年下半年,上海楼市转暖,本以为地王盘能够“解套”,但这次转暖并未雨露均沾,奉贤区的整体楼市并未有多大起伏。在看不到太多希望的情况下,该盘继续拖着不入市也不是办法,还不如早点上市,尽快回笼资金。


高容积率也做成高低配社区

根据最新消息,奉贤发展地王项目案名或定“奉发·之语”,将提供448套商品房。

项目占地面积只有约2.2万方,容积为2.3,地上计容建筑面积将达到5.06万方,是一个建筑面积颇高的住宅社区,依照此容积率,常规做法是规划统一的高层住宅,这样能够保证楼间距以及公共活动空间,居住相对更加舒适。


但是该盘却在如此之小的土地上规划了高低配产品,包括4幢超20层的高层、5幢叠加别墅以及1幢10层不可售卖的保障房产品。



项目的4幢高层住宅占地面积最大,位于地块西北侧,5幢叠加别墅位于地块南侧以及东侧位置,这样的排布有利于叠加别墅的采光,但缺点也显而易见,下午位于东侧最北侧的这幢叠加别墅或会受到高层的遮挡,采光不会太好。


而4幢高层的栋距自西向东分别为53.45、46.45米,这就意味着,靠近北侧的2幢高层,约10层以下采光会受影响。

其实,开发商能够在本就不是很大的土地上实现这样的布局,还是一个“利”字,毕竟这幅地王盘亏本的风险很大,如果不做出一点有高溢价率的产品出来,那么亏损或更为严重。

别看这5幢不起眼的叠加别墅产品,它能够摊平一些亏损,换句话来说,只有这4幢叠加产品,才是开发商最为看重的最终收益。

这从项目的户型产品就能看出,该盘共有5个基础户型(高层3个户型、叠加2个户型),户型建面涵盖83-159㎡。其中叠加别墅的户型有上叠140㎡、下叠160㎡,上叠附赠露台以及一层地下室,下叠附赠花园以及两层地下室,可见开发商对叠加产品的投入有多大。


当然,为了能够弥补一些公共空间不足的缺陷,开发商在4幢高层住宅的一层空间设置了架空层,配一些儿童游乐设施、健身点等作为补充,这样客户不仅觉得项目高端,而且觉得开发商做项目很用心。

殊不知,这些都是开发商为了保证项目最大利润的套路而已。


地段附加值确实很高

奉发·之语的名字意味深长。都知道奉贤有条“鱼”,叫做上海之鱼,这一谐音无不在叙说项目就在这条“鱼”内。

也的确如此,该盘北面就是上海之鱼,最北侧的高层住宅完全可以看到上海之鱼景观湖以及一系列公园,景观环境确实不错。

而在南面,又临近南奉公路,这条路上汇聚了奉贤区一系列交通配套等设施,包括百联、苏宁生活广场以及传悦坊等集中商业配套,在项目东侧不远处还有奉贤中心医院。


而在南奉公路南侧,靠近金海路上,还有龙湖打造的TOD商业体,地下为5号线奉贤新城站,与该盘只有约1公里直线距离,步行就可抵达,另外在南奉公路还有BRT快速公交,可至8号线沈杜公路站。


而在学校方面,项目旁就是奉贤中学,此外下半年即将启动的金光路小学和金光路中学也在项目不远处,虽然新房不承诺学区,但按照今年奉贤教育局划分,该盘也在其内,所以有概率对口这两所学校。

位于奉贤如此核心的地方,奉发·之语确实是奉贤人们心中向往之地,而最终就要看项目价格是多少了。


或突破奉贤天花板售价

该盘拿地楼板价约3.4万/平,去除保障性住房,实际可售楼板价约3.6万/平。

而去年位于奉贤新城同区域开盘的龙湖天曜(TOD综合体)商品房最终售价也才约3.9万/平,在该盘旁即将入市的保利明玥湖光,据传售价或也才4.1万/平。


如果按照奉发·之语拿地楼板价来看,开盘取证售价或也能“网开一面”,如果保利明玥湖光4.1万/平坐实,那么超过这一售价或也不太难,具体多少就有待商榷了。

但问题来了,产品、地段、配套都相差不大,为何购房者要买这个更贵的房子呢?

至于叠加别墅产品,金老板预估,或有超5万/平的趋势,毕竟在奉贤区,西渡的中铁建别墅就接近5万/平的价格,该盘凭借地段也将秒杀西渡。

所以奉发·之语项目的开盘,无论是公寓、还是叠加产品,毋庸置疑都将打破奉贤区房价新高。

地段奉贤人认可,但价格还真不一定,最终该盘入市如何,我们一起期待!

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