房产中介行业要变天？贝壳股价连日暴跌逼近发行价

贝壳找房（BEKE)的“高光时刻”只维持了不到一年。

美东时间7月27日，贝壳开盘后继续下探，跌幅一度高达6.26%，截至收盘报24.26美元，跌幅0.74%。此前一天，热门教育中概股持续暴跌，阴霾波及其它行业，因监管趋严大跌的贝壳重挫超27%，年内其股价已回调超60%。

去年8月，资本市场对其还是另一番态度。2020年8月13日晚，贝壳找房正式在纽交所挂牌上市，发行价为每股20美元，上市首日股价大涨87.2%。此后三个月，贝壳股价宛如坐上火箭，最高曾冲至79.4美元。

如今，高光散去，遍地都是破碎的声音。同样跌得稀碎的万科A(000002)当下总市值约2342.3亿元，而贝壳总市值仅约288.9亿美元（1873.7亿元人民币）。曾因市值超万科让房企哑然的贝壳，站到了资本市场的悬崖边上。

与贝壳一同陷入阴霾的，还有风声鹤唳的房产经纪行业。

近日，一张关于调整中介费的传言截图在网上传播，图上显示“最新指示：房产交易的中介费不得超过当地社平工资的3倍”。据第一财经记者向链家等多家机构求证，目前主流房产中介并未收到该通知。

中介费率被调控，还是尚未落地的传言，但作为该赛道上的龙头，贝壳面临的挑战却是实实在在。地产调控不放松、二手房市场降温、反垄断调查风声......彭永东带领下的新任管理层，已担上一肩风雨。

“无处安放”的中介费

对贝壳来说，最新一则利空消息，来自中介费率调整的传闻。

如果按照传闻，中介费不得超过当地社平工资的三倍，这对房产经纪行业无异于当头一棒。“大房鸭胜利，贝壳要跌99%。”上述截图信息称。大房鸭是一家来自上海的房产交易服务平台，定位为“去中介化的互联网房产服务平台”。

与多数房产经纪品牌不同，大房鸭称自己不是中介，抛弃“过时的”抽佣模式，遵循“按劳取酬”原则，采用固定服务费模式：不论200万还是20万的房子，大房鸭只收取买房固定服务费1.99万，房东卖房免费，无隐性收费。

但是，大房鸭的打法并非业内主流。以北京7家市占率较高的中介机构为例，链家、我爱我家、麦田、中原、丽兹行收费标准均为成交价的2.7%，21世纪不动产为2.5%，中天置地在1.5%-2%之间浮动。

上述中介费，由买方承担。在上海、广州、成都、大连、重庆等少数城市，中介费则由买卖双方承担。以上海链家为例，中介费由买方支付成交价2%，卖方支付1%；广州则由买方支付成交价的1.2%，卖方支付1%。

一直以来，上述中介费率高还是低，一直争论不断。在购房者看来，花高价买入一套房，还要支付“不菲”的中介费，自然意难平；但很多房产中介也怨声载道，不仅难赚到钱，还容易因为中介费遭遇客户“跳单”问题。

日前，杭州中院公布了一则案例，新婚不久的张女士欲购入一套二手房，在中介冒雨陪看38套房，看中合适房源、支付购房定金、协商中介费用后，张女士却转身找了另一家中介公司签订购房合同，被中介告上法庭。

类似案例数不胜数，案由多与中介费有关。《中华人民共和国民法典》颁布后，还专门将“跳单”上升到法律层面，委托人在接受中介人服务、利用其提供的交易机会或媒介服务、绕开其直接订立合同的，应向中介人支付报酬。

尽管买房人不想花这笔钱，但业内对中介费的看法却不尽相同。

空白研究院创始人杨现领称，美国、日本、中国台湾的费率达到6%，属于高费率国家或地区；阿根廷5%、德国4%、加拿大3%，属于中等费率国家；英国和澳大利亚2%、中国等地平均不到2%，属于低费率国家。

贝壳找房前董事长左晖也曾表示，中国的中介费从世界来看并不算高，这个行业如果想有高素养的人去服务，大概需要经纪人收入是城市人均收入的1.2倍。

多位业内人士认为，鉴于当下的房价水平，二手房中介费率难以大幅上涨，这样购房者不买账；但是如果大幅下降，经纪人的服务水平难以保证，同时容易出现吃差价等重重乱象，行业恶性竞争、内卷态势或会加剧。

杨现领认为，费率问题的关键不是高低，而是无底线、无秩序的恶性折扣问题。真正好的政策是引导行业不要在费率的底线上竞争，而要在服务品质上竞争，只有稳定、可预期的费率水平才能牵引经纪人的专业服务。

风暴的贝壳找房

如果中介费率被调控，贝壳的盈利逻辑将受到直接影响。

2020年，贝壳营业收入705亿元，同比增长53.2%，全年净利润27.78亿元，首次实现美国会计准则下的全年盈利；在存量房市场，贝壳全年GTV达1.94万亿元，同比增长49.5%；全年存量房营业收入306亿元，同比增长24.4%。

有业内人士计算称，一线城市二手房套均成交金额在500~600万左右，中介费一套约15~20万。如果按传言所称，2020年北京平均工资12160元/月（据职友集团发布的《2020年薪资水平报告》），那么中介费仅36480元。

“整体看，降低到三个月收入的可能性不大，但未来调整中介费取费乃至要求二手房中介必须单边代理的可能性非常大。”中原地产首席分析师张大伟称。

传言仍是传言，但股民的情绪却已被点燃。“链家确实垄断了部分房源，也哄抬了房价。”、“价值100万和1000万的房子，中介的劳动差别能有多大呢？”，也有网友称“说拉高房价、被监管可以，但说中介费率高，一脸问号。”

众声喧哗中，贝壳股价震荡下行，目前已逼近发行价。此前，贝壳创始人左晖离世时，并未对公司股价产生多大影响；此次风波，则可谓声势汹涌，在市场间引发震荡，其中既有中概股整体风波的影响，也有贝壳自身因素所致。

7月23日，住房和城乡建设部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，明确要因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面的问题。力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

摩根士丹利分析师Steven Tsai称，不认为这是房地产市场进一步全面急剧收紧的迹象，而是强调要规范房地产交易行业的违规行为。从长远来看，这对贝壳等注重提高服务质量的公司来说是个好兆头。

但是，在二手房市场退烧和“反垄断”调查上，贝壳没有那么轻松。

近期，多个热点城市对二手房市场开启整顿，尤其是二手房指导价制度，让许多城市的二手房交易退了烧。监管重锤下，目前已有多个城市的二手房成交量出现大幅下滑，深圳尤为明显。这对以存量房交易为主业之一的贝壳来说，无疑会受到波及。

同时，此前有外媒称，市场监管部门已开始对贝壳找房涉嫌的反垄断行为进行调查，对此贝壳称：被市场监管总局立案调查为假消息。尽管贝壳方面公开否认，但业内对其是否涉嫌垄断一直存有争议。

58同城CEO姚劲波还曾实名举报，贝壳通过利益的不同分配方式，强制让房企进行“二选一”，以获得独家房源进行垄断。当时正值监管机构出手、互联网巨头站上风口浪尖之际。

据《反垄断法》规定，经营者在相关市场的市场份额达到二分之一时，可以推定其具有市场支配地位。但在界定贝壳市占率时，要考虑是放在全国范围还是单个城市，前者尚未达到50%，在某些城市则处于支配地位。

贝壳是否涉嫌垄断，还需相关部门进一步调查厘定，但各路资金已开始“出逃”。最新信息显示，Cathie Wood旗下Ark Investment Management管理的交易所交易基金（ETF），已卖出约139万份贝壳ADR（美国存托凭证）。

将贝壳团团包围的风雨，仍在继续发酵。