杭州第二批集中供地悬而未出，首批集中供地却起了波澜。
就在昨天，宋都股份发布公告，称要放弃于今年5月份集中供地拿下的运河新城宅地。
公告显示，宋都全资公司杭州绍辉企业管理有限公司由于公司尚未签署《杭州市国有建设用地使用权出让合同》，于2021年7月20日收到杭州市规划和自然资源局出具的决定书。
取消了前期竞得国有建设用地杭政储出【2021】8号地块的土地使用权资格。
这也意味着杭政储出【2021】8号地块将要重新进入土地市场，而宋都前期缴纳的5000万的保证金也打了水漂。
01
据了解，宋都在杭州首批集中供应的55宗涉宅地块中，一举斩获5宗地块，拿地金额达到45.8亿元，在首批出让地块拿地金榜中可以排到第9位。
此次放弃的杭政储出【2021】8号运河新城宅地土地出让金17.83亿元，占宋都首批地块拿地额的38.9%。
该宗地块为纯住宅用地，位于碧桂园·尚合府东侧，出让面积34025㎡，容积率2.5，建筑面积85062㎡，新房精装限价29500元/㎡（含3000元/㎡精装）。
目前运河新城精装限价在33000-38000元/㎡，是杭州炙手可热的板块之一，在售项目几乎个个中签率低于10%限售五年。
也因此，在5月7日首批集中供地当天，地块未开拍就封顶进入自持环节，最终经过20轮报价，宋都以17.83亿竞得该地块，成交楼面价20962元/㎡，自持21%，溢价率29.9%。
溢价率29.9%、自持21%，对于宋都而言，此宗地块几乎毫无利润可言。
02
另一边，也有人猜测，宋都退地事件是否与最近网上流传的一份文件有关。
据网传文件通知，未来杭州住宅地块，除了公益性质的，配套公建全部要按照沿街住宅底商的形式布置。
商铺改商墅被叫停，也就意味着，房企“变相溢价”的路子被彻底堵死。
不过在公告中，宋都特别强调，本次房企竞得的土地使用权，是公司经营管理层审慎市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策。
进一步说，如果不退地，亏损的可不止这5000万。
相关业内人士透露，运河新城地块，宋都选择退地是最稳妥的方式。
限价太低+公租房+自持等限制太多，房企很难算过账来，即便在当下的杭州市场，去化几乎没有多大问题，但高达21%的自持几乎决定了这块地未来将会面临亏损的局面。
根据已知信息，运河新城地块最终成交楼面价为20962元/㎡，而项目的精装均价为29500元/㎡，同时还须配建10%公租房，再加上21%的自持成本，再加上建安成本等各种隐形成本，这笔账算下来，实际亏损大于盈利，甚至亏损要远远高于5000万。
少亏就当赚，这是不少人得出的结论。
其实，早在7月初就有传闻宋都将要退地，大半个月后，终于落下实锤。
至于这宗地块会作如何处理，根据以往的情况来看，或将继续进入土拍市场。至于精装限价、楼面起价会不会再有调整，可能需要等到挂牌那天才能揭晓。
03
近几年来，杭州土地退地的事例并不多，上一次还要追溯到2019年年底，瓜沥地块惨遭退地，赞成损失5853万元。
今年以来，房企利润越来越微博，特别是在“拿不到地就无法生存”的大环境下，多数房企在拿与不拿，放弃还是不放弃之间摇摆不定，这几乎是首批集中供地的市场群像。
在杭州首批集中供地期间，“绿城去哪儿了？”“绿城什么时候出手？”被频频调侃。而直到首批供地结束，绿城一宗地块未拿。
反而滨江通过与融信联合体的形式拿下了不少涉宅地，观察2家本土巨头的态度，大多数也是处于成本的考虑。
据统计，在杭州首批集中供地拍卖中，57宗地块，41宗拍至封顶自持，其中12宗自持比例超过20%，最高自持达到40%，开发商持有成本更高，而可售面积也更少了，利润微薄。
高价地，高自持，对于购房者来说更是苦不堪言，在首批集中土拍结束后，就有不少业内人士表示，这批集中供地以后建的房子或许是近两年买到的最差的房子。
如何破局？或许接下来的竞品质能带来一些惊喜。
宋都退地事件可以看作是“及时止损”，同时也给到大部分房企一些警示，盲目拿地不可取，投资有风险，入市需谨慎。
04
不得不说，运河新城最近有点“倒霉”。
因《杭州市城市轨道交通第四期建设规划环评公众意见征询》公布，运河新城被推至舆论风口，虽然并不是最终稿，但文件中地铁14号线被砍，运河新城也被网友称为与地铁无缘板块。
还未从痛失地铁的悲伤中走出来，现在又有开发商要退地。
于是，有人说，运河新城少了一条地铁，又被退地，那别摇了吧。
14号线被砍，对运河新城影响大吗？
首先，在很长一段时间内，运河新城一直有3条地铁预期，分别是在建的地铁4号线二期段，被砍的14号线，以及还在四期规划中的15号线。
4号线在运河新城已明确两个站点，分别是储运路站和平安桥站，横穿板块中部，串联了东西两边的北部新城与杭钢新城。
被砍的14号线，根据早期的建议方案，在拱康路以及运河湾商业综合体附近分别会有一站，但都集中在板块最南端。
而15号线，从最新的环评公示看，是从绍兴路到东教路再到拱康路最后至崇杭街，也就是说，15号线纵向穿过运河新城，而板块本身，就是纵向规划的。
综上，15号线是运河新城的纵向大动脉，涉及站点最多；4号线是横向大动脉，连接东西重要板块。
被砍的14号线，仅从运河新城单个板块而言，称不上绝对重要。影响的只是作为运河新城核心配套的运河湾综合体。
简单的说，一条14号线被砍，还有2条地铁线纵横交错，运河新城依旧是香的，也一定会保持甚至超过之前的热度。
在今年5月份的集中出让的土地中，保利和宋都分别拿下了运河新城的两宗地块，如今，宋都退地后，今年还将入市的新盘还有保利·潮和阅江台轩。
这两个盘也是运河新城今年下半年主要的新房供应，想买的购房者还是有机会，但难买指数估计也很高。当然7月份的集中出让土地也快要来了，到时候可能也会有新的供应。
对于一座崛起的新城，未来的规划肯定是宏伟的，但其中的变数也是有的，纸上谈兵与实景呈现还是有差距的。
对于自住者，反而简单，一些基本需求满足的情况下，买就是了；但是对于投资者，其实需要谨慎，并不能收受市场情绪影响随意下单，还是要择准时机，考虑周全。
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