北京购房指南 | 8折共有商品房，如何成为最大受益人？

都说，地市影响楼市。

三年前，限竞房作为供地催生的新物种，超10万套集中供应，让北京新房均价滞涨3年。

今天，北京首次双集中供地模式下，6宗地块在达到土地合理价格上限后，第二环节需“竞政府产权份额”。

同样作为新生物种，与曾经的限竞房相比，6个共有商品房项目相比满打满算建面也只有46.12万平，按照建面120米计算，不足4000套房源，势必难以产生同样的影响力。

输在量级上的共有商品房，注定只能利好一小撮人。那谁将有幸成为这一小撮人呢？

还不知道。

01

最高打8折

截止目前可以确定的是，买房能打几折。

6宗共有商品房，最终竞拍的政府持有商品房产权为13%-20%，以商品房指导销售价为基准，相当于未来入市时房价打了87折到8折。

不仅比周边在售新房便宜，甚至与二手房也形成了价格倒挂。

比如树村，销售指导价11.2万/㎡，政府产权占比20%，打了8折后，购房者可以8.96万/㎡价格买入。（11.2万/㎡*0.8=8.96万/㎡）

隔壁纯新房圆明天颂，目前对外报价是12万/㎡；周边老旧二手房，上地实验小学划片范围内单价13万/㎡，其它则在9万/㎡上下。

也就是说，不管跟谁比，买树村稳赚不亏。

具体怎么买，戳北京连夜上架30宗地，纯商品房销声匿迹？

而对买房人来说，性价比最高的方式就是长期持有，一直自住或者收租。花8折买房钱，住着全款的房子，也能收全款的房租，不香么？

02

“总包”待定

还不能确定的是，有4宗由谁来开发，还没落定。

除朝阳金盏两宗地确认分别由卓越、融创操盘外，剩余海淀树村两地块、朝阳南皋村和通州0302街区4宗地，现场竞拍都没能分出胜负，全部转入高标准商品住宅建设方案竞报阶段。

截至发稿前，严肃君还没拿到完整的房企参与名单。但小道消息，海淀树村两宗地，凡是参与竞拍房企，全进入了竞报高标准阶段。

海淀树村南地块，1、首开；2、中海；3、金地+华润+保利；4、中铁置业；5、海开；6、招商+城建；7、中冶；8、绿城；9、融创；10、懋源；11、中交；12、万科；13、金茂；

海淀树村北地块，1、万科；2、金地+华润+保利；3、中铁置业；4、绿城；5、招商+城建；6、中海；7、融创；8、首开；9、金茂；10、中交；11、中冶。

其他两宗地，即使不是全部报名，竞争也势必激烈。

按照流程，入围房企需在竞价结束后第10个工作日，提交高标准建设方案；再由专家从建筑品质和规划建筑设计两部分进行评审，官方将根据方案评审结果确定竞得人。

换句话说，要想知道最终结果，还得耐心等待。

“总包”没定，未来产品定位也就成了猜盲盒。

朝阳金盏两宗地容积率1.3，限高18米，无套内70/90限制。参考南侧中海首开拾光里的产品设置，大概率将为别墅社区。

海淀树村两宗地容积率1.6，限高18米，无套内70/90限制。参考海淀豪宅先头部队---四季青地块，同样也是控高18米，容积率1.5，两项数值相近，产品面积165㎡起步。

朝阳南皋村、通州0302街区有套内7090政策制约，即套内建筑面积90㎡以下住宅面积所占比重需达到开发建设总面积的70%及以上，按照得房率75%计算，产品主力户型面积为120㎡。

具体到底如何，最终还要看开发商的排布。

03

能买，但不好买

但不管最终产品是什么，大概率共同点有一个，难买。

毕竟地块位置好，大家是有共识的；再说价格倒挂的福利，谁不想要呢？

一直以来，北京新房市场上，难买的项目并不少。上一波限竞房大热门天恒学院里、永定府，到现在都还没开盘，很多人拿着首付款都找不到门路。

而共有商品房，作为全新政策型产品，不会被允许“沉没”在市场里，至少购房者明面上机会成本是一样的。

但在售卖阶段，叠加政策包可能性极大。

此前，规自委公布的政策储备工具涵盖了交易方式的选择、户型要求的设置、房屋销售价格的引导、住房建设品质要求、保障性住房配建要求等方面。

也就是说，摇号大概率会出现，或许还会有无房家庭优先等方面要求。

不过，参考深圳网红盘华润城润玺，在价格倒挂面前，即使有优先满足刚需无房户购房限制，由于“打新”人数众多，还是摆不脱万人摇命运。

总之，买房难度五颗星！

04

好房，不一定是豪宅

更糟心的是，就算幸运中签买到了，依然会是疑虑重重---

共有商品房土地成本与售价无限贴近，开发商利润从哪来？

这批房子质量会是什么样？

8折买到，还会是豪宅么？

所谓高标准方案，可能跟购房者想象中的豪宅有出入。

传统意义上豪宅，看的是石材外立面、奢华内装、园林成树移植，而高标准建设方案，比的是绿色节能、装配式建筑、健康建筑、宜居等，加分方向并不同。

所以，共有商品房可以说一定是结实节能的房子，却并不一定是常规意义上的豪宅。

至于开发商利润到底从哪来？从产品和运营红利中，辛苦地抠出来。

还是以海淀树村为例，两宗地成交楼面价已达6.9万/㎡，未来入市实际售价8.96万/㎡，即使不计算建安成本，利润空间也仅有2万/㎡左右。

严肃君得到消息，有房企设计方案主力产品面积段为120平，并不是上文中预测的大面积改善产品。

120平面积设定，直接拉低了总价及首付门槛，购房者基数更大，销售速度也就会更快。

可见，北京供地利润空间极度压缩下，房企所求多是高周转，尽可能压缩运营时间及成本，快速回笼资金。如果注定赚不多，至少亏的时间短一点~

某种程度上，这也是上层愿意看到的。即使没有套内7090限制，房企仍压缩产品面积，主动增加了供应量。

最后，说一下共有商品房退出机制。

对于共有商品房来说，性价比最高的方式是长期持有。但由于改善升级等各方面原因，势必有人会在五年限售期满后选择卖房变现。

有严肃君认识的中介朋友直言，共有商品房在售出阶段可以通过“阴阳合同”调整网签价，从而吃掉政府持有产权部分升值。

从目前二手房交易流程来看，可操作，但需谨慎，毕竟有些便宜不是那么好占。

互动时刻：

对于共有商品房你怎么看？如果有机会，你更愿意为哪个项目买单？欢迎文末留言互动。