外滩·中央穹顶亮灯，稍作展望

上周末，外滩·中央穹顶猝不及防亮灯，作为一个仍在筹备中，甚至内街公区尚未对外开放的商业项目，穹顶亮灯都能引起报道肯定有它的道理，本文先来为大家介绍一下大概。

首先是历史情怀因素。

作为小辈，关于该项目的历史底蕴真心没有资格也没有切身体会能够分享，有兴趣的朋友推荐阅读：《【海上记忆】“外滩·中央”在哪里？》一文，几乎是纯历史文化的干货输出，值得学习。我在文末放了原文链接，可点击跳转。

焕新后的商场中保留着对历史的致敬元素。

即使我对该项目早年的发展历程不了解，但在整个儿时成长记忆中也是有交集的。在90年代，这里是老上海人可能都知道的中央商场，你可以去淘各种二手电子产品，亦或是维修设备。

记忆中，当年我的SONY MD可能是因为做工太精细，排线容易断，原厂返修后依然如此，后来索性到中央商场找人修理，搞了根相对粗的排线，竟然此后就没坏过，只要忍着点它不是原厂出品就行了。

这是我对中央商场的美好记忆，如今走进老厂新开的大楼，还能在墙上看到这样一张老地图，由于1946年年代久远，在命名方面与现今有所差异。

因此为了便于理解，可以参考下图进行一一对应。为了对该片区进行城市更新，形成一个整体项目，其中最大的工程之一，就是为其打造一个穹顶天幕，也就是让沙市一路、沙市二路两条内街能尽可能避免日照雨雪等天气因素的干扰。历史底蕴以及城市文化属性，让该片区的现代化改造成为话题。

这四栋楼各有命名，其中南京东路沿街的两栋，美伦大楼以及中央大楼（也就是我上文提到的中央商场原址）的沿街商业部分已经于2017年引入Air Jordan、SKECHERS、New Balance等运动时尚品牌以及林肯爵士乐上海中心后对外开放（关于商业打造的评述本文下半部分会详聊）。

其次是结构因素。

新闻报道数据所示，整个穹顶面积近4000㎡，幕墙由1940块不同尺寸玻璃拼成，安装有12000盏炫彩灯。从尺度而言以足够成为吸睛打卡点。

从难度而言，虽然改造后的外滩·中央是“四楼合一”，但由于在历史进程中，其本各自为政，甚至有些建筑是改造新建，因此在高度、结构方面有所不同；而以十字路口内街为对应轴心的穹顶则需要考虑到对称美感，因此如何通过异形玻璃拼接出尽可能规整的效果，是设计工程方面的难点。从下组图能看到，项目整体通过建楼、错位等方式实现主轴相对的对称性。

回溯2017年部分区域对外开放时，内街围挡就以穹顶为标志性画面也在情理之中了——这是最能让上海人感受到蜕变的icon之一。因此当筹备多年后，穹顶终于能够以完整姿态对外亮相，势必会得到一波宣传和关注。我在搜索相关内容时，除了众多主流媒体的报道外，也不乏拥有公众号的普通市民发文描述自己在非受邀的情况下慕名前往亮灯仪式，只为看一下原来中央商场蜕变后的样子。城市更新在情怀层面的受众度可见一斑。

接下来聊一下我个人更为专注的商业方面。

打造商业，对外滩·中央而言，可不像仅靠情怀就足以令人关注的亮灯仪式这般“简单”了。它牵涉到各种影响因素，包括南京路步行街长期以来的沿街位与内场以及高楼层的商业价值落差，以及街区型商业项目都会遇到的气候因素等。但这些又恰恰是该项目的看点所在（否则我们关注商业项目关注什么呢？最值得玩味的不就是如何做定位、氛围以及解决问题么）。

在第一阶段，也就是上文提到的南京东路沿街两栋楼对外开放时期，也正值运动品牌起势之时，两栋楼的沿街商户几乎被运动品牌双层旗舰店包办，外加一个哈肯铺。

经过几年的运营，该项目整体虽仍在筹备期时就已经迎来了第一轮调整。当年火爆无比的New Balance等品牌撤出，一度让我对该项目沿街商户的定位产生迷惑——依旧走运动品牌路线与Air Jordan等再次形成氛围，还是另起炉灶？

事实上能拿下南京路步行街沿街位的品类、品牌，某种程度上是商业发展势头的映射。先有餐饮方面近年起势的精品咖啡Peet's Coffee取代了哈肯铺。

零售方面，几年前是年轻运动品牌当道，如今围挡筹备中的则是美妆集合店HAYDON黑洞和名创优品旗下潮玩品牌TOP TOY（名创优品在附近也有一家大沿街店），两个品牌皆为近年消费者和资本市场的香饽饽，确有能力拿下沿街位，且具有自带流量效应。甚至在定位方面，虽然品类与美伦大楼的AIr Jordan、SKECHERS、BOY LONDON不同，但氛围还能自洽得起来。反倒是光明悠焙在整体氛围方面稍显格格不入，但其老字号焕新的理念又与外滩·中央是契合的，我们也需要这些以“商旅文”定位的项目与上海本土品牌进行联动，否则全是港资、全是国际品牌也没意思。

但不管怎样，价值不可估量的南京路沿街理应是不乏品牌青睐，无非是风水轮流转，某个特定的时间，迎来特定的品类及品牌登上“舞台”。更值得展望和玩味的其实是内街。

我儿时记忆中，中央商场就是带有街区属性的地方，我们穿越狭窄的街道，在各种不同种类的摊位中找到各自所需。改造后的外滩·中央，即使从未完成版的呈现来看，早已转变为看似复古，其实是彰显现代韵味的十字内街，加上穹顶加持，项目独立性和整体感更强，但在动线方面又能与南京路步行街无缝对接。

消费者一个转角皆可进入到项目中，也就是另外一个场域，在此空间会营造怎样的氛围，是值得遐想的。较为浅显的构思，可能是休闲餐饮氛围。毕竟价值更大的沿街面主要会以零售旗舰大店为主，内街如果依旧是较为生硬的零售业态，再结合项目本身端庄的石材结构，会稍显无趣；但如果出于租金考量，那又另当别论了；再若展望未来良性发展，该项目如果能吸引到国际名品来开大店，那又是另一番光景。

总之方案可以有很多，合适的那一个就好。

再则是高楼层区域，目前已经开业和正在筹备中的零售品牌能看到基本都拿下了双层大面积，这也是沿街商业比较常规的打造方式之一。而在三层及以上空间，例如美伦大楼目前是以艺术空间、餐饮、俱乐部等具有目的性属性的业态为主，而之后的另两栋楼会如何打造垂直动线方面的业态构成，也是看点之一。

从实操层面来讲，在沿街做零售大店的情况下，要在高楼层继续强化零散的零售品牌难度太大，可能引入餐饮等相关业态是相对务实的选择。U479是这么做的，BFC的独栋在高楼层引入标杆餐饮品牌也收获了不错的效果，甚至我们能看到类似静安嘉里中心南区这类区域也是异曲同工的布局方式。

最后，是内街十字动线中心广场位置的运营。按照新闻稿的内容：这里将开设露天咖啡吧、露天集市，举办品牌发布会、时尚秀场等。

如果这些都能实现，那可真是太棒了，说实话一个商业项目中庭也就做做类似的活动，外滩·中央坐拥南京路客流加持，吸引力可能会更大一些。要知道这条商业街此前最好的活动点位几乎就是上海世茂广场外广场以及新世界大丸百货中庭，前者更多偏重于潮流向IP展、后者则几乎被美妆品牌排满档期，外滩·中央这个半开放式活动空间，是有其独有卖点的。

外滩·中央最终会以怎样的完整版示人，拭目以待；而一个商业项目也无法仅靠穹顶来获取关注，更需要整合不同楼宇、楼层、沿街面的商业内容，以及公共空间的运营来达成氛围的平衡。