虽然“群租房”，但是租赁合同有效。
房屋租赁不得破坏房屋原有结构，不得改变房屋结构及用途。至少以一间房间为出租最小单位，租房内人均面积不得小于5平米。但一些出租人或中介为了牟取利益，会变更房屋结构，通过增加“面积”方式来进行出租，显然会存在各种安全隐患。
基于此，《商品房屋租赁管理办法》第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租：（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；
第二十一条：违反本办法第六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款。
按照上述规定可知，出租“群租房”一定属于违法行为，但显然上述规定属于管理性强制性规定，也就是说违法上述规定会被行政机关处罚，但并不必然导致租赁合同无效。
法律依据：
《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》
4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？
当事人一方以租赁房屋属于“群租”房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
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