“两集中”下房企承压：钱要努力找，货要加紧推

7月21日，21世纪经济报道地产课题组发布报告——《告别地产红利 强化管理风控——“三条红线”与“两集中”下的投资策略》提出，大房企是此次“两集中”供地的主要受益者，无论从拿地金额、拿地面积上看，大中型房企都占据主流。但凡事都有例外，一方面，一些小房企在部分区域市场脱颖而出，并有所斩获；另一方面，并非所有的大房企都是受益者，一些负债率高、现金流不够充裕的大房企，并未真正获得机会。

“两集中”也给房企带来了很多新的考验。比如，成本控制能力、资金调动能力、布局能力、营销和产品能力等等。

据报告不完全统计，融创在首批集中供地中共获地41宗，是所有参拍房企拿地数之最；万科共获地34宗，保利、龙湖、招商蛇口、华润等拿地数量均排名靠前；碧桂园前期表现较为低调，在6月进行的集中土拍中积极补仓，最终也拿下了11宗地块，不过其重仓市场主要是三四线城市，与集中供地城市吻合度较低。TOP5房企中，仅恒大因降负债较少出现在本轮集中土拍中。

除了TOP房企，报告分析指出，本地房企的优势也得到凸显，头部房企深耕区域的意图也更加清晰。越秀地产作为广州本地国企，拿下8宗地块，成最大赢家；龙湖则在大本营重庆获得超百万方土储，投资总额为96.6亿，占龙湖本次集中拿地金额的2/3；中铁在长春拿下13宗地块，占据长春此次土地出让宗数的三分之一。

头部房企分别重仓中意的区域。融创在青岛集中土拍中拿下黄岛开城路南8宗地，黄岛是融创在青岛开发的重点区域，目前拥有九个在售待售项目；万科在济南集中土拍中获得5宗地块，据悉万科于2012年进入济南，多次公开传播过“深耕济南”的意愿。

与此同时，在行业整体盈利下行趋势下，集中供地城市的热门地块更是竞争加剧，高地价、高自持、限价成交地块频现，尽管房企热情不减，但盈利空间被进一步压缩也是事实。

报告点出了典型案例：以杭州为例，“封顶溢价+自持”成为地块成交的一大典型特征。此次杭州首批土拍共出让57宗地块，其中41宗地块竞价封顶后转入竞自持比例，且有13宗地块的自持比例超过20%。竞得杭州5宗优质地块的滨江集团，管理层在业绩说明会上无奈直言“努力做到1%-2%净利润水平”。

报告分析认为，房企在热门城市热点地块的“舍利求地”实属无奈。一是防止因错过拿地导致企业推货量和推货时点受到影响，不利于业绩的实现和规模的增长；二是防止市场份额被稀释，削弱在该城市深耕的竞争力。因此，面对激烈的土拍竞争，为了维持规模增长、稳住市占率，甚至为了保持团队稳定，房企不得不降低盈利预期。

值得关注的是，报告进一步指出，高额的保证金、土地出让金、融资成本增加等，都对企业的融资能力和现金流管理能力提出了更高的要求。

“三条红线” 约束了房企的负债率，“五类分档”卡住了资金对地产业的注入。且土地保证金的短期融资成本远高于开发项目的融资成本，政策对于房企保证金的来源有严格管控，部分房企转向金控平台求融资，更有小部分房企举借利率以日计算的民间资本。

报告强调，“两集中”政策后，房企需要更加关注区域布局能力和营销能力。

土地招拍挂“由零售改限时批发”，短时间内参与不同城市的土拍，且面对高额的资金要求，企业为了顾全大局，完成整年的土地储备计划，需要做出相应取舍，或将引导企业将资金投入到自己的优势城市、优势项目中去。

“两集中”对企业营销端也将带来深刻变化，以往的销售节奏与营销节点也需要重新铺排，以面对集中的拿地资金需求。新楼盘集中上市的格局下，定位类似的同质化产品竞争将会异常激烈，企业需要重点关注同区域内的供地情况。

此外，如果自持比例过高，将使项目变现周期拉长，现金回流存在压力，对于资金压力偏大的房企来说影响更直接，更需要企业做好项目运营。

（作者：孔海丽 编辑：李清宇）