徐泾为什么找了一家来自云南的房企参与旧改？

总部位于云南省的俊发集团对于上海人民来说，还显得十分陌生，它是个典型的区域型房企，在全国范围内，也只在贵阳布局了个别项目，且是以旧改为主。

一个三线城市出来的房企能够被上海引入，也许正是看中了它的城市旧改经验，但值得回味的是，为了进入上海最热的大虹桥，俊发或也给出了足够优惠的条件，毕竟对很多地方房企而言，上海更像一块“黄金踏板”，好风凭借力，即可上青云。

徐泾老集镇“城中村”改造项目就是俊发进入上海的第一子，总建筑面积约54.03万平，回迁面积13.17万平，即如今即将上市的俊灿星城。

根据俊发官网介绍，这处旧改是城中村试点唯一一家全部原址安置的案例项目。

当然重点是原址安置，并且回迁房还是装修交付，仅这种条件对于上海旧改来说，就具备了相当大优势。

不仅如此，俊发还需在此土地上新建一所建筑面积5491平的10班幼儿园。

一方面项目大量的配建设施增加了开发成本，另一方面在项目公司股权分配上，上海青浦徐泾资产经营管理有限公司作为徐泾镇的镇级农村集体企业在该城中村改造项目中同时引入了云南俊发和本土企业上海灿辉，三方投资比例分别为10%、45%、45%，后者的主要业务范围并不包括房地产开发，却和俊发持有同等权益，一定程度上来说，这应该也是俊发首入上海释放的“诚意”之一。

都知道，背靠大虹桥的青浦徐泾是上海的顶流板块，所有新房开盘，都触发了积分，甚至个别项目的分数进入了沪上前三。

但大虹桥的所有项目都能盲买吗，就如这个旧改项目俊灿星城，它的出现，或将改变你对大虹桥新房的一些看法。

众多IP盘包围，卖房靠“捡皮夹子”

大虹桥的新房能够一路长虹，除了虹桥商务区的规划等级外，还与前期推盘项目所处的地段有直接关系。

虹桥主城区是毋庸置疑的优质区域，买到这里享受的就是虹桥发展所带来的一系列利好，所以位于主城区内的新房，无论是闵行华漕，还是青浦徐泾，都是购房者争抢的热点。

就如蟠龙天地，位于主城区，还有轨交加持；再如前不久刚开盘的虹桥悦澜，论品质可以说是大虹桥最差的，但站位主城区外加贴近17号线，它成为了大虹桥积分最高的项目。

不难看出，买大虹桥新房，地段优先，当然有品质的社区更好，即便没有，购房者也都无所谓。

虹桥主城区外还有虹桥拓展片区，显然拓展片区的能级以及地段无法媲美主城区，但虹桥拓展区的新房卖得也不差，比如招商虹桥公馆二期每次开盘都能当日售罄；再如即将开盘的万科天空之城、远洋虹桥万和源都是购房者争抢的项目。

事实上，拓展区的新房地段不如主城区有优势，但上述几个拓展区项目的优势是都离地铁口很近，走路10分钟不到就能到达地铁站，出行非常方便。

再看俊灿星城，在一众IP盘包围之下，就显得很一般。

地段上，它处于拓展区内，与主城区一街之隔，但这一街却隔开了规划的等级和未来的潜力，也是购房者内心不可逾越的一条街。

通行上，它又不如拓展区的万科天空之城、远洋虹桥万和源以及招商虹桥公馆二期等盘临近地铁口，它距离17号线最近的蟠龙路站可是有着约2.1公里的实际距离，称不上轨交房，步行也不太现实。

虽然俊灿星城占据大虹桥这一热点区域，但从虹桥商务区本身来说，它所处的位置，潜力不如主城区新房，交通又不如拓展区新房。

再看拓展区范围，北面的17号线附近是新兴开发区，聚集着大量品牌住宅，还有大量土地，后期潜力较大，而沪青平公路南侧的徐泾又是大片低密度高端别墅社区。

夹在中间的俊灿星城，既没有17号线附近的潜力，又不如南面别墅区高端。

这样的地段在徐泾来说，确实很尴尬。

但是，据说项目方自己倒是一点也不担心售卖问题，该盘预计9-10月入市，在这期间，大虹桥IP盘也将扎堆入市，其中万科天空之城、远洋虹桥万和源两盘已认筹完毕即将开盘，会有大量外溢客户；另一IP盘蟠龙天地或也在下批入市名单中，溢出客户将会更多。

凭借着周边IP盘溢出的客户，靠“捡皮夹子”卖房，俊发或许也能大差不差地完成销售任务。

换句话来说，可能买到这里的客户，大部分都是在大虹桥受过“挫折”，实在没办法，才退而求其次选择这里。

身在老城区，以社区配套为主

身在老城区的俊灿星城相比徐泾其他新房来说，居住氛围确实成熟，也比较繁华，街道窄、人流大、配套多，成熟度是显而易见的。

但弊端也非常明显，城区内较为破旧。附近都以老公房为主，即便这些年老公房的外立面都做了翻修，但看起来依旧不新颖，街道两旁的沿街商业，也是以社区型商业为主，完全没有万科天空之城的地铁上盖商业和蟠龙天地的商业高端。

如今徐泾的房子已不局限于本地客购买了，多数是以区外为主，而这些区外的新上海人，是喜欢全新开发的区域，还是具有“烟火气”的老区呢，每个人也都有自己的答案。

价格大体相同，为何要买它？

当下，徐泾的新房售价基本维持在6万/平左右，俊灿星城虽然地段不如其他项目，但该盘拿地楼板价却与招商虹桥公馆二期大体相当。

另外，在上一次集中土拍中，俊发联合体在该项目旁又拿下了“城中村”改造地块，楼板价依旧维持在2.8万/平，而根据房地联动价显示，未来这幅土地上的商品房售价就为6万/平。

所以以此来推断，俊灿星城的开盘价大概率或在6万/平左右。

但对于购房者来说又面临一个问题，蟠龙天地、万科天空之城、远洋虹桥万和源的几个竞品，随便哪个项目地段都要好过俊灿星城，在价格大差不差的情况下，为何还要退而求其次来买俊灿星城？难道就因为它开盘的入围分数可能会更低，更容易买到吗？

再者，该盘还有约13万方的回迁房，占总体量近三分之一，用差不多的价格买到回迁房占比颇高的小区，品质或也会有一定影响。

而当若干年后，项目流入二手房市场，该盘想要卖过品牌房企开发的项目，可能也不太现实。

产品以刚需为主，社区细节待检验

在上海买房，首要考虑的是地段，但产品若能加分，那也确实不错。

俊灿星城的地段显然无法与其他项目相比，但产品确实有一定优势，外立面采用的是石材、真石漆和铝板来建设，其中铝板的建设成本会相对高一些。

社区内部也有一些比较人性化的设计，比如USB充电接口、驱蚊灯等，这些细节能为项目加分不少。

还有就是装修品质，室内中央空调、地暖、新风都有，相对于板块其他项目的“简配”来说也是一个加分项。

从释放的各种细节和装修上，项目确实做了足够多的包装，也能够看出其亮点，但该盘毕竟是由云南走出来的房企和上海本土房企合作开发的项目，无论知名度还是口碑，目前在上海都还是“一张白纸”，最终交付程度如何，还有待检验。

在户型面积段上来看，项目主推70平2房，88、98平3房，毫无疑问，这是个面向刚需客群的社区。

整体来说，户型设计都符合当下人们的居住需求，并无太多硬伤。

毕竟项目所在的区位，无法与其他项目竞争，那么也只能从产品着手，来填补地段上的缺陷。

当然，这是俊发集团进入上海的第一盘，认真造房子或也是对上海的回馈，若品质打响，口碑相传也来得更加实在，能够进一步巩固该房企在上海的地位。

所以这样一个令你又爱又恨的楼盘，借着大虹桥的热度来售卖，到底是买还是不买呢？