北京楼市：学区房暴雷，普通人应该怎么买房？

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提问：你好！我和我老公都是北京人，40多岁，有一个小男孩。 在白纸坊桥西（西二环边上）有一个90平米两居，然后在天宫院地铁旁买了一个80平米的两居，给孩子准备的，同时为了投资，也为了保值。 但从去年来我发现目前只有二环里面和海淀的房子在涨，其他区域大概率都在跌，我不知道现在是把天宫院的房子卖了好还是继续留着呢？卖了自己投资是否会跑赢通胀？不卖，是否房价还继续会跌？ 麻烦请房姐给些意见或建议。谢谢！

回答：东西海最先回暖，大多是学区支撑，但内部也同样分化，西城多校划片的原因，像 金融街和月坛等高价片区的成交价同比去年均下跌近10个点左右。相比低价的牛街和新街口处于上涨状态。 除了东西海，其实北京整体市场是在回暖 ，内部同样分化 同比去年 像朝阳、丰台、昌平、亦庄都有不同程度回升。但大兴整体处于下跌，主要是前期价格虚高，本身没有基本面支撑，熊市期间跌幅就会更狠。天宫院在大兴来说属于比较成熟的板块，同比3年前跌幅在9个点左右，我认为近一步下跌空间不大，建议持有，跟随大盘应该没问题。

提问：你好，我在通州区有14年的90平两居一套，价值480万无贷款，行动不便的母亲、保姆和我们共5人一起住。能够继承通州95年的老小区小三居一套价值320万。孩子明年上小学，考虑到通州区和市区教育上的差距，想卖掉通州一套房在东西城或朝阳海淀买一套学区房，能够接受贷款100万左右。是否有可操作性？如何操作？我这个需求是否有片区和小区推荐？谢谢

回答：1. 考虑自住和学区平衡建议买朝阳 推荐 芍药居人大附，慧忠里的朝外，安慧北里X园的陈经纶嘉铭西校区 2. 如果想学区更优，能在附近租房就看东西海 例如 西城广外荣丰2008，东城和平里板块

提问：房姐好，本人目前子弹300，想全款买一个小户型房子，考虑投资出租，不自住。希望的位置优先想考虑东城或三环以内的房子。请给些建议，谢谢。

回答：投资不建议看东城。重点看下东三环附近 团结湖 、红庙、甜水园 板块的老破小 租金收益比较高，例如 农展南里、团结湖北二条、甜水园X里

提问：房姐您好！新人首问，置换房子，请您指点，费心了！京籍家庭现有（1）西城70年代公房2室1厅楼层朝向均好，学区好（2）海淀牡丹园新世纪初公房塔楼东北3室1厅 （3）天通西苑一区电梯顶复两百大几十米 （4）朝阳和平街70年代公房半地下3室1厅 想一换一尽量少添些，总价在一千左右最好。当前目标（1）京师园小三居 （2）罗马花园唯一周正的180平米左右3室1厅 （3）新荣家园140多周正3室1厅（东北，西北） 置换的话，前3套您看用那套置换更合理以及3套目标房源那套更合适，麻烦您给点评一下并给个排序。或我所关注地区您有什么推荐，要求近地铁。谢谢啦！ （另：和平街半地下您说是找机会出手，还是暂且收着租金。不知今后能否有动迁或重建的希望） 盼尽快回复，多谢！

回答：优先置换学区房，学区摊薄是大势，我们要不逆势而行。目标房源 优先推荐罗马花园，这是一个低单价的老破大，投资角度可以长持，用时间换价格。 和平街的半地下找机会出掉 这个类型涨幅普遍不行，除非租金不错。长持你要考虑机会成本

提问：房姐好～新人首问，准备在石佛营附近买一套400w左右的小户型（首付大概能出到150w左右），近一两年短期内应该会用来出租，想问一下石佛营西里的90后公房（卧室朝南的小一居或者小两居，总价在250-400都有，基本在94到97年之间，感觉单价比炫特便宜很多）和炫特嘉园（朝西南或南的一居，总价在350-420左右）应该怎么选择比较合适～？90年代的房子会比较老影响几年后置换吗～？

回答：你好，石佛营西里和炫特的流动性都不错。 如果未来考虑自住，建议优先炫特嘉园，次新盘居住环境相对好一点。 如果考虑租售比，石佛营西里略好一点。 90年代的老公房不算老的

提问：新人首问，劳烦房姐： 家庭基本情况 1.回龙观云趣园3区3居2卫1套，一直自住，市值480左右（余贷100），这个房子自住还比较舒适 2.孩子2岁半，4年后上学。有德胜五路通小学政保入学资格，近两年入学都没问题，但还是需要考虑4年后的政策万一 3.我有sfsd资格（Jl满1年），户口在德胜，名下有公司，但是收入不稳定，尤其这两年行情不好。 4.手头子弹150，家庭年收入税后50-80 5.香河大运孔雀城84平投资，房本未下。威海南海新区84平投资，房本未下。超级后悔这两次操作，但是眼下也不好变现 眼下需求 1.利用sfsd的资格购房。是不是这个资格很宝贵，最好充分利用？ 2.这个房子最好能满足居住品质、保值升职和孩子以后上学学区保底作用（学区保底要求不高） 我们该如何选择？ 自己想的方案 1.出云3房子，首付500左右，德胜片区小房子，勉强能住，10几年后是不是再买都出不了手？ 2.出云3房子，德胜周边跨出东西城，品质好更保值些的，比如今典花园，能自住，接送孩子距离也能承受；万一上不了学，这个学区也能接受 3.云3留着；再凑些首付，广外买个小的，学区保底，到时租房 4.云3留着，德胜周边跨出东西城买个小户型投资兼学区保底，到时租房 5.以上方案都不好，房姐有更好建议 现在比较凌乱，不知道该如何选择，方案定不下来，也不知道去哪儿看房。但是好容易等来的sfsd资格…迷茫头炸[坏笑]盼房姐梳理指点[玫瑰]

回答：首先你现在入学区房肯定没必要，还有4年才使用，持有风险较大。 总提看 方案2比较合适，以后如果学区出问题，还可以将香河和威海的出掉入一套学区。

提问：背景：我是买家，目前看上了一套房子，到2021年2月初才满两年 刚需住房，但没有需要立刻搬进去，担心2021年2月初才开始过户，拖太久 为了避免不满二带来的增值税，现在（19年8月左右）和中介开始签合同，有什么潜在的风险吗？ 例如定金x元，卖家违约的话，是否能真实得到x，及违约赔偿的x； 请问有人类似这样买过房子吗？真诚请求帮助

回答：一般来说，6个月以上的拖延单，默认一定会出现交易问题。 期间，房价上涨，时间延长，业主家属吹风，中介旁敲侧击，都可能导致上家追过户或毁约\/不配合。 拖延流需求精力、心态、专业度。 那么，如果你还在提问，说明对以上的麻烦还没有充分的准备。 所以，建议你回避掉。 房子那么多，没必要死磕一套药单\/坑房。 法律讲究事实，违约赔偿属于钝刀割肉，想要一把拿钱，概率太小。 并且，有各种手段可以做成买家违约，至少作为买家，你是有瑕疵的。 买卖关系里，买家是舔狗。 角色定位要清晰。 买房大大小小的雷区数不胜数，这样的情况，建议找专业人士保驾护航。

提问：多层，老破小，70多平，6楼，顶楼，税大概2%，户型很满意 报价600万，1分讲不下来，去年成交了一套，同户型，2楼，550万，付款周期1年。 在犹豫要不要。这种户型很稀缺，性价比还不错，但是没有电梯，价格略贵。 我是打算谈着玩玩，放慢谈判进度，拖延签合同时间。碰到更合适的房子就不要他这套了；我爱人的意思是想好再谈。我这人不太擅长分析，只擅长在实践中总结经验。 多谢指教！

回答：老公房一般1-1.5%的契税再无其他大额税费。 老破小是总价450万以内的战场，超过450万除非特殊情况，基本回避掉老破小。 8.6万的价格无论京沪都属于中内环比较品质的楼盘价位，不是老破小的价位。 谈着玩玩就随意了

提问：房姐，提几个问题，资金5月份到位。 1.北京有资格，可发现双井朝青板块已经开涨了，常营板块值得投入不？ 2.另外，最近在关注杭州奥体板块，单价已高，不知是否属于杭州投资首选？ 3.按照您的思路，重庆的投资首选在哪里呢？ 600子弹如何分配呢？

回答：1.北京只有少量有明显涨幅，而且基本也没有回到2017.3高位 2.学区目前风险很大，最好不要追高 3.可以，但这不是重点 4.重点是，先算出自己有多少钱，能不能顺利daiKuan，然后综合房源评估daikuan情况，算出可以买到多少钱的，哪些房子。 5.杭州个别板块涨，不一定要追高。 400-500买北京一套1400左右 其余杭州或者重庆都可以，还要看你个人资料，资产分配情况，daikuan房票情况

提问：房姐您好！夫妻二人首套，工作地复兴门+亦庄河西，首付较少350万，月供可支持30000左右。准备生孩子，目标改善型三居，无学区需求。考虑老人协助看孩子，老房子在阜外和和平里。计划孩子上学回西城换房或租房，主要考虑房屋保值升值和通勤。求推荐区位及小区 目前看过大红门珠江骏景区域二手房，瀛海绿城和锦城园，亦庄金茂府，西红门熙悦宸著等。纠结二手房能快速入住，但是品质不如新房。

回答：你好，珠江骏景是周围环境太差，而且很难有改善的空间，小区里面也有点乱，那边做生意的多，好多发快递的，比较乱。 南海子主要承接亦庄，未来中轴线还是限制密度的，毕竟新旧和成熟度还赶不上亦庄和生天； 新盘我更倾向于亦庄金茂府一点，亦庄金茂府看着偏，但距离就业聚集区很近，而且有学校，加上以后人大附会不错，金茂府能算的上是学区房，保值能力还不错，自住环境也更好一点。

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