成都楼市：地铁的规划对房价的影响有多大？90%的人都理解错了！

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房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下来自“成都房神”粉丝问答精选提问

提问：房神你好！现在手上现有余钱，准备买房，家附近今年有地铁规划，有没有投资价值？地铁对周边楼盘的升值带动有多大？

回答：对于买地铁房，我有几点建议。

1、离地铁站的距离。

正地铁房：步行5分钟，也就是距离大约在500米以内。

准地铁房：步行10分钟，也就是1000米以内，被称为准地铁房。

近地铁房：步行15分钟之内的。

再远，就不是严格意义上的地铁房了。

那么是不是说离地铁站越近，升值越大呢？

也不完全是。

这个距离一般指的是小区门口到地铁站的距离，如果你是住在一个大型社区里面，从家走到小区门口就要5.6分钟，那么你就可以考虑离地铁站远一点的小区，但是，在这个小区里面，你的家离门口近一点。

这样的好处是，走到地铁站的时间差不多，但是小区离地铁站稍远一点，也会相对安静一些，更有利于居住，重要的是价格也会低。

其实，太近了也不好，地铁站旁会有通风口，把车站内的污气送到地上，把地上的新鲜空气送到地下。有噪音污染，也有空气污染。距离方面还要考虑的是，如果楼栋在地铁运行线上，虽然地铁在地下数十米，但是辐射到地上的轻微震动依然存在，它会严重影响居住质量。所以，这样的楼栋慎重考虑。

2、购买的时机。从以往的数据上看，影响地铁房房价涨幅快过其他非地铁房的时间节点，主要有3个：地铁站点确定的时候、地铁开始动工的时候、地铁开通前后。

而且，地铁开通前一年到开通后两年，沿线的房产升值速度是最快的。

3、站点位置。越是交通不成熟的区域，地铁投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。从各个站点来看，首站和末站，周边的房产升值快于其他的站点。

4、规划中的地铁。地铁的修建不是一蹴而就的，从可行性报告，到地铁规划，到最后开工修建，再到开通，这期间要经历漫长的时间。

在这期间，还有可能会发生改道、变站、延迟开通等等各种意外。

投资房地产不能仅仅考虑地铁这一项，还是要和地段、配套等等其他因素放在一起来综合考虑，否则的话，很容易影响你的投资收益。

提问：房神你好！在高新区和青羊区上班，预算400万，套三套四均可的新盘。或者小区环境好，教育资源优的二手房请推荐。

回答：你好，预算达到400万的话，高新、青羊或者居中的武侯都还是有好些可选的楼盘，但主要也看你是否是刚需，甚至刚几，社保时长等，暂且先不管这些细节上的入围难度，统一来说，高新区可以看凯德世纪名邸（极致网红)、麓鸣九天（TOD大盘）、金隅金成府（热度很高）和保利和光逸境（楼盘体量不大，主打别墅)，基本都需要较高的顺位度；

武侯可以看当代璞誉（刚改大盘）、武侯金茂府以（改善大盘)及凤舞七里（稍微刚需)﹔青羊可以看玉润金沙（西三环外的小高层）、鹭岛金沙壹品（教育刚改)以及建发央著（价格待定)。

二手房400万的话，还是建议可以看大源的华润凤凰城、雅颂居等。

或者青羊五区的包括中大君悦金沙系列、金沙鹭岛系列以及西子香荷、保利贝森公馆、天合凯旋城这类，都是可以考虑的。

提问：房神你好！本人目前与家人在高新天府长城区自住（小孩就近上学中），还有高新和天府新二套房资格，拟再购一套改善型住房接老人同住或是用于投资，总预算不超过400万，下面几种考虑请帮忙评估下：

1、就近在金融城、理想中心、世纪城等半径5公里区域内（主要方便接送小孩）购商住一体的大平层或小别墅，全家搬迁后将现有住房出租，是否有相对保值且环境较好的可推荐盘；

2、高新（优先）、锦江、天府新、成华区域再购一套住宅（全新或二手均可），面积不强求，追求未来增值空间，请推荐几个；

3、纯三圈层，目前实地考察了蒲江的花样年大溪谷，还有独幢、联排二手和上下叠的新房（均为住宅），感觉环境不错，用于周末自住，不知是否能至少跑过通涨和一般理财，能否预估其增值空间；

回答：你好！1、400万入手你说的商住一体的大平层、小别墅，其实就是指那种40年产权的商墅，从自住和地段、环境、产品来看，完全是没有问题的，但毕竟是40年产权的性质，今后的流通性，增值性都会大打折扣，有点过于浪费这笔预算了，不太推荐。

2、增值还是要看到核心地段或者未来的核心地段。高新区的话，新房400个的普通，主要还是在新川一带看吧，比如金隅金成府、保利和光逸境这些都只能说捡漏或者捡漏的机会都不多了。二手房我目前还比较看好大源和新川的一些楼盘，比如北辰朗诗南门绿郡、华润凤凰城、都城雅颂居；中德英伦联邦、北大资源颐和翡翠府、中德英伦世邦以及龙湖九里晴川等楼盘。

锦江400万级别的新房没有，二手可以看瑞升望江橡树林、翡翠城。

天府新区，建议主打新房了，可以看佳兆业麓山壹号、中铁悦鹿府、鹿溪樾府等。

成华区也建议打新，可以看看首钢璟辰里、中车共享城以及新希望万科知园。

3、蒲江从现在市场预期来看，大概是会跑输大盘的，均不建议，不仅没有自住的实用性，也没有增值的未来性。

提问：房神你好，普通投资，华润24城溢价房溢价100，说可以选的楼层比较多，龙光天瀛順销房，交了几万定金。两个总价都300多万？怎么选啊，应该如何才能够利益最大化，才能够赚到更多的钱？谢谢！

回答：倒挂第一，选筹第二。

华润24城溢价100万，单价也大概是2.4-2.5万，对比当下华润比较新的几期二手房价格来看，依然是比较香的，值得入手，可见可得的收益。

龙光的单价目前也和溢价后的华润类似，甚至更高，当然产品是更好一些。但是地段就半斤八两了，一个享受当下，一个未来可期。

从收益的稳定性来看，我还是建议入手华润，龙光更适合没有路子的普通购房者。而且是着手于中长期的。

成都买房应该如何才能够利益最大化？

现在成都新房限价都需摇号，新房限价后有些就比周边二手房便宜很多。

所以，只要能够摇到，立马就可以赚到，只要有价差完全不用去做什么供求分析、区域分析、选筹分析、什么方法论，完全没必要，立马就可以上，买到就是能够所见所得的收益，何乐不为呢。

提问：你好，房神，本人刚毕业不久，也刚在仁寿县城工作，想到成都购买首套房（子弹不多20W左右那样）后两年内不可能自住，成都目前没有房票，因为子弹不多，今年如果有适合的就打算，朋友叫我买视高，但你又说视高又不能买，又怕等到明年房价上涨了。麻烦房神看到，给个建议哈，谢谢

回答：你好！若只有20-30w的朋友，能忽悠你过去的都是坑，特别是现在视高的房子。建议你选择仁寿二手次新房，单价较低压力小，能及时变现，从现在开始把成都房票买起。

我们投资买房，不是无脑入，买错房比不买房后果还要严重，一旦入坑，不涨价、卖不掉、贷不出、占名额、还月供，苦不堪言。

今天整理了一下小白易踩的几大坑：

1：再次强调不要购买公寓、商铺、写字楼等非住宅产品，存在很大的不确定性，再加上税费的影响，保存功能和住房是无法相比的。

2：不要购买旅游地产，买下它就是个大洞，数以百万的房子就可能砸在自己手中。还有个带文旅项目也都别碰。

4：除非你对自住有很高的需求，不要买别墅，别墅的特殊性决定了它就是个消费品。别墅本身的回报率很低，购买别墅只会占用自己的资金，增加风险。几年下来别墅涨幅回报率跟你理财投资差不多甚至更低。

3：不要只要求“量”而不求“质”，同样的首付，你想买两套郊区住宅还是一套中心区的房子？郊区的住房不是那么容易租，涨幅也小，卖也不是那么容易！看到新楼盘数量很多，但价值很难上升。

4：不要滥用你的首贷款资格，每个人都有30%的首付机会。我们必须珍惜从银行获得70%贷款的机会。不要随随便便地利用你的贷款资格，在你的能力范围内，尽可能多地从银行借出筹码，购买一套总价值尽可能高的房子。

5：不要被房子的“外观”所迷惑。影响购房的宏观因素顺序是：地段，学区，房龄，地铁，配套，环境。单套房的因素包括：户型、朝向、楼层。先看看因素是否满意，然后在筛选出一套房源。

6：买房子犹豫不决，错过机会。投资要计算回报，所以你需要考虑买房的时间节点。趁着今年形势横盘阴跌的时候赶紧上车。

一个好房子的特点之一是它流动性强，出手快。

流动性来自核心购买力的需求和住房供应的挤压效应。

只有那些持续有人口流入有产业支撑的城市，房子才拥有巨大的需求，才具有长期的投资价值。

提问：房神你好，隆基泰紫樾风华咋换了集团改名成了国贸·环球融创青云台了呢？这个楼盘咋样？

回答：隆基泰和紫樾书香，在龙泉大面；

隆基泰和紫樾风华，在成华理工大。现在案名叫做国贸·环球融创青云台，主要是因为股权变更了，引入了和融创来打造。

紫樾风华所在的理工大东北侧板块，首先来说，它更北的美立方、V客尚东算是一个前车之鉴吧——除了三环内，临近三环，可谓是一无是处。

靠近三环，自驾交通还算便利，但是也有较大噪音；往三环内，理工大和它没啥关系，还有铁路线分割，板块内还是以荒地居多，缺乏规划和打造。

美立方这些楼盘，定位刚需，当初开盘六千多，到现在也不到2万的样子，还是趁了三环内的虚名和东进的东风。

如果不是在三环外有龙潭产业园，在市场的受众上，恐怕更难有较大起色。

再看青云台本身，主打的是108-128的套三双卫，有高层、洋房和叠拼项目，整体南北通透，布局还是合理的，就看拿地价1.6万的它开盘价多少了，我相信不会低，我也相信买单的人不会多。

提问：房神你好，新人一枚，本人在龙泉工作、定居，老婆想在成都买房（首套房，有资格），想让孩子去那上学，奶奶带。

而我的想法是，小孩才4岁，小学的话我认为待在父母身边比上个好的学校重要，如果初中再去成都读的话，起码还有8年左右的时间，现在买是不是太早了，房子放那空置不划算，且房价走势也不确定。请房神给予指点，谢谢。

回答：成都买房我建议你一分为二地看：

如果单从买房只是为了孩子上学，我还是认同你的想法，孩子目前4岁确实还太小，学区需求不够强烈，这个年龄段父母的陪伴显得更为重要。

但是成都值不值得投资呢？答案是肯定的。

成都对于稳定楼市的决心很大，如果是指望短期获利，这需要买低洼区的低价盘，长期稳定投资可以买，与周边城市比较，成都仍然是有很大空间的。

就投资来说，地段和学校更重要，地铁倒也需要，成都以后的地铁盘会越来越多。现在地铁边的楼盘，升值不算明显。

长期投资，需要考虑片区发展和板块轮动。在目前成都的行情下，建议考虑一些成都低价区域，选择倒挂差价比较大的楼盘，性价比高的盘，后期可以配合出租长持，同时也是为你孩子将来大一点来成都上学打下基础。

提问：房神你好，成都现在是上车时机吗？有什么要注意的？

回答：成都今年来看，当下的市场几乎处于冰冻状态，房东惜售，买家观望，特别是二手房指导价出台以后。

但这些并不代表成都就已经不能投资了。

买成都现在不能看当下，要看5年甚至10年以后，强者恒强，以后价格只会越来越高，适合守长线。

成都买房几点建议：

1、回归中心。中心城市中心地段，城市中心分单核+多核，三四圈城以下原则上只抛不买；

2、敬畏政策。房产投资，要敬畏市场，更要敬畏政策，政策是房地产最重要的基本面；

3、流动为王。流动性好的不动产，拥有更高的溢价，抗风险性更好；

4、长持为策。拒绝短炒，房产的持有周期应该考虑5年以上，5年也是经济小周期；

5、配置优化。拥有多套房的投资客，优化资产配置，应对未来房地产税；

6、控制杠杆。家庭负债总额原则上不超过家庭税后月收入的200倍；

7、勤于踩盘。读万卷书，踩百个盘，学会分析楼盘的区位价值、附属价值和产品价值；

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