北京二次土拍名单来了，二环有新地块！

曾经举牌有多爽，现在操盘就有多难。

北京首次集中土拍结束后，“退地”传闻频出。

虽然黑马卓越否认三连，但强强联合体“金地+保利+华润”，已有房企确认退出王四营、崔各庄地块，因为“真的算不过来账”。

上周市住建委发布公告，公开征求《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》意见建议，更有热门地块竞得者直言，“都要摇号了，做什么产品发布会？”

不难预见，土地集中供应方式，以及营销层面政策加码，势必将推动北京新房市场生态的整体转向。

而这很有可能三季度就会见分晓。

据严肃君了解，首次集中土拍出让的多个热门地块，速度很快，人马备齐，楼书印好，只待亮相。

但5月份花出去的钱，还一分都没收回来，新一轮“消费”计划已经安排上了。

网传北京第二批集中供地清单，对照2021年北京全年拟供地计划来看，可信度能到80%。

只不过，这次房企们，还能轻轻松松拿得出1000个小目标吗？

最终以规自委通知为准

总体来看：

① 此次五环内供地有4块，东西城贡献量依旧是0，供地位置上北多南少，西多东少。

② 优质地块数量减少，但仍有大热门种子选手。比如海淀京昌路楔形绿地棚户区改造项目、丰台万泉寺A地块、朝阳孙河前苇沟村地块等。

③ 热门区域再供地。昌平北七家供应量大、大兴旧宫地块夹在两条高速之间、首钢东南区上架离地铁远的最后几块宅地。

④ 纯刚需可关注门头沟S1线区域组团01地块，有地铁；昌平马池口镇共有产权房地块，单价2万7。

目前未有销售指导价、竞政府产权比例、竞高标准等更多信息露出，严肃君暂时先就地块情况，挑重点的来详细分析。

01

二环再供地

五环内宅地，出一块少一块。

4宗五环内宅地分别位于海淀东升镇、丰台万泉寺、朝阳王四营、大兴西红门。

① 海淀京昌路楔形绿地棚户区改造项目（二期）0803-631、633地块

具体位置在北四环至北五环之间，西侧是农大，东侧临京藏高速。距离地铁15号线北沙滩站只有700米，方便通勤望京、国贸，但若通勤中关村软件园，不如去3公里外的13号线五道口站。

地块西侧是多个大学的聚集区，有物美·圣熙8号购物中心，东侧1公里外是奥体。距离最近的小学是农大附小、林大附小（二流一类），最后能上哪所学校得看入学当年的政策。

地块占地面积约5万平，可售住宅建面约15万平，另外有15万平回迁房双泉嘉苑（已建成）。由于可售住宅部分限高未知，参考回迁房楼层情况，盲猜为小高层、高层社区。

位置不错，但预计供应套数不会太多，海淀、五环里、大学旁，大概率会做高端改善，参考圆明天颂的面积段，以175㎡计算仅可供应850套。

地块周边以上世纪社区为主，房龄在20年左右的竹溪园、清林苑在售二手房单价分别为10.2万、8.4万，参考树村定价，该地块销售指导价或超不过12万。

目测土拍当天，竞政府产权占比例达到上限，竞高标准建设方案也是妥妥的。

② 丰台万泉寺A地块

位于南二环边，从环线位置上看，如果确定出让，或是今年最好地块。

地铁14号线菜户营站预计2021年底开通，开通后去往国贸、金融街、望京将非常便利。与丽泽商务区一河之隔，周边学校有芳草地国际学校（丽泽分校）、布朗幼儿园。

东南方向有昆仑域、中国玺、佑安府，西南方向有懋源·璟岳，西北方向有泰禾西府大院，豪宅圈层再添一名新成员。

万泉寺A地块有两块宅地，整体容积率为2.5，建面8.54万平。若万泉寺地块不设“套内7090”限制，产品或为大平层、叠拼或合院。若进入高标准竞报环节，为得高分不做高低配，产品或为大平层、跃层等。

若受“套内7090”限制，则为小高层、高层社区，有实力的刚改同学可高度关注。

至于售价，地块周边次新房首创天阅公馆挂牌价8万/平，昆仑域12.7万/平，中国玺10万/平，懋源·璟岳11.6万/平。目测万泉寺地块单价不会低于12万。

③ 朝阳王四营L04地块

今年首批供地的3宗王四营地块线上报价直接触顶，竞报公租房面积也未能分出胜负，最终进入高标准建设方案环节。

地块条件上看，同样是2.5容积率，45m（局部60m）限高，但距离东南五环环路更近，噪音或是问题。

若L04地块同样需执行“套内7090”，以主力120平面积计算 ，未来王四营片区内将供应近3000套新房。

这对购房者来说是个好事，即便是在城六区、五环里，也能好好比对4个项目的产品设计和品质，看好再下手。

另外，严肃君建议关注下成交楼面价，若同样是7.1万的销售指导价下，谁的楼面价低，谁的质量大概率高一些。

④ 大兴西红门镇DX04-0102-6011、6014地块

与上文三个地块相比，大兴西红门地块除了占据五环里的环线优势外，无其他加分项。

直线距离地铁4号线西红门站超过2公里，临近京开高速，不堵车的前提下自驾去金融街、国贸可控制在半小时内。周边大型商超需去西红门宜家，附近学校有北京金融街润泽学校。

根据拟供应规划，片区内预计还将出让6012、6017、6019地块，占地面积总计约10万平。同样是可以挑着选的区域，关注新地块的销售指导价。

同时可以先看看片区内的首开龙湖熙悦宸著（网签均价6.3万/平），限竞房新城·熙红印（网签均价6.2万/平），目前还有1000余套的库存可选。

多说一句，这两个项目拿证时间为2020年10月，开盘9个月去化率却不足3成。如果没有互相匹配的产品、配套和价格，购房者依然不会买账。

环线很重要，但环线不能解决一切。

02

第二个孙河？

与4月、9月、12月三批次供地总表对照，网传二批次供地清单中，有8宗宅地为新增。

其中，丰台万泉寺A地块上文已详细介绍，另外需要重点关注的地块为朝阳孙河前苇沟3宗宅地。

最终以规自委通知为准

朝阳孙河前苇沟棚改项目一期，位于朝阳东北五环与六环之间，九章别墅东侧，中海首开拾光里、5月出让的金盏乡地块的西北侧。

网传此次供应的为01、02和06纯住宅地块，容积率在1.5左右，限高18米。组团内有养老设施用地、托幼用地、小学用地和商业用地。

不论是从环线区位、还是区域布局规划上看，孙河前苇沟村组团都像是第二个孙河。

不同的是，孙河组团内有10万平中央大湖，北侧还有温榆河绿化景观带，前苇沟村组团自然资源仅旧河湾的分支，也没有再造景观规划。

但不妨碍前苇沟村组团是豪宅项目的胚子。

参考金盏乡地块销售指导价7.6万/平、孙河项目预售证最高单价8.6万/平，前苇沟村地块的销售指导价或在8-10万之间。

至于会不会竞政府产权比例？想必会的。

刚需购房者可以关注门头沟S1线区域组团01地块、昌平马池口镇地块。

门头沟S1线区域组团01地块，位于永定镇，北侧为长安街西沿线，西侧为龙南路，南侧为莲石路，紧邻S1号线上岸地铁站。

该地块以商业为主，只有不到9万平的住宅。对开发商来说压力比较大，但对在地铁6号线、1号线沿线工作的购房者来说，值得关注。

昌平马池口镇A-07地块是共有产权房，位于北六环和西六环的拐角处，六环路土城出口旁。自驾出行很方便，没有轨道交通。

预计可提供2000套房源，全装修单价2万7，如果没有京牌车，可以再等等别的。

门头沟潭拓寺地块可以考虑养老，顺义新城第13街区6049、6050、6052、6053地块与和锦华宸、招商臻珑府相近，更适合本地购房者关注，感兴趣的同学可以文末留言，严肃君详细聊。

另外，亦庄经济开发区拟供应两宗宅地，路东区F1F-1、F1C-1地块紧邻亦庄线经海路站，北边就是京东集团总部；两站一街144,145,151,152,153地块大致位置，可参考万科东望。

03

举牌的手在颤抖

整体来看，二次拟供应宅地虽没有首批能打的多，但热门种子选手还是可以让土拍掀起一波高潮。

对开发商来说，是否能像上次那样轻松举牌，需要打个问号。毕竟今年的开发商，兜里可能真没啥钱。

2021年是开发商偿债高峰年，常规操作是借新还旧，但今年融资很难。

政策上，在“三道红线”和房地产贷款集中度管理制度等政策监管下，银行对于负债高企的开发商，融资合规审查更加严厉。

在“房住不炒”的原则下，未来的融资环境也不会变得更好。

有数据显示，上半年100家典型房企境内外融资金额同比下降34%，是2018年以来的最低水平。

今年以来已有不少房企暴雷，债券违约事件频发。

借不来钱，开发商更加依赖销售回款，填补债务漏洞。

一方面调整经营策略，必要时通过打折促销，加速回款。另一方面，土地市场积极拿地，及时补充手中待售货值，才能有更多的资产去融资、去回款、去还债。

不过，现在的开发商已不能像之前那样随意拿地，在经营现金流、拿地金额/权益销售额占比等各种隐性限制下，已有房企传出因首次拿地金额过高而被限制再次拿地的消息。

以往是香饽饽的北京宅地，在双集中模式+多重竞配建下已无太多利润可图，甚至赔本赚吆喝。

地，拿不拿，怎么拿，都是摆在开发商面前的问题。

毕竟，拿地前没把账算清楚，拿地后再说我不玩了，还得丢一笔保证金不是？

互动时刻：

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